Postanowienie z dnia 2002-03-20 sygn. V CKN 948/00

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt V CKN 948/00

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 marca 2002 r.

Sąd Najwyższy w składzie

SNN Mirosław Bączyk (przewodniczący)

SSN Tadeusz Domińczyk (sprawozdawca)

SSA Barbara Myszka

Protokolant Izabella Janke

w sprawie z powództwa I. Ć., T. Ć. i T. Ć.

przeciwko K. M.

o zapłatę,

po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 20 marca 2002 r. na rozprawie

kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego w (…)

z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt I ACa (…),

oddala kasację odstępując od obciążenia powodów kosztami postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Umową przedwstępną z dnia 24 kwietnia 1997 r. pozwany K. M. zobowiązał się przenieść w terminie do 30 grudnia 1997 r. na rzecz powodów I. T. i T. Ć. dwie nieruchomości: niezabudowaną, oznaczoną nr 28/6 o powierzchni 900 m² i zabudowaną, oznaczoną nr 28/5, o powierzchni 1.600 m² – obie położone w S. Cena zbycia działek została w umowie określona na kwotę 115.000 zł, przy czym 70.000 zł powodowie uiścili w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, zaś resztę (45.000 zł) zobowiązali się zapłacić w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym samym dniu pozwany udostępnił powodom obie nieruchomości, wydając im klucze do domu, ci natomiast przystąpili do ich zagospodarowania. Ponieważ stan zabudowy wymagał remontu, powodowie zlecili wykonanie kosztorysu i kosztorys ten został wykonany w dniu 15 czerwca 1997 r. przez Budowlane Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „B.” – prowadzone przez M. i J. S. Za wykonanie kosztorysu powodowie zapłacili 2.000 zł. Dnia 16 czerwca 1997 r. zlecili oni wymienionej firmie kapitalny remont budynku w terminie między 3 lipca 1997 r. a 17 grudnia 1997 r., z możliwością zmiany tego terminu. Wartość prac remontowych strony ustaliły na kwotę 250.000 zł, z 10% tej sumy jako kary umownej na wypadek, gdyby któraś ze stron nie dotrzymała warunków umowy. Przewidziany na 3 lipca 1997 r. termin rozpoczęcia robót remontowych został przesunięty na później ze względu na opady deszczu.

Tymczasem w dniu 27 czerwca 1997 r. pozwany sprzedał zabudowaną działkę 16 arową (nr 28/5) spółce A. i zobowiązał się wydać ją kontrahentowi do dnia 4 lipca 1997 r. W konsekwencji powodowie opuścili nieruchomość, a w dniu 5 stycznia 1998 r. uiścili wykonawcy robót karę umowną w kwocie 25.000 zł.

Wobec takiej treści ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy wyrokiem częściowym z dnia 17 lutego 1999 r. zasądził od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 5.500 zł. Zaskarżonym wyrokiem końcowym natomiast zasądził od tegoż pozwanego na rzecz powodów, także solidarnie, dalszą kwotę 25.000 zł z ustawowymi odsetkami od 5 września 1997 r. – tytułem zwrotu poniesionej kary umownej. Zapłacona przez powodów kara umowna, jak przyjmuje Sąd Okręgowy, jest normalnym następstwem uniemożliwienia powodom nabycia nieruchomości, a ponieważ nastąpiło to z przyczyn leżących po stronie pozwanego, jego obciąża wydatek po myśli art. 471 k.c.

Sąd Apelacyjny zaskarżonym wyrokiem zmienił wyrok Sądu Okręgowego (końcowy) i powództwo oddalił. Wyłączając zastosowanie w sprawie przepisu art. 471 k.c., zamiast art. 390 § 2 k.c., Sąd Apelacyjny podniósł, iż powodowie na własne ryzyko podjęli działania zmierzające do remontu domu, zanim jeszcze stali się właścicielami nieruchomości. Tymczasem pozwanego obciąża szkoda w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, a ten nie obejmuje wydatków
w rodzaju dochodzonego w sporze.

W kasacji powodowie domagają się zmiany zaskarżonego wyroku przez oddalenie apelacji pozwanego, względnie uchylenia tego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach. Skarżący powołali obie podstawy kasacyjne, przy czym, zarzucając naruszenie prawa materialnego, wskazali na wadliwe zastosowanie art. 390 § 1 i 2, 59, 415, 471 k.c. Naruszenia przepisów postępowania natomiast, w szczególności art. 316 § 1, 322, 233 § 1 k.p.c., Sąd Apelacyjny dopuścił się, jak zarzucają powodowie, ignorując okoliczność, że „pozwany sprzedał nieruchomość kolejnemu nabywcy dopiero wtedy, gdy powodowie uporządkowali teren, dokonali zasiewu i przygotowali działkę i dom do przeprowadzenia remontu …”.

