Art. 556. Odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy

Kodeks cywilny

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia).

Komentarze orzeczniczeKomentarz redakcyjny Analizy

Rękojmia z tytułu sprzedaży rzeczy używanej (art. 556 k.c.)
Absolutny charakter odpowiedzialności sprzedawcy
Odpowiedzialność sprzedawcy w granicach dodatniego (pozytywnego) interesu umownego
Istnienie wad sprzedanej rzeczy a nieważność czynności prawnej (art. 58 § 2 k.c.)
Przelew uprawnienia do odstąpienia od umowy
Uchylenie się przez kupującego od skutków oświadczenia woli pod wpływem błędu a uprawnienia z tytułu rękojmi
Odpowiedzialność producenta i importera z tytułu wprowadzenia do obrotu rzeczy niebezpiecznych (art. 449[5] § 2 k.c.)
Odpowiedzialność kontaktowa sprzedawcy z tytułu wydania kupującemu rzeczy wadliwej; nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.)
Właściwość w sprawie o zwrot świadczenia po odstąpieniu od umowy sprzedaży na podstawie rękojmi (art. 560 § 1 i 2 k.c.)
Ciężar dowodu w sprawie z rękojmi

SP (AI)opracował Jacek Ignaczewski przy wykorzystaniu narzędzia AI ChatGPT (OpenAI): Zastosowanie rękojmi do sprzedaży praw, energii, nieruchomości i innych przedmiotów nietypowych

1. Wprowadzenie

Choć art. 556 k.c. kojarzony jest przede wszystkim ze sprzedażą rzeczy ruchomych, jego zastosowanie rozciąga się także na inne przedmioty sprzedaży: nieruchomości, prawa, a w określonych warunkach także na energii, danych cyfrowych, a nawet zwierzęta. Celem niniejszego opracowania jest określenie granic stosowalności rękojmi oraz praktycznych problemów interpretacyjnych w odniesieniu do tych nietypowych przedmiotów sprzedaży.

2. Sprzedaż nieruchomości

W odniesieniu do nieruchomości zastosowanie mają ogólne zasady z art. 556 i nast. k.c., z modyfikacjami wynikającymi z natury przedmiotu.

Wady fizyczne nieruchomości obejmują m.in.:

wady konstrukcyjne budynków (np. przecieki, pęknięcia stropów),
niezgodności z pozwoleniem na budowę lub planem zagospodarowania,
zanieczyszczenie gruntu lub obecność substancji niebezpiecznych.

Wady prawne mogą dotyczyć np. ograniczonych praw rzeczowych (służebności, hipotek), roszczeń osób trzecich, czy nieujawnionych ograniczeń w użytkowaniu.

Orzecznictwo przyjmuje, że także w odniesieniu do nieruchomości możliwe jest wyłączenie rękojmi – np. poprzez klauzule typu „kupujący nabywa nieruchomość w stanie istniejącym”, choć skuteczność takich zapisów zależy od ich jednoznaczności i wiedzy nabywcy o wadzie.

Kazus: Kupujący nabywa dom, który po 6 miesiącach okazuje się być usytuowany w strefie zagrożenia powodziowego, o czym sprzedawca nie poinformował.
➡ Uznaje się to za wadę fizyczną, ponieważ informacja o zagrożeniu wpływa na użyteczność i wartość nieruchomości.

3. Sprzedaż praw majątkowych

Rękojmia ma zastosowanie również do sprzedaży praw, zwłaszcza takich, które mają postać zbywalną (np. wierzytelności, udziałów w spółkach, praw autorskich majątkowych).

Wady fizyczne praw mogą przejawiać się w:

braku możliwości wykonania prawa (np. niewymagalna wierzytelność, zastrzeżenie potrącenia),
nieistnieniu prawa (np. sprzedaż nieistniejącego udziału),
ograniczeniach ustawowych lub kontraktowych (np. prawo pierwokupu).

Wady prawne to z kolei np.:

sprzedaż prawa obciążonego prawem osoby trzeciej,
brak legitymacji do zbycia.