Uchwała naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną

Zasadnicze cele stosunku prawnego, jaki łączy właścicieli nieruchomości lokalowych, ukierunkowane są na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Utrzymanie należy rozumieć przede wszystkim jako dbałość o niepogarszanie substancji nieruchomości i zachowanie jest w stanie odpowiednim do celów, jakim ma służyć.

Prawidłowe logicznie i zgodne z zasadami racjonalnej gospodarki jest podejmowanie w pierwszej kolejności działań zmierzających do naprawy (wymiany) zużytych (uszkodzonych) elementów nieruchomości wspólnej. Dokonywanie ulepszeń i upiększeń terenu wokół budynku mieści się w granicach zarządu jednak większe nakłady z tego tytułu będą racjonalne wówczas, gdy nie występują pilniejsze potrzeby remontowe dotyczące substancji budynku.

Naruszać może zasady racjonalnej gospodarki zasobami wspólnoty sytuacja, gdy mimo istnienia pilniejszych potrzeb inwestycyjnych (remontowych) wspólnota zamierza przeznaczyć istotne środki pieniężne na wydatki nie wpływające choćby pośrednio na substancję nieruchomości, a służące zagospodarowaniu niezabudowanej części nieruchomości.

W realiach sprawy zwrócić należy w pierwszej kolejności na niespójne stanowisko pozwanej, która z jednej strony twierdzi, że jest wspólnotą "niezamożną" i nie posiada środków w celu podjęcia działań zmierzających do usunięcia (niekwestionowanych) istotnych mankamentów budynku wskazywanych przez powódkę (przede wszystkim zawilgocenia piwnic i fundamentów, usunięcia przyczyn zalewania piwnic przez wody gruntowe, wykonania drenażu i utwardzenia terenu wokół budynku), z drugiej zaś przyjmuje, że celowym jest przeznaczenie (niebagatelnej wobec wysokości wpływów do majątku Wspólnoty) kwoty 25.000 zł na budowę placu zabaw. Ta niespójność nie została wyjaśniona w toku postępowania przed Sądem I i II instancji. Nie wynika z materiału procesowego, by inwestycja polegająca na zagospodarowaniu placyku przed budynkiem i wybudowaniu tam placu zabaw była pilniejsza niż kwestie opisywane przez powódkę a dotyczące substancji budynku.

Z kolei dostrzec należy, (co czyni też Sąd Okręgowy), że budynek Wspólnoty jest budynkiem przedwojennym. Położenie budynku w pobliżu rzeki, na terenie podmokłym dodatkowo wpływa niekorzystnie na stan fundamentów i piwnic. Nadto w budynku niezakończona jest inwestycja związana z wymianą pionów kanalizacyjnych. W tych realiach środki pieniężne pozyskane przez wspólnotę zgodnie z zasadami racjonalnej gospodarki w pierwszej kolejności powinny być przeznaczane na remont substancji budynku, a dopiero po zabezpieczeniu tych kwestii wspólnota powinna przystąpić do ulepszania stanu zagospodarowania placyku przeznaczonego na plac zabaw dla dzieci.

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 21 lutego 2018 r., I ACa 741/17

Standard: 24272 (pełna treść orzeczenia)

Nieracjonalne jest nakładanie na członków wspólnoty dodatkowych obciążeń w sytuacji nadwyżki zgromadzonych na koncie wspólnoty środków.

Ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności. Jednakże zdaniem Sądu Apelacyjnego nie należy pomijać aspektu pozaekonomicznego, a związanego z zasadą transparentności finansów wspólnoty oraz równego traktowania wszystkich jej członków.

Wyrok SA w Gdańsku z dnia 20 lutego 2018 r., V ACa 71/17

Standard: 24274 (pełna treść orzeczenia)