Art. 556. Odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy

Kodeks cywilny

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia).

Komentarze orzeczniczeKomentarz redakcyjny Analizy

Rękojmia z tytułu sprzedaży rzeczy używanej (art. 556 k.c.)
Absolutny charakter odpowiedzialności sprzedawcy
Odpowiedzialność sprzedawcy w granicach dodatniego (pozytywnego) interesu umownego
Istnienie wad sprzedanej rzeczy a nieważność czynności prawnej (art. 58 § 2 k.c.)
Przelew uprawnienia do odstąpienia od umowy
Uchylenie się przez kupującego od skutków oświadczenia woli pod wpływem błędu a uprawnienia z tytułu rękojmi
Odpowiedzialność producenta i importera z tytułu wprowadzenia do obrotu rzeczy niebezpiecznych (art. 449[5] § 2 k.c.)
Odpowiedzialność kontaktowa sprzedawcy z tytułu wydania kupującemu rzeczy wadliwej; nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.)
Właściwość w sprawie o zwrot świadczenia po odstąpieniu od umowy sprzedaży na podstawie rękojmi (art. 560 § 1 i 2 k.c.)
Ciężar dowodu w sprawie z rękojmi

SP (AI)opracował Jacek Ignaczewski przy wykorzystaniu narzędzia AI ChatGPT (OpenAI): Rękojmia za wady nieruchomości – przesłanki, terminy, praktyka sądowa

1. Wprowadzenie

Sprzedaż nieruchomości, mimo że formalnie podlega tym samym regulacjom co sprzedaż rzeczy ruchomych, w praktyce obarczona jest odrębną specyfiką – wysoką wartością przedmiotu, skomplikowanym stanem technicznym, często ograniczoną możliwością badania w chwili zakupu. Rękojmia za wady nieruchomości pełni tu istotną funkcję ochronną. Celem niniejszego artykułu jest omówienie podstawowych przesłanek odpowiedzialności sprzedawcy nieruchomości z tytułu rękojmi oraz przedstawienie najważniejszych problemów i rozwiązań orzeczniczych.

2. Zastosowanie przepisów ogólnych do nieruchomości

Zgodnie z art. 556 i n. k.c., nieruchomość jest rzeczą w rozumieniu przepisów o rękojmi. W związku z tym:

sprzedawca odpowiada za wady fizyczne i prawne nieruchomości, istniejące w chwili wydania,
kupującemu przysługują roszczenia: usunięcia wady, obniżenia ceny, odstąpienia od umowy (w przypadku istotnej wady), naprawienia szkody.

W orzecznictwie potwierdzono, że rękojmia znajduje zastosowanie zarówno do lokali mieszkalnych i użytkowych, jak i gruntów, w tym niezabudowanych.

3. Wady fizyczne nieruchomości

Za wadę fizyczną nieruchomości uważa się m.in.:

wady konstrukcyjne (pęknięcia ścian, przecieki, błędy w izolacji, osiadanie fundamentów),
wady instalacyjne (wadliwa wentylacja, awarie kanalizacji, niezgodności z przepisami technicznymi),
stan niezgodny z zapewnieniami sprzedawcy (np. brak mediów mimo zapewnienia o ich doprowadzeniu),
przeszkody w użytkowaniu zgodnie z celem umowy (np. grunty zanieczyszczone, brak dojazdu publicznego).

Ważne: nie jest wadą sama uciążliwość otoczenia, np. hałas z pobliskiej drogi – chyba że sprzedawca wprowadził w błąd co do położenia.

4. Wady prawne nieruchomości

Sprzedawca odpowiada także za wady prawne, w szczególności:

obciążenie nieruchomości hipoteką, służebnością, prawem dożywocia,
istnienie osób trzecich mających prawo do korzystania z nieruchomości,
nieujawnione ograniczenia w korzystaniu (np. decyzje administracyjne).

Wada prawna ma miejsce także wtedy, gdy sprzedawca nie był właścicielem w chwili zawarcia umowy lub działał bez pełnomocnictwa.

5. Terminy odpowiedzialności

W odniesieniu do nieruchomości stosuje się odrębny, wydłużony termin odpowiedzialności:

art. 568 § 1 k.c.: odpowiedzialność z tytułu rękojmi trwa 5 lat od dnia