Uchwała z dnia 1970-04-06 sygn. III CZP 61/69

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 61/69

Uchwała 7 sędziów - zasada prawna z dnia 6 kwietnia 1970 r.

Przewodniczący: sędzia J. Pietrzykowski. Sędziowie: H. Dąbrowski (sprawozdawca), J. Ignatowicz, W. Kuryłowicz, Z. Masłowski, E. Mielcarek (współsprawozdawca, uzasadnienie), J. Przybylski.

Sąd Najwyższy, z udziałem prokuratora Prokuratury Generalnej PRL Z. Jędrzejczaka, po rozpoznaniu wniosku Prokuratora Generalnego PRL z dnia 7 lipca 1969 r. o podjęcie uchwały zawierającej odpowiedź na następujące pytania prawne:

"Czy wynajmujący może żądać rozwiązania stosunku najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego przez najemcę, jeżeli wyłączną podstawą tego żądania jest takie zachowanie się osób wspólnie zamieszkałych z najemcą (art. 41 prawa lokalowego), które wypełnia dyspozycję pkt 1-3 ust. 1 art. 16 prawa lokalowego?

2. Czy wynajmujący może na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 1-3 prawa lokalowego żądać opróżnienia lokalu mieszkalnego przez osoby zamieszkałe wspólnie z najemcą bez równoczesnego żądania rozwiązania stosunku najmu i opróżnienia lokalu przez najemcę?
3. Czy żądanie opróżnienia lokalu mieszkalnego przez osoby zamieszkałe wspólnie z najemcą przysługuje na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 1-3 prawa lokalowego najemcy lokalu?"

uchwalił i postanowił wpisać do księgi zasad prawnych następującą zasadę prawną:

Wynajmujący może żądać rozwiązania stosunku najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego przez najemcę także z tej przyczyny, że domownik najemcy zachowuje się w sposób określony w art. 16 ust. 1 pkt 1-3 prawa lokalowego. Wynajmujący nie może natomiast domagać się z powyższej przyczyny opróżnienia lokalu przez samego domownika. Eksmisji domownika może żądać najemca, jeżeli temu nie sprzeciwia się stosunek osobisty łączący te osoby.

Uzasadnienie

1. Najem lokalu mieszkalnego jest w świetle przepisów k.c. stosunkiem zobowiązaniowym dwustronnym między dwoma podmiotami, tj. wynajmującym i najemcą (art. 680 i 659 § 1 k.c.), również wtedy, gdy wraz z najemcą z mieszkania korzystają osoby mu bliskie i członkowie jego rodziny (wymienione w art. 691 i 686 k.c.). Aczkolwiek dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych również tych osób najemca zawiera umowę najmu, to jednak między nimi a wynajmującym - jak wynika z przepisów k.c., a szczególnie z art. 691 - nie powstaje żaden stosunek prawny w związku z ich zamieszkaniem w mieszkaniu najemcy. Ten wzgląd powoduje, że wynajmujący nie ma legitymacji do żądania eksmisji z mieszkania najemcy takiej osoby zamieszkałej wspólnie z najemcą. Dotyczy to również wypadku, gdy taka osoba wykracza przeciwko porządkowi domowemu lub czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (art. 685 k.c.).

Powyższe osoby, "reprezentując" prawa najemcy wynikające z umowy najmu, mogą korzystać z nich tylko w taki sposób jak najemca, czyli z zastrzeżeniem jego obowiązków (głównie nieczynienia) wymienionych w art. 683 k.c. Dlatego też ich uchybienia tym obowiązkom są w skutkach równe uchybieniom najemcy i uprawniają wynajmującego do wypowiedzenia najmu najemcy bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 685 k.c.) oraz do dochodzenia eksmisji najemcy z mieszkania.

