Wyrok z dnia 2016-11-04 sygn. XIV C 395/16

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt XIV C 395/16

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 listopada 2016 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XIV Wydział Cywilny z siedzibą w P.

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Marcin Garcia Fernandez

Protokolant: Magdalena Olejniczak

po rozpoznaniu w dniu 19 października 2016 r. w P.

na rozprawie

sprawy z powództwa B. Z. i M. Z.

przeciwko (...) przy ul. (...) w W.

o ustalenie nieistnienia uchwał

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę 126 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Marcin Garcia Fernandez

UZASADNIENIE

Powodowie B. Z. i M. Z. w pozwie z 30 marca 2016 r. złożonym 1 kwietnia 2016 r. wnieśli o uchylenie w całości uchwał pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w budynku przy ul. (...) w W. z dnia 19 lutego 2016 r. o numerach (...), (...), (...), (...) i (...) oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu. Jako ewentualne zgłosili żądanie ustalenia bezwzględnej nieważności wymienionych uchwał. W uzasadnieniu podali, że pełnili funkcję administratora pozwanej i tworzyli jej zarząd. W dniu 15 maja 2014 r. członkowie wspólnoty podjęli uchwały: nr 2/2014, którą powołali na członków zarządu R. K., A. W. i J. K. (1), nr (...), którą odwołali ich (powodów) z funkcji zarządcy, nr (...), którą powierzyli zarządzanie nieruchomością wspólną osobie trzeciej i nr (...), którą odwołali ich (powodów) z funkcji członków zarządu. Powyższe uchwały były podejmowane większością głosów, w formie pisemnej i w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ta ostatnia procedura nie została przeprowadzona przez nich jako zarząd. Uchwały te nie konstytuują nowego zarządu, gdyż tylko zarząd posiada kompetencję do indywidualnego zbierania głosów. Uchwały te są prawnie bezskuteczne (nieistniejące). Członek wspólnoty może kwestionować tryb podjęcia uchwały, zwłaszcza wtedy, gdy sposób podjęcia miał wpływ na jej treść. Tak było w tym przypadku, gdyż jako zarząd nigdy nie poddaliby pod głosowanie uchwał o takiej treści. Zaskarżone uchwały zmierzają do zatwierdzenia działań nielegalnie powołanego zarządu. Nowy zarząd podniósł o 100 % koszty funkcjonowania wspólnoty oraz zawarł niekorzystne umowy z administratorem. Prace nie są pilne, a zarząd chce wyłącznie zyskać kwotę 120.000 zł, aby móc nią swobodnie dysponować. Takie obciążenie może doprowadzić do upadku wspólnoty, tym bardziej, że spłaca wcześniejsze kredyty. Uchwały są nieważne jako sprzeczne z art. 58 k.c.

W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazała, że uchwały nr 2/2014 i 5/2014 nie zostały zaskarżone, a zatem są ważne i obowiązujące. Po upływie terminu zaskarżenia, uchwała podjęta z naruszeniem przepisów staje się wiążąca. Dlatego twierdzenia powodów, że na dzień 15 maja 2014 r. tworzyli oni zarząd wspólnoty jest nieprawdziwe. Zarząd w składzie (...), A. W. i J. K. (2) od dnia powołania 15 maja 2014 r. działa zgodnie z prawem. Powodowie nie przedstawili wystarczających dowodów uzasadniających uchylenie zaskarżonych uchwał z 19 lutego 2016 r. Powodowie nie zaskarżyli uchwały 3/2016, a więc akceptują niektóre działania „samozwańczego zarządu”. Uczestniczyli także w zebraniach wspólnoty zwołanych po ich odwołaniu. Wbrew stanowisku powodów podjęcie uchwał z naruszeniem trybu zbierania głosów, nie miało wpływu na ich treść. Poza tym fakt, że powodowie nie dopuściliby do głosowania uchwał tym bardziej uzasadniał tryb zbieranie głosów zastosowany przez członków wspólnoty (k. 62-67).

W piśmie z 5 lipca 2016 r. powodowie rozszerzyli powództwo w ten sposób, że wskazali, że w pierwszej kolejności domagają się ustalenia nieistnienia uchwał z 19 lutego 2016 r. nr (...), (...), (...), (...) oraz uchwały nr 6/2016 z dnia 23 lutego 2016 r., a odnośnie żądań zgłoszonych w pozwie wnoszą o rozpoznanie ich jako ewentualnych. W uzasadnieniu wskazali, że w ustawie o własności lokali nie ma regulacji, która sanowałaby istnienie uchwał podjętych niezgodnie z prawem. Tak podjęte uchwały są nieistniejące a zatem nie wywołują skutków prawnych. W niezaskarżeniu uchwały 3/2016 nie można się dopatrywać akceptacji działań samozwańczego zarządu. Ponadto budynek wspólnoty nie wymaga remontu na kwotę 120.000 zł (k. 99-101).

