Zaskarżalność uchwały wspólnoty - ogólnie
Zaskarżenie uchwały do sądu przez właściciela lokalu (art. 25 u.w.l.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę członków wspólnoty mieszkaniowej, gdy narusza jego interes. Ustawa o własności lokali nie zawiera definicji pojęcia interesu właściciela lokalu. Niewątpliwie może on mieć charakter majątkowy, jak i niemajątkowy, zaś o naruszeniu przez uchwałę konkretnego interesu właściciela lokalu decydują okoliczności danej sprawy.
Celem tego przepisu jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, ale uszczuplającym prawa jednego z właścicieli.
Wyrok SN z dnia 21 marca 2019 r., II CSK 62/18
Standard: 63698 (pełna treść orzeczenia)
Stosownie do dyspozycji art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zatem przywołana norma określa przesłanki zaskarżenia uchwały i konstytuuje prawo właściciela lokalu do zaskarżenia do sądu każdej uchwały właścicieli z przyczyn wskazanych w przywołanym przepisie.
Niezgodność uchwały z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja uchwały z przepisami ustawy o własności lokali. Niemniej jednak ową niezgodność należy badać także z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim mają zastosowanie do odrębnej własności lokali. Wskazać również należy, że niezgodność uchwały z prawem może wynikać zarówno z treści samej uchwały, jak i z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Innymi słowy właściciel lokalu zaskarżając uchwałę może podnieść zarzuty merytoryczne, jak i formalne. Uchybienia formalne dotyczyć mogą naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania.
Ciężar wykazania uchybień formalnych, stosownie do treści art. 6 k.c., obciąża skarżącego właściciela lokalu.
Kolejną przesłanką skutecznego zaskarżenia uchwały właścicieli lokali jest niezgodność podjętej uchwały z umową właścicieli lokali, czyli umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną stosownie do treści art. 18 ust. 1 u.w.l.
Uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Ustalenie czy dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Aby przyjąć, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu w taki sposób, że uzasadnia to uchylenie zaskarżonej uchwały, należy dokonać oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.
Reasumując powyższe uchwała może zostać uchylona na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. zarówno z przyczyn merytorycznych, jak i formalnych.
Sprzecznym nie tylko z interesem powodów, ale nawet naruszającym zasady współżycia społecznego, jest wykorzystanie przymusowego położenia powodów celem osiągnięcia zysku. Powodowie nie mają innej możliwości, aniżeli wynająć sporne pomieszczenie, albowiem w przeciwnym razie nie będą mogli prowadzić we własnych lokalach działalności gospodarczej. Ewentualny remont celem przeniesienia kotłów do lokali powodów wiązałby się nadmiernymi kosztami, zdecydowanie niewspółmiernymi do korzyści, jakie mogłaby uzyskać Wspólnota, wykorzystując pomieszczenie celem osiągnięcia zysku. Mając na uwadze, że powodowie i poprzednik prawny pozwanej zaniechali uregulowania w sposób niebudzący wątpliwości korzystania przez powodów ze spornej kotłowni, Sąd Apelacyjny nie widzi podstaw, aby przyznać prymat interesów Wspólnoty nad interesami powodów.
Podjęta uchwała narusza również prawidłowy zarząd nieruchomością wspólną. Utrudnianie powodom ogrzewania lokali poprzez stosownie wygórowanych stawek czynszu może prowadzić do zaniechań powodów w zakresie zapewnienia ogrzewania, co może doprowadzić do naruszenia substancji budynku obiektu, a w konsekwencji poniesienia kosztów niewspółmiernie większych do korzyści, jakie Wspólnota może osiągnąć nakładając na powodów czynsz w kwocie w określonej w uchwale.
Wyrok SA w Szczecinie z dnia 18 stycznia 2017 r., I ACa 576/16
Standard: 9899 (pełna treść orzeczenia)