Nie inaczej zagadnienie legitymacji wynajmującego jest unormowane w prawie lokalowym (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227), w którym osoby wspólnie z najemcą zamieszkałe - z wyjątkiem podnajemców - nazwano domownikami (art. 21 ust. 2, wobec czego w dalszych rozważaniach i w samej uchwale mowa jest o domowniku najemcy). W uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 9 marca 1959 r. 1 CO 1/59 (OSPiKA 1960, poz. C 35, s. 71 i nast.) Sąd Najwyższy podkreślił, że domownicy nie są podmiotami stosunku w świetle przepisów tego prawa (pr. lok.).

Pogląd ten dotyczy również wypadków nawiązania stosunku najmu na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale (art. 2 ust. 1, art. 32 i art. 34 pr. lok.). Zgodnie z art. 34 ust. 1 pr. lok. domownik może tak jak najemca korzystać z przynależnych do mieszkania pomieszczeń użytkowych, z czego - na podstawie argumentu z podobieństwa - wynika, że może również korzystać z samego mieszkania. Tym bardziej zaś jest domownik do tego uprawniony, że zgodnie z art. 41 pr. lok. w przydziale najemcy uwzględnia się należną mu powierzchnię mieszkalną. Domownik jednak mimo tych uprawnień, jeżeli nie jest adresatem przydziału, nie może być poczytany za najemcę. Najwyraźniej wynika to z art. 17 ust. 2 pr. lok. Co więcej, przepisy prawa lokalowego nie dają podstawy do wniosku, żeby między wynajmującym a domownikiem najemcy przez samo, nawet zgodnie z przydziałem zajmowanie mieszkania z najemcą zadzierzgnął się jakiś węzeł prawny. Wywołuje to ten skutek, że wynajmujący nie jest legitymowany do żądania eksmisji domownika przy pozostawieniu w mieszkaniu najemcy, i to nawet wtedy, gdy domownik zachowuje się w sposób wymieniony w art. 16 ust. 1 pkt 1-3 pr. lok.

Skoro więc przepisy prawa lokalowego nie zawierają odrębnego unormowania odpowiedzialności najemcy za zachowanie się jego domowników, to pozytywną odpowiedź na pierwsze z pytań skierowanych do rozpoznania zwiększonemu składowi Izby Cywilnej uzasadniają argumenty przedstawione przy rozważaniu tego zagadnienia w ramach przepisów kodeksu cywilnego.

2. Z art. 16 ust. 1 pr. lok. wynika, że najemca powinien się powstrzymać od zachowania, którym by mógł niepokoić sąsiadów w budynku i wywołać uzasadnione ich zgorszenie. Niewykonanie tych obowiązków nieczynienia oraz używanie lokalu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem albo pociągający za sobą znaczne jego zniszczenie uprawniają wynajmującego do żądania rozwiązania stosunku najmu przez sąd i opróżnienia lokalu. Uwzględnienie takiego powództwa powoduje, że najemca musi opróżnić lokal, tj. wyprowadzić się z niego wraz z domownikami. Z samego pojęcia "opróżnienia lokalu" (art. 16 ust. 1 pr. lok.) wynika, że domownicy nie mogą w nim pozostać. Jest to następstwem wyżej pod 1 przytoczonej zasady, że domownicy nie są podmiotami stosunku najmu i że ich uprawnienia do korzystania z mieszkania, jak to określono w uzasadnieniu powołanej uchwały składu siedmiu sędziów, jest "pochodne" od prawa najemcy i wskutek tego też wygasające "wraz z prawem najemcy". Konstytutywne rozwiązanie stosunku najmu wyrokiem pozbawia jednocześnie domowników uprawnienia do dalszego korzystania z mieszkania, z którego w takiej sytuacji także się muszą wyprowadzić. Z zachowania się więc najemcy w sposób określony w art. 16 ust. 1 pkt 1-3 pr. lok. wynikają skutki dla jego domowników.

Tak samo również podobne zachowanie się domownika pociąga za sobą takie same skutki dla najemcy, choćby on osobiście zachowywał się prawidłowo. Wynika to z następujących przesłanek.