W odpowiedzi na rozszerzenie powództwa pozwana wniosła o jego oddalenie w całości. Podtrzymała dotychczasowe stanowisko oraz podniosła, że na skutek zaniedbań powodów konieczny jest remont pokrycia dachu budynku. Istnieje też potrzeba wykonania termoizolacji ścian frontowych (k. 109 i 144-116).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje w budynku, w którym jest 9 samodzielnych lokali mieszkalnych. Powodowie są członkami wspólnoty w związku z przysługującym im prawem współwłasności wyodrębnionych lokali nr (...).

Na zebraniu wspólnoty 29 marca 2014 r. doszło do konfliktu między powodami, którzy pełnili wówczas funkcję członków zarządu wspólnoty i jednocześnie jej administratorów, a pozostałymi członkami wspólnoty. W konsekwencji ci ostatni postanowili doprowadzić do odwołania powodów z zarządu i pozbawienia ich prawa administrowania nieruchomością wspólną. W tym celu zostały przeprowadzone głosowania nad uchwałami datowanymi na 15 maja 2014 r.: nr (...) o powołaniu w skład zarządu R. K., A. W. i J. K. (2), nr (...) o odwołaniu powodów z funkcji zarządców (administratorów) nieruchomości, nr (...) o zobowiązaniu powodów do przekazania pełnej dokumentacji nieruchomości firmie (...) w terminie do 31 lipca 2014 r. oraz nr (...) o odwołaniu powodów z funkcji członków zarządu wspólnoty.

Głosowanie nad wyżej wymienionymi uchwałami nastąpiło w trybie indywidualnego zbierania głosów. Odbyło się ono w ten sposób, że wcześniej przygotowane pisemne projekty uchwał zostały puszczone w obieg wśród członków wspólnoty, z których każdy po oddaniu głosu przekazywał je następnemu. Nikt jednak nie chciał iść do powodów, aby przekazać im uchwały do głosowania. Dopiero gdy za wszystkimi uchwałami opowiedziała się większość członków wspólnoty liczona według wielkości udziałów, kilku z nich udało się do mieszkania powodów, aby przekazać im przegłosowane już uchwały. Powód jednak odmówił ich przyjęcia.

Powodowie otrzymali uchwały 2/2014, 3/2014, 4/2015 i 5/2014 z 15 maja 2014 r. w dniu 6 czerwca 2014 r., ale w stosunku do żadnej nie złożyli powództwa o jej uchylenie.

(zgodne twierdzenia stron albo twierdzenia jednej z nich nie zaprzeczone przez drugą)

Między 2004 a 2009 rokiem w budynku wspólnoty wykonano ocieplenie ścian szczytowych. Osiągnięcie celu w postaci zapewnienia zakładanej szczelności termicznej budynku wymaga jednak jeszcze ocieplenia ścian frontowej i tylnej, wymiany okien piwnicznych oraz ocieplenia stropu piwnicy. W 2008 r. został wykonany remont dachu budynku wspólnoty polegający na wymianie pokrycia dachowego. W 2015 r. w jednej z dwóch klatek schodowych budynku została wymieniona instalacja elektryczna.

Na pokrycie kosztów remontu dachu przeprowadzonego w 2008 r. pozwana zaciągnęła kredyt, z którego obecnie pozostało do spłaty ok. 14.000 zł. Na funduszu remontowym wspólnota ma ok. 17.000 zł. Według wykonanego w sierpniu 2016 r. na zlecenie powoda kosztorysu prac koniecznych do ocieplenia ścian frontowej i tylnej budynku, ich koszt to ok. 73.760 zł.

(dowód: umowa z 25.07.2008 r. z kosztorysem ofertowym, k. 91-92, kosztorys, k. 165-167, zeznania świadka J. R., k. 110, zeznania powodów, k. 153 i 176, zeznania członka zarządu pozwanej J. K. (2), k. 153v i 154v)

Istnieje potrzeba lub konieczność wykonania w budynku wspólnoty następujących prac: naprawy nieszczelnego pokrycia dachu, usunięcia pęknięć tynku występujących na elewacji na szczytach budynku, na lukarnach oraz na cokołach, wymiany instalacji elektrycznej w drugiej klatce schodowej, szpachlowania i malowania obu klatek schodowych, wymiany stolarki okiennej o ocieplenia stropu w piwnicach. Wykonana na zlecenie wspólnoty w marcu 2016 r. wycena kosztu naprawy dachu opiewa na 16.100 zł nie licząc kosztów impregnacji więźby i mocowania luźnych dachówek.

(dowód: protokoły przeglądów z 10.11.2015 r. i 3.09.2016 r., k. 137-141 i 172-175, kalkulacja naprawy, k. 125, zeznania świadka J. R., k. 110)

Przewidując konieczność przeprowadzenia wyżej wskazanych prac, zarząd pozwanej zwrócił się do kilku przedsiębiorców budowalnych o przygotowanie kosztorysów ofertowych. Na tej podstawie określono kwotę potrzebną na ich sfinansowanie na 120.000 zł.

