Podział zabudowanej nieruchomości według płaszczyzn pionowych

Zadośćuczynienie wymaganiom wynikającym z art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) może nastąpić przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości.

W judykaturze Sądu Najwyższego przyjmuje się konsekwentnie, że podział budynku według płaszczyzn pionowych połączony z odpowiednim podziałem gruntu jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału budynku jest zgodna z linią podziału gruntu i przebiega według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na dwie odrębne, regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki (por. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, uchwały SN z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06 i z dnia 26 kwietnia 2007r., III CZP 27/07, wyroki SN z dnia 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71,  z dnia 22 grudnia 2004r., II CK 262/04, postanowienia SN z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66, z dnia 4 grudnia 1973 r., IIICRN 290/73, z dnia 12 listopada 1976 r., IIICRN 243/76, z dnia 28 września 1978 r., III CRN 173/78, z dnia 10 września 1979 r., III CRN 143/79, z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84, z dnia 23 lutego 1998 r., III CKN 380/97, z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98, z dnia 12października 2000 r., IV CKN 1525/00, i z dnia 12 maja 2016 r., I CSK 426/15).

Zasada, że budynek wraz z działką może być dzielony jedynie pionowo, jest ugruntowana także w piśmiennictwie.

Wypracowane w orzecznictwie rozwiązanie zostało recypowane przez ustawodawcę w art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147, ze zm. -dalej: „u.g.n.”).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego zajęto również, zasługujące na podzielenie stanowisko, że ściana wyraźnie dzieląca budynek na odrębne budynki może być zarówno ścianą istniejącą, jak i dopiero wykonaną w tym celu.

Nieistnienie płaszczyzny pionowej (ściany) rozdzielającej budynek na dwa odrębne budynki nie stanowi przeszkody do orzeczenia przez Sąd zniesienia współwłasności przez podział tego budynku wraz z gruntem, jeżeli istnieje możliwość wyodrębnienia ścianą pionową dwóch budynków z odpowiadającym takiemu rozdzieleniu podziałem gruntu, a zainteresowany współwłaściciel wykaże, że nie ma przeszkód do wykonania takich prac (por. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, uchwała SN z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, postanowienia SN z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66 i z dnia 20 stycznia 2000 r., ICKN 355/98, wyroki SN z dnia 5 stycznia 1970r., I CR 5/71, z dnia 22 stycznia 1988r., III CRN 455/87, nie publ., z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00, i z dnia 12 maja 2016r., I CSK 426/15).

Ugruntowana jest również linia orzecznicza Sądu Najwyższego w której wykluczono możliwość wydania postanowienia wstępnego określającego sposób zniesienia współwłasności (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 1999r., II CKN 750/98, z dnia 22 października 2009 r., III CSK 21/09, z dnia 30 września 2004r., IV CK 455/04, z dnia 8 listopada 2013r., I CSK 723/12, z dnia 21 lipca 2016r., II CSK 604/15). Odmienny pogląd Sąd Najwyższy wyraził w postanowieniach z dnia 8 września 1983r., III CRN 185/83 i z dnia 7 sierpnia 2003r., IV CKN 384/01), niezostał on jednak podtrzymany w późniejszym orzecznictwie.

Uchwała SN z dnia 22 czerwca 2017 r. III CZP 23/17

Standard: 8138 (pełna treść orzeczenia)

Kwestia podziału budynku według płaszczyzn pionowych była przedmiotem wielu wypowiedzi Sądu Najwyższego. Przeważa w nich pogląd o dopuszczalności takiego podziału o ile w jego wyniku tego powstają odrębne budynki. Podział budynku według płaszczyzn pionowych może być wraz z gruntem dokonany wówczas, gdy linia podziału budynku jest zgodna z linią podziału gruntu i przebiega według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na dwie odrębne, regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki, przy czym może być to ściana już w całości istniejąca lub wykonana w tym celu, a jeżeli w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez użytkowników jednego z nowopowstałych budynków z niektórych pomieszczeń drugiego budynku, możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności. Najpełniej do tej kwestii odniósł się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06 (por. też postanowienia SN z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84, z dnia 12 listopada 1976 r., III CRN 243/76, z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00 oraz z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98).

Jednocześnie Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 28 września 1978 r., III CRN 173/78 i z dnia 10 marca 1993 r., I CRN 13/93 uznał za niedopuszczalny pionowy podział budynku w taki sposób, by linia podziału przebiegała przez znajdujące się w budynku pomieszczenia lub dzieliła go na części nieregularne, jak również taki podział, w którym linia podziału budynku nie pokrywa się z granicą nowo utworzonych działek, w związku z czym sfery własności właścicieli działek i budynków nachodzą na siebie, co koliduje z podstawowymi zasadami prawa rzeczowego wyrażonymi w art. 46, 47 i 48 k.c.

Jak wynika z przytoczonych orzeczeń dopuszczalność przeprowadzenia podziału pionowego budynku nie zależy od istnienia w budynku ściany odpowiadającej określonym wymaganiom prawa budowlanego (np. ściany przeciwpożarowej lub ściany nośnej), a od możliwości wyodrębnienia ścianą pionową dwóch budynków z odpowiadającym takiemu rozdzieleniu podziałem gruntu.

Nie wyklucza się też możliwość dokonania omawianego podziału w sytuacji, w której ściana dzieląca budynek na dwie samodzielne i odrębne części przebiega nie przez wszystkie kondygnacje budynku a jedynie przez ich większość i może być poprowadzona dalej, dzieląc budynek do końca. Istotne jest przy tym, aby linia podziału przebiegała według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, które powinny tworzyć zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie odpowiednich służebności (por. postanowienia SN z 13 maja 1966 r., III CR 103/66 oraz z 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, a także wytyczne wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w sprawach o dział spadku obejmującego gospodarstwo rolne z 15 grudnia 1969 r., I C III CZP 12/69).

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli wyraża wolę sfinansowania niezbędnych prac remontowych doprowadzających do podziału budynku, tym bardziej jeśli wskazuje źródło pozyskania środków pieniężnych, Sąd nie powinien uchylać się od sprawdzenia, czy i w jaki sposób należałoby te prace wykonać i jaki byłby ich koszt.

Należy też mieć na uwadze, że podział budynku wzdłuż ściany pionowej tworzącej dwie samodzielne jego części i wyznaczającej linię podziału gruntu jest możliwy także pomimo sprzeciwu tego ze współwłaścicieli, który korzysta z części budynku a także, gdy cały budynek wymaga remont, co potwierdzają administracyjne nakazy.

Pomimo tego nie można pomijać istotnej mediacyjnej roli sądu, który wskazując racjonalne sposoby podziału nieruchomości powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia tego podziału (zob. postanowienie SN z dnia 8 października 2009 r., II CK 2/09).

Postanowienie SN z dnia 12 maja 2016 r., I CSK 426/15

Standard: 40684 (pełna treść orzeczenia)