Jak już wyżej pod pkt 1 wskazano, najem jest jedną z postaci stosunku zobowiązaniowego. Toteż w wypadkach nie uregulowanych przepisami prawa lokalowego, przepisami k.c. o najmie lokali (art. 680) oraz przepisami ogólnymi k.c. o najmie (art. 659-679) mają zastosowanie przepisy ogólne k.c. o zobowiązaniach, a między nimi przepisy o skutkach niewykonania zobowiązań (art. 471-486).

Zgodnie z art. 474 zdanie 1 k.c. za działania i zaniechania osób, za pomocą których dłużnik wykonuje zobowiązanie, jak również tych osób, którym powierza wykonanie zobowiązania, dłużnik jest odpowiedzialny jak za własne działanie lub zaniechanie. Przepis ten rozciąga odpowiedzialność dłużnika na wszystkie osoby, które z jego wolą wykonują zobowiązanie lub przy wykonaniu współdziałają. W świetle tego przepisu nie ma znaczenia, w jakim stosunku prawnym te osoby pozostają do dłużnika, i dłużnik nie może się ekskulpować dowodem braku własnej winy w wyborze tych osób.

Najemca w odniesieniu do wymienionych obowiązków jest dłużnikiem wynajmującego. Jeżeli korzysta on z mieszkania wraz z domownikami, to nawet sam nie mógłby wykonać tych obowiązków, bo nie może się zachować "za" domowników. Oni z nim współdziałają przy ich wykonywaniu, i to z jego wolą, w dwojakim tego słowa znaczeniu: z jego woli znaleźli się w mieszkaniu i jego wolą (przy rozważaniu sytuacji przewidzianej w pierwszym pytaniu jest zadość powyższym obowiązkom. Skoro więc art. 474 k.c. znajduje zastosowanie w stosunkach najmu uregulowanych prawem lokalowym, uzasadniona jest odpowiedź zawarta w pierwszym zdaniu uchwały.

Z zasady tej wynika, że najemca we własnym, właściwie rozumianym interesie powinien wpływać na domownika, by ten przestrzegał zasad współżycia w mieszkaniu i w budynku zawierającym mieszkanie. Dlatego też odpowiedzialność najemcy za domownika wynika zwykle z tolerowania przez niego niewłaściwego zachowania się domownika. Odpowiedzialność najemcy nie jest jednak bezwzględna. Art. 474 k.c. nie wyłącza ekskulpacji dłużnika przewidzianej w art. 471 k.c. Najemca zatem może się obronić przed żądaniem eksmisji wykazaniem, że mimo starań nie może uchronić sąsiadów przed czynami domownika (który np. choć chory psychicznie, nie został przyjęty do leczenia w zamkniętym zakładzie).

3. Drugie z pytań jest powiązane z pierwszym, i odpowiedź na pierwsze przesądza odpowiedź na drugie. W pytaniu tym wymieniono jako podstawę żądania wynajmującego art. 16 ust. 1 pkt 1-3 pr. lok., a jako przedmiot - żądanie opróżnienia lokalu najemcy.

Skoro, jak to już wyżej pod pkt 1 wskazano, wynajmującego nie łączy stosunek najmu z domownikiem, to wymieniona podstawa prawna nie może zachodzić. Jest ona bowiem ściśle związana ze stosunkiem najmu. Dotyczy też ona rozwiązania tego stosunku, przy czym opróżnienie lokalu jest instytucjonalnie związane z rozwiązaniem stosunku najmu. Bez jednoczesnego co najmniej rozwiązania tego stosunku żądanie opróżnienia lokalu nie miałoby podstawy prawnej. Co więcej, nakaz opróżnienia lokalu jest niewykonalny w odniesieniu do domownika, gdyż on może tylko opuścić lokal najemcy. Po opuszczeniu jednak lokal nawet w części nie zostałby opróżniony, bo z powierzchni zwolnionej przez domownika nadal korzystałby najemca i pozostali jego domownicy.