(dowód: zeznania świadka J. R., k. 110)

W dniu 19 lutego 2016 r. obyło się zebranie wspólnoty, na którym przegłosowano m.in. następujące uchwały:

a)  nr (...) o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego za 2015 r.,

b)  nr (...) o udzielaniu absolutorium zarządowi wspólnoty,

c)  nr (...) o przyjęciu planu gospodarczo – finansowego na 2016 r., w której ustalono zaliczki od członków wspólnoty na okres od 1 kwietnia 2016 r. do 31 marca 2017 r. w wysokości: 1,40 zł od jednego udziału na koszt utrzymania nieruchomości wspólnej oraz 2,50 zł od jednego udziału na fundusz remontowy,

d)  nr (...) o przyjęciu planu robót remontowych finansowanych z funduszu remontowego na 2016 r., przewidującego: naprawę ocieplenia szczytów, ocieplenie ścian frontowej i tylnej, naprawę dachu, wymianę instalacji elektrycznej w drugiej klatce, szpachlowanie i malowanie obu klatek schodowych, wymianę okien w piwnicach i ocieplenie stropu piwnic.

Uchwały te zostały przyjęte na zebraniu członków wspólnoty większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Powodowie byli o zebraniu zawiadomieni, ale w nim nie uczestniczyli.

Pod koniec lutego 2016 r. odbyło się głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów nad uchwałą nr 6/2016 z 23 lutego 2016 r. Zasadniczą treścią tej uchwały było wyrażenie zgody na zaciągniecie przez wspólnotę kredytu do wysokości 120.000 zł w celu sfinansowania prac przewidzianych w uchwale 5/2016 oraz umocowanie zarządcy do podjęcia w tym kierunku odpowiednich działań. Powodom umożliwiono oddanie głosu, ale nie uczynili tego. Uchwała została przyjęta większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Powodowie zostali zawiadomieni o treści tej uchwały pismem administratora z 21 marca 2016 r.

(dowód: uchwały z 19.02.2016 r. z listami do głosowania, k. 13-16, uchwała z nr 6/2016 z 23.02.2016 r., k. 7, lista do głosowania, k. 8, pisma zarządcy z 23.02.2016 r., k. 17 i z 21.03.2016 r., k. 6)

Powyższy stan faktyczny Sąd przyjął w oparciu o niżej przedstawioną ocenę zgromadzonego materiału.

Niektóre podniesione przez jedną ze stron fakty zostały przez drugą przyznane. Zgodnie z art. 229 k.p.c., nie wymagają dowodu fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie budzi wątpliwości. Przyznania nie budziły wątpliwości, dlatego Sąd przyjął objęte nimi fakty bez dowodów. Co do niektórych szczegółowych twierdzeń o faktach podniesionych przez jedną ze stron, druga się nie wypowiedziała. Przy czym co do części z tych twierdzeń, w świetle stanowiska strony, która się do nich nie odniosła, nie ulegało wątpliwości, że nie było jej intencją im zaprzeczać, a ponieważ znajdowały oparcie w wynikach rozprawy, Sąd uznał je za przyznane na podstawie art. 230 k.p.c.

Część faktów Sąd ustalił w oparciu o dokumenty prywatne, których kserokopie zostały złożone do akt. Wierność tych kopii oryginałom nie była przez żadną ze stron podważana, dlatego Sąd uznał je za wiarygodny dowód istnienia dokumentów, pozwalający na poznanie ich formy i treści (art. 308 k.p.c.). Na tej podstawie także same dokumenty, których istnienie i treść kopie potwierdzały, Sąd uznał za materiał dowodowy i ocenił go jako wartościowy. Dokumenty te nie były przez strony podważane pod względem prawdziwości i na mocy art. 245 k.p.c. stanowiły dowód tego, że osoby, które je podpisały złożyły wskazane w nich oświadczenia. Jednak także zgodność ich treści z prawdą nie budziła wątpliwości Sądu.

Zauważyć należy, że niekwestionowanie przez każdą ze stron dokumentów przedłożonych przez drugą z nich w kserokopiach stanowiło także podstawę do przyjęcia istnienia, a także treści i formy wynikających z tych kopii dokumentów jako faktów przyznanych, zwłaszcza, że znajdowały oparcie w wynikach rozprawy (art. 230 k.p.c. w zw. z art. 229 k.p.c.).

Zeznania świadka J. R. Sąd uznał za w pełni godne zaufania. Świadek jest osobą obcą w stosunku do stron procesu, niemniej niewątpliwie była pośrednio zainteresowana jego wynikiem. Ne ma jednak podstaw do wniosku, że skłoniło ją to do składania nieprawdziwych lub stronniczych zeznań. Jej relacja była spójna, logiczna i nie zawierała stwierdzeń sprzecznych z zasadami wiedzy lub doświadczenia, natomiast korelowała z pozostałym materiałem dowodowym. Analiza treści jej zeznań pozwalała też na stwierdzenie, że są one pozbawione tendencyjności. Świadek w żadnym ich fragmencie nie wyszła poza te fakty, które mogła znać z uwagi na styczność, jaką miała ze stronami. Ograniczała się do odpowiedzi na pytania Sądu i nie starała się samorzutnie podawać jakichkolwiek okoliczności korzystnych dla pozwanej. Jej zeznania były stanowcze i konkretne. Jeśli odnośnie jakiegoś faktu nie miała wiedzy, przyznawała to i nie próbowała swojej niewiedzy zastępować domysłami.