W odpowiedzi na kasację pozwany wniósł o jej oddalenie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Art. 389 k.c. statuuje zawarcie umowy, której treścią jest oświadczenie woli, jednej lub obu stron, wyrażającej zobowiązanie do zawarcia we wskazanym terminie kolejnej umowy o treści już przez strony ustalonej. Potrzebę takiego uregulowania dyktuje istnienie w obrocie prawnym przeszkód, zarówno natury faktycznej jak i prawnej, uniemożliwiających zawarcie umowy definitywnej. Umowa taka (umowa przedwstępna), jeżeli czyni zadość wymaganym warunkom ważności umowy przyrzeczonej, z nadejściem oznaczonego terminu może otworzyć stronie uprawnionej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W roszczeniu tym wyraża się swoiste zabezpieczenie interesu kontrahenta, który w okolicznościach konkretnego stanu faktycznego może doznać zawodu licząc na lojalność drugiego kontrahenta. Nie oznacza to jednak, że kontrahent taki jest wolny od ryzyka niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna bowiem z samej istoty tworzy określony stan niepewności co do zawarcia umowy definitywnej. Może się mianowicie okazać, że same strony nie są w stanie pokonać przeciwności, które sprawiły, że ukształtowały one swój stosunek zobowiązaniowy na użytek przyszłej umowy. Jeżeli są to przyczyny o charakterze obiektywnym, ocena skutków umowy przedwstępnej podlega ogólnym regułom odpowiedzialności kontraktowej. Zobowiązanie, bądź wzajemne zobowiązania wówczas gasną, a obrona przed ewentualnym powództwem sprowadza się wówczas do wykazania, że zawarcie umowy stało się niemożliwe na skutek okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (art. 475 § 1 k.c.).

W warunkach, gdy przeszkody zawarcia umowy przyrzeczonej obciążają jednego z kontrahentów, uchylającego się od jej zawarcia, drugiemu z nich służą przemiennie dwa roszczenia, o zawarcie umowy przyrzeczonej bądź o odszkodowanie. Należy wszak zauważyć, że nie każde uchylenie się strony od zawarcia umowy przyrzeczonej pozwala skorzystać z roszczenia określonego w § 2 art. 390 k.c. Takiej możliwości uprawniony będzie pozbawiony, jeżeli zobowiązany zbył rzecz innej osobie. Uprawnionemu z umowy przedwstępnej nie służy bowiem żaden środek, który mógłby zniweczyć skuteczność czynności zobowiązująco rozporządzających właściciela, zarówno wobec ruchomości jak i nieruchomości. Uprawnionemu pozostaje w takich przypadkach skorzystanie z roszczenia odszkodowawczego. Do momentu, gdy zobowiązany do przeniesienia własności nie uczyni tego składając stosowne oświadczenie woli, albo gdy uprawniony nie uzyska orzeczenia zobowiązującego do złożenia takiego oświadczenia, stan niepewności trwa. Jeżeli natomiast właściciel udostępnił rzecz do korzystania potencjalnemu nabywcy, to trudno w takich okolicznościach znaleźć usprawiedliwienie dla twierdzenia, że staje się on posiadaczem zależnym w rozumieniu art. 336 k.c. Z właścicielem nie łączy go żaden skonkretyzowany postanowieniami umownymi stosunek do rzeczy, a to stawia go w pozycji dzierżyciela (art. 338 k.c.). Będąc zaś dzierżycielem, pozostaje pod całkowitą dominacją właściciela. Bez zgody właściciela, czy wbrew jego woli, nie może uczynić niczego, co sprowadzałoby wobec właściciela jakiekolwiek obowiązki o charakterze obligacyjnym czy rzeczowym. Inaczej mogłoby być tylko wówczas, gdyby właściciel, równolegle z wiążącą go z przyszłym nabywcą umową przedwstępną, zawarł z nim umowę określającą jego stosunek do rzeczy.

W sytuacji braku innych należności niż te wynikające z umowy przedwstępnej, zakres należnego uprawnionemu roszczenia odszkodowawczego wyznacza przepis art. 390 § 1 k.c. Szkodą jest w takim razie to, co uprawniony utracił licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej, a zatem to co mieści się w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. Inaczej rzecz ujmując, zakres odszkodowania należnego uprawnionemu z umowy przedwstępnej określają poniesione przez niego wydatki i nakłady niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyłączone są natomiast te, które pozostają w związku z realizacją samej umowy przyrzeczonej, np. zapłata za kosztorys remontu budynku zleconego przez uprawnionego w okresie związania stron umową przedwstępną, jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Konsekwentnie przyjąć zatem należy, iż roszczenie odszkodowawcze niedoszłego nabywcy z umowy przedwstępnej nie obejmuje szkód innych, niż pozostających w normalnym związku z jego przekonaniem, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Stosowanie ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej jest wówczas wyłączone przez normę szczególną – art. 390 § 1 k.c.

Odrębnym zagadnieniem jest rozliczenie dokonanych na rzecz nakładów i osiągniętych z niej korzyści przez uprawnionego, który korzystał z rzeczy za przyzwoleniem zobowiązanego w okresie związania stron umową przedwstępną. Zważywszy na przedmiot sporu, problematyka ta w sprawie nie występuje, co zwalnia sąd kasacyjny od wypowiedzi w tym względzie.

Przedstawiona wyżej ocena mieści się w zupełności w przyjętym przez Sąd Apelacyjny stanie faktycznym sprawy. Ten zaś określa katalog zdarzeń wywołanych postanowieniami zawartej przez strony umowy przedwstępnej. Skarżący w istocie nie kwestionują prawidłowości ustaleń faktycznych. Dążą jedynie do wykazania odmienności skutków płynących z zastosowanych norm prawa materialnego, a ponieważ zarzuty w tym zakresie przedstawione nie znajdują uzasadnienia, pozbawiona podstaw prawnych kasacja podlegała oddaleniu na zasadzie art. 393¹² k.p.c.

O kosztach orzeczono na zasadzie art. 102 k.p.c.