Poza tymi jurydycznymi względami także społeczne względy przemawiają przeciwko przyznaniu wynajmującemu prawa do żądania od domownika zachowującego się w sposób określony w art. 16 ust. 1 pkt 1-3 pr. lok., by opuścił mieszkanie najemcy. Przyznanie mu takiego uprawnienia legalizowałoby ingerencję osoby postronnej w stosunki rodzinne, w jakich zwykle najemca pozostaje z domownikami. Wynajmujący mógłby dzięki takiemu uprawnieniu doprowadzić do rozłączenia małżonków w wypadku, gdy w wymieniony w art. 16 sposób zachowuje się współmałżonek najemcy będący domownikiem. Mógłby też doprowadzić do oddzielenia dzieci od rodziców. Poza tym przyznanie wynajmującemu takiego uprawnienia pociągałoby za sobą przyznanie tego samego uprawnienia poszczególnym najemcom w danej nieruchomości (art. 16 ust. 2 pr. lok.). Wyniki takiego stanu rzeczy byłyby społecznie zupełnie niepożądane.

Mała by też była przydatność przyznania wynajmującemu omawianego uprawnienia. Wyeksmitowanie przykrego dla współmieszkańców domownika określonego najemcy nie zapobiegłoby jego powrotowi do mieszkania najemcy, jeżeli do eksmisji doszło bez woli najemcy. Nie zostałby więc osiągnięty cel uprawnienia, którym w świetle art. 16 ust. 1 pr. lok. jest zachowanie substancji mieszkaniowej (pkt 1) i zapewnienie wszystkim lokatorom spokoju i możliwości odpoczynku we własnych mieszkaniach (pkt 2 i 3).

Z tych wszystkich względów należało na drugie pytanie odpowiedzieć tak, jak brzmi drugie zdanie uchwały.

4. Między najemcą a jego domownikami pojęciowo wyłączony jest stosunek najmu. Pobieranie czynszu stwarza stosunek podnajmu. Brak między tymi osobami stosunku najmu i podnajmu powinien wyłączać podstawy z art. 16 ust. 1 pkt 1-3 pr. lok. do żądania najemcy, by domownik opuścił jego mieszkanie. Podstawy te bowiem, jak to już wyżej pod pkt 3 wskazano, odnoszą się tylko do stosunku najmu.

Mimo to najemca może sądownie dochodzić od domownika opuszczenia przez niego mieszkania (eksmisji). Żądanie to znajduje oparcie w wygaśnięciu stosunku prawnego, jaki - ze względu na mieszkanie - łączył domownika z najemcą. O ile jednak pochodne uprawnienie domownika w stosunku do najemcy do zamieszkania z nim wynika pośrednio z art. 41 i z art. 34 ust. 1 zdanie 1 pr. lok., o tyle przepisy art. 16 ust. 1 pr. lok. stanowią dodatkową podstawę do żądania przez najemcę, by domownik opuścił jego mieszkanie. Zresztą gdyby odmówić najemcy legitymacji do dochodzenia tego, nie mógłby on zapobiec własnej eksmisji na skutek powództwa wynajmującego, opartego na niewłaściwym zachowaniu się jego domownika.

Najwyraźniej wspomniana zasadnicza podstawa żądania najemcy występuje w odniesieniu do domownika wymienionego w pkt 3 art. 41 pr. lok., tj. osoby, która była zatrudniona w gospodarstwie domowym najemcy. Zamieszkanie jej w mieszkaniu najemcy zostało ściśle związane właśnie z tym rodzajem pełnienia pracy, a dostarczenie jej mieszkania należało do obowiązków najemcy jako pracodawcy (art. 7 ust. 2 rozp. o umowie o pracę robotników). Jest więc oczywiste, że z chwilą rozwiązania umowy o pracę odpadł powyższy obowiązek, a ponieważ używanie części mieszkania należało też do rzeczowego wynagrodzenia za pracę, przeto dalsze zajmowanie przez nią tej części oznaczałoby dalsze wynagradzanie jej bez zachodzącej ku temu podstawy prawnej. Rozwiązanie zatem z nią umowy o pracę uzasadnia żądanie eksmisji z mieszkania najemcy.