Strony procesu są osobiście, a najczęściej także materialnie, wysoce zainteresowane wynikiem sprawy. Poza tym często są także silnie emocjonalnie zaangażowane w spór między sobą. Tak też było w niniejszej sprawie w przypadku powodów i członków zarządu pozwanej. W związku z tym dowód z ich zeznań miał bardzo niską moc dowodową (siłę przekonywania). Dlatego zeznania te Sąd uznał za godne zaufania tylko w takim zakresie, w jakim znajdowały oparcie w innym, bardziej godnym zaufania materiale dowodowym lub zasadach doświadczenia życiowego albo dotyczyły faktów nie budzących kontrowersji.

Sąd uznał za niegodne zaufania w szczególności zeznania powodów wskazujące na nieznaczny zakres prac koniecznych do uszczelnienia dachu. Były bowiem ewidentnie sprzeczne z innymi bardziej wiarygodnymi dowodami. Zarówno z kalkulacji kosztów naprawy (k. 125), jak i z protokołów przeglądów rocznych budynku (k. 140 i 174) jednoznacznie wynika, że zakres prac naprawczych jest zdecydowanie szerszy niż twierdzili powodowie. W sprawie nie miało znaczenia, czy wykonania prac naprawczych podjął się wykonawca poprzedniego remontu dachu, gdyż i tak trzeba by mu było za nie zapłacić cenę rynkową. W świetle zasad doświadczenia życiowego można bowiem wykluczyć, że zgodziłby się on wykonać bezpłatnie naprawę w takim zakresie, jaki jest konieczny.

Sąd zważył, co następuje:

Powodowie w pierwszej kolejności domagali się ustalenia nieistnienia pięciu uchwał pozwanej. Zgodnie z art. 189 k.p.c., powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Interes prawny jest to interes dotyczący szeroko rozumianych praw i stosunków prawnych powoda i występuje wówczas, gdy z jego strony istnieje obiektywna potrzeba ochrony prawnej, np. gdy powstała sytuacja grożąca naruszeniem prawa lub stosunku prawnego albo pozbawieniem go ochrony prawnej albo też zaistniała wątpliwość co do jego istnienia. W niniejszej sprawie między stronami niewątpliwie powstał spór co do istnienia uchwał pozwanej objętych żądaniem pozwu a w konsekwencji odnośnie powstania i istnienia stosunku prawnego wynikającego ze związania członków wspólnoty mieszkaniowej jej uchwałami. Tym samym powodowie mieli interes prawny w domaganiu się ustalenia nieistnienia uchwał.

Powodowie przekonanie co do nieistnienia pięciu uchwał wskazanych w żądaniu pozwu opierali na założeniu nieistnienia wcześniejszych uchwał 2/2014, 3/2014, 4/2014, 5/2014 z uwagi na podjęcie ich z naruszeniem prawa. Powodowie dowodzili, że ponieważ na mocy tych uchwał doszło do bezprawnej zmiany składu osobowego zarządu, także dalsze uchwały podejmowane wskutek działań „samozwańczego zarządu”, czyli również te objęte żądaniem pozwu, są nieistniejące. W związku z tym należało w pierwszej kolejności ocenić, czy są podstawy do uznania uchwał pozwanej (...), (...), (...), (...) za nieistniejące, gdyż tylko wówczas można by ewentualnie rozważać wynikającą z tego wadliwość podjęcia uchwał objętych żądaniem pozwu.

W doktrynie i orzecznictwie wyróżnia się pewne sytuacje, w których można mówić o czynnościach prawnych nieistniejących. Wskazuje się, że termin „czynność prawna nieistniejąca” oznacza sytuację, gdy ktoś nie zachował się w sposób, który uzasadniałby zakwalifikowanie tego zachowania jako oświadczenia woli. Jeżeli natomiast zostanie stwierdzone istnienie oświadczenia woli, to występuje swoiste domniemanie jego skuteczności. W odniesieniu do uchwał organów osób prawnych lub innych podmiotów korporacyjnych, jak wspólnoty mieszkaniowe, podkreśla się zgodnie, że można mówić o ich nieistnieniu tylko w przypadku dopuszczenia się przy ich podejmowaniu szczególnie drastycznych uchybień. Chodzi o takie sytuacje, w których w ogóle nie sposób mówić o tym, że doszło do złożenia oświadczenia woli przez organ danego podmiotu, wyrażonego choćby z naruszeniem przepisów prawa. Przykładowo w orzecznictwie jako nieistniejące były uznawane uchwały, w przypadku których doszło do sfałszowania wyniku głosowania lub zostały podjęte bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów czy też przez osoby nieuprawnione, jak również, gdy w ogóle nie doszło do zwołania posiedzenia organu, który je podjął (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1972 r., II Cr 171/72, OSNC 1973/7-8/135; z dnia 14 kwietnia 1992 r., I CRN 38/92, OSNC 1993/3/45; z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/ 98, OSNC 1999/10/171; z dnia 14 kwietnia 2005 r., II CK 628/04, nie publ. i z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, nie publ.; a także uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94, OSNCP 1994/12/241).

