Status nabywcy z umowy przedwstępnej, któremu właściciel udostępnił rzecz do korzystania

Z poczynionych ustaleń wynika, że pozwany wszedł w posiadanie całej nieruchomości objętej umową przedwstępną, zawartą z właścicielem gruntu, i zaczął go uprawiać i dokonywać zasiewów w okresie kiedy jeszcze mógł liczyć na zawarcie umowy przenoszącej własność.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 marca 2002 r., V CKN 948/00 (OSP 2003, Nr 1, poz. 6) wyraził pogląd, że uprawniony z umowy przedwstępnej, któremu zobowiązany do zbycia rzecz udostępnił do korzystania jest dzierżycielem tej rzeczy. Stanowisko to, którego Sąd Najwyższy w obecnym składzie nie podziela, spotkało się z krytyczną oceną w piśmiennictwie. Zupełnie odmienny pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 marca 1999 r., I CKN 1081/97 (OSNC 1999, z.10, poz. 181), stwierdzając, że osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie sporządzonej w formie aktu notarialnego, umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności, może być - w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 § 1 k.c.) - uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze. To stanowisko również spotkało się z krytyczną oceną, ale tylko odnośnie przyjęcia dobrej wiary w zakresie zasiedzenia.

Oceny jakiego rodzaju uprawnienie w stosunku do nieruchomości objętej umową przedwstępną nabywa strona tej umowy, której udostępniono grunt, należy dokonywać w oparciu o okoliczności konkretnej sprawy, biorąc pod uwagę w pierwszej kolejności postanowienia tej umowy. W wypadku ich braku lub dużego stopnia ogólnikowości należy brać pod uwagę cel jaki przyświecał stronom tej umowy oraz inne okoliczności faktyczne, w których ten stosunek został nawiązany i był następnie realizowany.

Przyszyły nabywca z umowy przedwstępnej ma otrzymać najszersze z możliwych prawo własności, zatem między stronami może dojść do przeniesienia posiadania samoistnego (świadczenia na poczet umowy przyszłej) lub posiadania zależnego (np. dzierżawy). Należy przy tym mieć na uwadze, że samo wejście w posiadanie, chociaż pozostaje w ścisłym związku z umową przedwstępną, to uzyskuje odrębny byt prawny (jako unormowanie wykraczające poza niezbędne postanowienia umowy przedwstępnej) i wywołuje skutki prawne w zakresie posiadania.

Aby więc prawidłowo ustalić i ocenić charakter władztwa, jaki uzyskał skarżący, który za zgodą właściciela wszedł na grunt i zaczął go uprawiać i obsiewać, mogąc liczyć na zawarcie umowy przenoszącej własność, należy rozważyć postanowienia umowy, jej cel oraz okoliczności faktyczne, w których ten stosunek został nawiązany, należy też sięgnąć do reguł interpretacyjnych na co wielokrotnie zwracał uwagę Sąd Najwyższy (por. np. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 9 czerwca 1995 r., III CZP 66/93, OSNC 1995, z. 12, poz. 168, wyrok z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97, OSNC 1998, z. 5, poz. 81; czy wyrok z dnia 1 października 1998 r., I CKN 782/97, OSNC 1999, z. 5, poz. 92). Zasady wykładni oświadczenia woli stron (ujęte w art. 65 k.c.) nakazują przyjąć założenia, iż wola była racjonalna i miała na celu osiągnięcie rezultatu zgodnego ze zdrowym rozsądkiem i interesem stron.

Wyrok SN z dnia 27 listopada 2002 r., IV CKN 1297/00

Standard: 20920 (pełna treść orzeczenia)