Wprawdzie większość z wyżej przywołanych orzeczeń została wydawana na tle uchwał organów spółdzielni lub spółek, ale należy podzielić pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w powołanym wyroku z 23 lutego 2006 r. w sprawie I CK 336/05, że zachowują one swój walor także na gruncie uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe.

W rozpoznawanej sprawie nie ma podstaw do przyjęcia, że uchwały pozwanej wspólnoty (...) dotknięte są wadami uzasadniającymi uznanie ich za nieistniejące. Z ustaleń faktycznych wynika, że uchwały te zostały podjęte przez członków wspólnoty, a więc osoby uprawnione, w drodze indywidualnego zbierania głosów, a więc w trybie przewidzianym w art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 – powoływanej dalej jako ustawa) i zapadły większością głosów liczoną według większości udziałów, a więc w sposób wskazany w art. 23 ust. 2 ustawy. Przy podejmowaniu tych uchwał niewątpliwie doszło do naruszenia prawa, gdyż wbrew art. 23 ust. 1 ustawy indywidualne zbieranie głosów nie zostało przeprowadzone przez zarząd. Są to uchybienia, które mogły uzasadniać zaskarżenie uchwał z powodu ich sprzeczności z prawem, natomiast nie są na tyle poważne, żeby zmuszały do uznania, iż uchwały te w ogóle nie są wyrazem woli wspólnoty.

Takie stanowisko zajął też Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lipca 2004 r. w sprawie IV CK 543/03 (OSNC 2005/7-8/132), w którym wskazał, że podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Wprawdzie w tym wyroku Sąd Najwyższy nie wskazał wprost, że podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, nie daje podstaw do uznania takiej uchwały za nieistniejącą, ale jest to oczywiste, milczące założenie, które legło u podstaw wyrażonego poglądu, że taka uchwała może być uchylona przez sąd. Nie może bowiem budzić wątpliwości, że tylko uchwały istniejące mogą podlegać uchyleniu.

Z tych przyczyn Sąd uznał, że nie ma podstaw do uznania za nieistniejące uchwał pozwanej (...), (...), (...) i (...). W związku z tym nie zachodziła podstawowa przesłanka, na której oparte było żądanie uznania za nieistniejące uchwał 1/2016, 2/2016, 4/2016, 5/2016 i 6/2016. Z tego względu główne żądanie pozwu było nieuzasadnione i jako takie podlegało oddaleniu. W konsekwencji należało rozpoznać żądanie zgłoszone jako pierwsze ewentualne – o uchylenia uchwał 1/2016, 2/2016, 4/2016, 5/2016 i 6/2016.

Stosownie do art. 25 ust. 1 ustawy, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Z kolei w myśl art. 1a ustawy, powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przewidziany w tym ostatnim przepisie sześciotygodniowy termin jest terminem zawitym prawa materialnego i jego upływ powoduje wygaśniecie roszczenia.

Powodowie są współwłaścicielami trzech lokali w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej, zatem byli czynnie legitymowani do zaskarżenia jej uchwał. Jednocześnie dochowali też terminu do ich zaskarżenia. Uchwały 1/2016, 2/2016, 4/2016 i 5/2016 zostały podjęte na zebraniu właścicieli, które odbyło się dnia 19 lutego 2016 r. Sześciotygodniowy termin liczony od tego dnia zakończył bieg 1 kwietnia 2016 r. i tego dnia wpłynął pozew (k. 25). Natomiast uchwała 6/2016 została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów i powodowie zostali o niej powiadomieni pismem z 21 marca 2016 r. Data tego pisma wyznacza najwcześniejszego możliwy termin rozpoczęcia biegu sześciotygodniowego terminu do zaskarżenia uchwały 6/2016. Pozew został złożony długo przed jego upływem.

Warunkiem skuteczności zaskarżenia do sądu uchwały właścicieli lokali w oparciu o art. 25 ust. 1 ustawy jest zaistnienie jednej z następujących przesłanek:

a)  uchwała jest niezgodna z prawem;

b)  uchwała jest niezgodna z umową właścicieli lokali;

c)  uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;

d)  uchwała w inny sposób niż przez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną narusza interesy skarżącego.

Powodowie w pierwszym rzędzie powoływali się na niezgodność zaskarżonych uchwał z prawem. Dopatrywali się jej w tym, że wcześniejsze uchwały 2/2014, 3/2014, 4/2014 i 5/2014 zostały podjęte z naruszeniem prawa, przez co nie wywierają żadnych skutków prawnych, w szczególności nie wiążą członków wspólnoty. Dlatego zdaniem powodów każda działalność zarządu wyłonionego na mocy uchwał z 2014 r. jest bezprawna a zaskarżone uchwały zmierzają do zatwierdzenia działań tego zarządu, co stanowi dalsze łamanie prawa. U podstaw tej argumentacji leżał pogląd, że uchwały wspólnoty, które są niezgodne z prawem z powodu podjęcia ich z naruszeniem prawa, nie wywierają żadnych skutków prawnych, w szczególności nie wiążą członków wspólnoty. Jest on błędny.

W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniem przepisów prawa staje się wiążąca, jeśli w ciągu sześciu tygodni nie zaskarżono jej do sądu (por. przykładowo wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005/7-8/132; z dnia 14 kwietnia 2005 r., II CK 628/04, nie publ.; z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/06, nie publ.; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 21 kwietnia 2010 r., I ACa 274/10; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 marca 2014 r., VI ACa 1166/13). Stanowisko to nie budzi wątpliwości, gdyż ma pełne oparcie w treści art. 25 ust. 1 i 1a ustawy. Jednoznacznie wynika z niego, że ustawodawca przyjął koncepcję tzw. nieważności względnej (wzruszalności) sprzecznych z prawem uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Mogą one z tego powodu zostać zaskarżone do sądu i uchylone jego wyrokiem, co z jednej strony oznacza, że nie są bezwzględnie nieważne, a z drugiej, że dopóki nie zostaną uchylone są skuteczne. Zatem, jeśli uchwała nie zostanie zaskarżona, jej wadliwość zostaje usanowana, tak, że nie można się już na jej niezgodność z prawem powoływać. Podkreślić trzeba, że tego rodzaju rozwiązanie usprawiedliwione jest potrzebą zapewnienia stabilności unormowań wewnętrznych i pewności funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Nie budzi wątpliwości fakt, że uchwały 2/2014, 3/2014, 4/2014 i 5/2014 nie zostały przez powodów zaskarżone. Zatem uchybienia przepisom prawa, jakie miały miejsce przy ich podejmowaniu, nie mogą być już podnoszone, a same uchwały są skuteczne i wiążą członków wspólnoty. W tej sytuacji nie było również podstaw do uznania wadliwości wskazanych uchwał z 2014 r. za źródło niezgodności z prawem zaskarżonych uchwał z 2016 r.

Powodowie w podstawie faktycznej powództwa nie wskazywali na żadne okoliczności, które mogłyby świadczyć o niezgodności zaskarżonych uchwał z umową właścicieli lokali. Sąd jest związany podstawą faktyczną powództwa (art. 321 §1 k.p.c.). Dlatego w sprawie nie wchodziła w grę wymieniona podstawa ich uchylenia.

Powodowie zgłosili następujące zarzuty dotyczące naruszenia przez zaskarżone uchwały zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną:

a)  że zarząd podniósł o 100 % koszty funkcjonowania wspólnoty - należy go rozumieć jako wymierzony w uchwałę nr 4/2016 ustalającą wysokość zaliczek na fundusz remontowy i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej,

b)  że prace można odłożyć w czasie oraz, że wymiana okien i ocieplenie w pomieszczeniach piwnicznych, stanowiących pomieszczenia przynależne lokali mieszkalnych, należy do właścicieli lokali - były one skierowane przeciw uchwale 5/2016,

c)  że zarząd chce pozyskać od wspólnoty kwotę 120.000 zł, by nią swobodnie dysponować, że takie obciążenie może doprowadzić do upadku finansowego wspólnoty, że nie przedstawiono rzetelnego kosztorysu koniecznych prac, że kwota kredytu jest nadmierna w stosunku do kosztu prac remontowych, że nowy kredyt powiększy zadłużenie wspólnoty bez spłaty poprzednich długów - te zarzuty były wymierzone w uchwałę 6/2016,

d)  że nie wzięto pod uwagę ich stanowiska - należy go odnosić do wszystkich zaskarżonych uchwał.

Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie. Dlatego zgodność zaskarżonej uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną musi być oceniana przede wszystkim pod tym kątem. Niewątpliwie też w prawidłowym zarządzaniu nieruchomością wspólną decydujące znaczenie musi mieć wspólny interes wszystkich właścicieli lokali, a nie interes jednostkowy. Ocena zaskarżonych uchwał z tych punktów widzenia prowadzi do wniosku, że są one zgodne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

W sporze stron zasadnicze znaczenie miała uchwała 5/2016, gdyż to ona zakreślała zakres koniecznego remontu i od oceny jej prawidłowości w znacznej mierze zależał wynik takiej oceny uchwał 4/2016 i 6/2016. Spośród prac wskazanych w tej uchwale praktycznie poza sporem była konieczność wymiany instalacji elektrycznej w jednej z klatek schodowych oraz szpachlowania i malowania obu klatek. Strony spierały się natomiast o konieczność wykonania naprawy ocieplenia szczytów. Z dokonanych ustaleń wynikało, że jest ono niezbędne. Jednocześnie jednak niewątpliwe było też, że wszystkie trzy wyżej wskazane prace są stosunkowo drobne i tanie, a więc nie wymagały podwyższania zaliczek na fundusz remontowy i zaciągania kredytu bankowego. Dlatego konieczność ich wykonania nie przesądzała jeszcze o wyniku oceny uchwały 5/2016 z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządu.

Spór stron koncentrował się na potrzebie przeprowadzenia najkosztowniejszych prac w postaci naprawy dachu i dokończenia ocieplenia budynku. Przy czym w przypadku tej pierwszej powodowie praktycznie w ogóle negowali jej potrzebę, a co do drugiej podnosili, że nie jest pilna i można ją odłożyć na później. W świetle dokonanych w sprawie ustaleń potrzeba wykonania naprawy dachu nie budziła wątpliwości Sądu. Zauważyć należy, że powodowie, poza swoimi zeznaniami, nie przedstawili żadnych przeciwdowodów, które mogłyby podważyć dowody przemawiające za koniecznością tej naprawy. Odnośnie ocieplenia budynku podkreślić zaś trzeba, że zostało ono już wcześniej częściowo wykonane – ale tylko na ścianach szczytowych. Oznacza to, że pewne koszty tej inwestycji zostały już poniesione, a jednocześnie, z uwagi na to, że ocieplenie nie obejmuje całości budynku, nie zostały osiągnięte jej zamierzone korzyści w postaci odpowiedniej termoizolacyjności budynku, a co za tym idzie zmniejszenia kosztów jego ogrzewania. W tej sytuacji zasady prawidłowego zarządu nakazywały dążenie do jak najszybszego dokończenia ocieplenia budynku. Tym bardziej, że ocieplenie szczytów miało miejsce między 2004 a 2009 rokiem (powodowie podawali rozbieżne informacje w tym zakresie), a więc dość dawno. Dalsze odkładanie tej inwestycji bez ważnej przyczyny było nieracjonalne. Powodowie zaś nie wykazali zaistnienia żadnej takiej przyczyny.

Z zagadnieniem ocieplenia budynku wiąże się kwestia wymiany okien i ocieplenia stropów w piwnicach. Powodowie podnosili, że uchwała 5/2016 nie może obejmować okien i stropów w pomieszczeniach piwnicznych przynależnych do lokali mieszkalnych, gdyż tam wymianę okien i ocieplenie stropów powinni wykonać ich właściciele we własnym zakresie. W okolicznościach sprawy nie można się z tym poglądem zgodzić. Zauważyć należy, że prace te mają służyć osiągnięciu odpowiedniej szczelności cieplnej całego budynku. Jednocześnie wychłodzenie piwnic wpływa na temperaturę w lokalach położonych bezpośrednio nad nimi (na parterze) i praktycznie nie dotyka lokali na wyższych kondygnacjach. Tak więc właściciele niektórych piwnic mogą nie być zainteresowani wykonaniem w nich prac dociepleniowych we własnym zakresie, ze szkodą dla innych członków wspólnoty. Dlatego należy uznać, że w rozpatrywanym przypadku zgodne z zasadami prawidłowego zarządu jest wykonanie prac ociepleniowych także w piwnicach. Tylko w ten sposób można bowiem z jednej strony pełniej osiągnąć cel tych prac, a z drugiej zagwarantować ochronę interesów wszystkich członków wspólnoty na tym samym poziomie. Podkreślenia przy tym wymaga, że na mocy art. 13 ust. 2 ustawy, na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Przepis ten odnosi się także do pomieszczeń przynależnych i zapewnia możliwość realizacji przedmiotowych prac w piwnicach członków wspólnoty.

Z tych przyczyn Sąd uznał, że uchwała 5/2016 nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Wspólnota nie dysponuje środkami na sfinansowanie zamierzonego remontu. Posłużenie się w takiej sytuacji kredytem jest rozwiązaniem jak najbardziej racjonalnym i akceptowalnym z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządu. Nieuzasadnione były zarzuty, jakie powodowie podnieśli przeciw upoważniającej do zaciągnięcia kredytu uchwale 6/2016. Przede wszystkim nie sposób uznać, że kwota kredytu jest nadmierna w stosunku do potrzeb remontowych wspólnoty. Z dokonanych ustaleń wynika, że została określona na podstawie ofert przedsiębiorców budowlanych. Poza tym z kosztorysu, który przedstawił sam powód wynika, że koszt samych prac przy ociepleniu ścian to prawie 74.000 zł. Do tego zaś należy doliczyć minimum kilka tysięcy na ocieplenie stropu i wymianę okien w piwnicy, co najmniej 21.000 zł na naprawę dachu (wliczając impregnację więźby, ale pomijając mocowanie dachówek) oraz kolejne co najmniej 10.000 zł na pozostałe prace. W sumie daje to kwotę ok. 110.000 zł. Przyjmując konieczność dysponowania także pewną rezerwą na nieprzewidziane koszty, kwota kredytu w wysokości 120.000 zł jawi się jako w pełni uzasadniona. Niczego w tym przedmiocie nie zmienia fakt, że wspólnota dysponuje funduszem remontowym w kwocie 17.000 zł, gdyż jednocześnie jest zadłużona z tytułu kredytu na podobną sumę - 14.000 zł. W tym miejscu zaznaczyć należy, że skoro wspólnota ma nieco więcej środków na funduszu remontowym niż wynosi jej zadłużenie z tytułu kredytu, to nieuzasadniony był zarzut powodów, że zaciągnięcie kolejnego kredytu nadmiernie powiększy jej zadłużenie.

Zarzut powodów, że nie przedstawiono im rzetelnego kosztorysu koniecznych prac jest niezrozumiały w kontekście tego, że powodowie nawet nie twierdzili, że domagali się przedstawienia im takiego kosztorysu albo chociaż, że zwrócili się do zarządu lub administratora wspólnoty o udostępnienie im tych kosztorysów ofertowych, które zaproszeni wykonawcy przygotowali dla wspólnoty.

Powodowie nie przedstawili żadnych dowodów na poparcie zarzutów, że kredyt w kwocie 120.000 zł może doprowadzić do upadku finansowego wspólnoty oraz, że zarząd chce pozyskać od wspólnoty 120.000 zł, by nią swobodnie dysponować, więc zarzuty te pozostały gołosłowne i nie mogły być skuteczne.

Z tych przyczyn Sąd uznał, że uchwała 6/2016 nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Kwestionując uchwałę 4/2016 powodowie zarzucili, że zarząd podniósł o 100 % koszty funkcjonowania wspólnoty. W związku z tym podkreślenia wymaga, że dokonane tą uchwałą podniesienie zaliczek na fundusz remontowy ma bezpośredni związek z koniecznością spłaty kredytu na remont budynku. Fundusz remontowy dla wspólnoty jest z jednej strony źródłem pokrycia rat kredytu a z drugiej możliwym do zaoferowania bankowi zabezpieczeniem spłaty (por. pkt 4 uchwały 6/2016). Powodowie nawet nie twierdzili, że ustalone uchwałą zaliczki są wyższe niż potrzeby wynikające z celu, na który są one przeznaczone. W tej sytuacji nie sposób było uznać, że ustalająca ich nową wysokość uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zdziwienie musi budzić zarzut, że przy podejmowaniu uchwał 2/2014, 3/2014, 4/2014 i 5/2014 wspólnota nie wzięła pod uwagę stanowiska powodów. Uchwały te zostały przyjęte na zebraniu, o którym powodowie zostali zawiadomieni i na które się nie stawili. W związku z tym sami pozbawili się możliwości przedstawienia swego stanowiska przed przegłosowaniem uchwał. Natomiast co do uchwały 6/2016 podjęcie jej w trybie indywidualnego zbierania głosów z istoty rzeczy wykluczało możliwość przedstawiania stanowisk i dyskusji przed głosowaniem. W tej sytuacji ten zarzut nie mógł odnieść skutku.

Zarzut naruszenia przez zaskarżone uchwały interesu powodów był chybiony. Zaskarżone uchwały z całą pewnością naruszają subiektywnie pojmowany interes powodów. Nie każde jednak naruszenie interesu właściciela lokalu uzasadnia uchylenie uchwały. Nie wystarczy naruszenie subiektywnego interesu właściciela, gdyż naruszenie musi mieć charakter obiektywny (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09, dostępny w zbiorze Lex). Innymi słowy tylko naruszenie zasługującego w danych okolicznościach na ochronę interesu będzie uzasadniało uchylenie uchwały. Zauważyć należy, że w przypadku każdej z zaskarżonych uchwał w grę wchodziły dwa sprzeczne interesy: powodów i ogółu mieszkańców wspólnoty. Interes powodów wyrażał się w uniknięciu dodatkowych obciążeń finansowych, a interes pozostałych członków wspólnoty w wyremontowaniu jej budynku. Przy czym remont ten przede wszystkim ma doprowadzić do usunięcia usterek pokrycia dachowego, które powodują, że nie spełnia ono należycie swojej funkcji, oraz ma umożliwić uzyskanie długoterminowych oszczędności dzięki odpowiedniej termoizolacji budynku. Jak to wyżej wykazano, decyzje o przeprowadzeniu remontu i jego zakresie oraz o zaciągnięciu 120.000 zł kredytu na pokrycie jego kosztów były racjonalne i zgodne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Zasady współżycia społecznego nakazują w takiej sytuacji dać priorytet interesowi grupowemu przed interesem indywidualnym. W tych okolicznościach zestawienie interesu powodów z interesem pozostałych członków wspólnoty prowadziło do wniosku, że interes tych pierwszych nie ma charakteru obiektywnego, a więc zasługującego na ochronę kosztem interesu pozostałych członków wspólnoty.

Z powyższych przyczyn pierwsze żądanie ewentualne było bezzasadne i jako takie podlegało oddaleniu.

Powodowie jako drugie ewentualne zgłosili żądanie uznania uchwał za nieważne na mocy art. 58 k.c. Zgodnie jednak z tym, co już wyżej wyjaśniono, ustawodawca w art. 25 ust. 1 i 1a ustawy przyjął koncepcję tzw. nieważności względnej (wzruszalności) sprzecznych z prawem uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego wyłączona jest możliwość ustalenia ich nieważności na podstawie art. 58 k.c., gdyż art. 25 ust. 1 ustawy jako przepis szczególny wyłącza jego stosowanie (por. w szczególności uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/06).Dlatego także to żądanie podlegało oddaleniu.

W konsekwencji powyższych rozważań Sąd uznał całe powództwo za bezzasadne i w związku z tym oddalił je w punkcie 1 wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 2 k.p.c. Powodowie jako przegrywający proces zobowiązani byli zwrócić pozwanej poniesione koszty w postaci wyłożonych wydatków na przesłuchanie świadka – 126 zł.

SSO Marcin Garcia Fernandez