W grupie krewnych i powinowatych (art. 41 pkt 2 pr. lok.) należy wyróżnić tych, względem których najemca nie ma obowiązku alimentacyjnego. Ich zamieszkanie z najemcą, jeśli je rozpatrzyć z okresu starań najemcy o przydział mieszkania czy o zawarcie umowy najmu, zależało od woli najemcy, podobnie jak i wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego. Wobec tego zamieszkanie takiego domownika w mieszkaniu najemcy daje się ocenić jako stosunek zbliżony do użyczenia, a w następstwie tego żądanie opuszczenia mieszkania - jako żądanie zwrotu rzeczy użyczonej (art. 716 k.c.). Zerwanie przez domownika wspólnego gospodarstwa domowego może dodatkowo uzasadnić powództwo najemcy o eksmisję domownika.

Również stosunek - w odniesieniu do mieszkania - między najemcą a jego pełnoletnim i utrzymującym się własnymi siłami dzieckiem oraz małżonkiem takiego dziecka daje się zakwalifikować jako stosunek użyczenia, możliwy do rozwiązania na podstawie art. 716 k.c.

Inaczej jednak należy ocenić stosunek między najemcą a pełnoletnim krewnym, wobec którego najemca ma obowiązek alimentacyjny. Ponieważ mieszkanie jest przesłanką utrzymania, przeto dostarczenie mieszkania należy do dostarczenia środków utrzymania. Użyczenie zatem takiemu krewnemu mieszkania stanowi jednocześnie wypełnienie obowiązku alimentacyjnego (art. 128 i 135 k.r.o.). Dlatego przepis art. 716 k.c. nie może w odniesieniu do takiego domownika sam przez się uzasadniać omawianego żądania najemcy. Najemca musiałby jednocześnie wykazać, że jego obowiązek alimentacyjny wygasł bądź że wypełnia go przez dostarczenie domownikowi innego pomieszczenia na mieszkanie lub przez pieniężne świadczenie równoważące świadczenie mieszkania. Zawinione zachowanie się takiego domownika - wbrew sprzeciwom najemcy - w sposób określony w art. 16 ust. 1 pkt 1-3 pr. lok. uniemożliwia dalsze współżycie w jednym lokalu, a tym samym może uzasadniać pozbawienie takiego domownika uprawnienia do dalszego zamieszkania u najemcy, co oczywiście nie oznacza pozbawienia go uprawnienia do alimentów.

Natomiast z braku jakiejkolwiek podstawy prawnej najemca nie może skutecznie domagać się eksmisji swego małoletniego własnego dziecka, dziecka swego współmałżonka oraz osoby przez siebie przysposobionej. Względem nich bowiem ma nie tylko obowiązki alimentacyjne (art. 133 § 1 i 144 § 1 k.r.o.), ale także obowiązek wykonywania pieczy nad osobą i wychowaniem (art. 95 § 1 k.r.o.), a wykonanie tego obowiązku wymaga ustawicznej, osobistej styczności z dzieckiem. Dzięki tej styczności najemca własnym, właściwym zachowaniem się w mieszkaniu i w budynku daje dziecku przykład, jak ma się ono zachowywać. Gdyby to nie odnosiło skutku, najemca może środkami wychowawczymi wymusić w tym względzie posłuszeństwo dziecka (art. 95 § 2 k.r.o.), a w ostateczności pozostaje mu pomoc sądu opiekuńczego (art. 100 k.r.o.). W wypadku nienormalności dziecka w grę mogą wejść środki administracyjne, jak np. wspomniane w uzasadnieniu wyroku SN z dnia 2 lutego 1959 r. 2 CR 772/58 (OSN 1960, z. IV, poz. 96) umieszczenie w zamkniętym zakładzie leczniczym.

Również węzeł małżeństwa w zasadzie sprzeciwia się żądaniu najemcy eksmisji swego współmałżonka (art. 23 k.r.o.). Gdy jednak współmałżonek zachowuje się w sposób wymieniony w art. 16 ust. 1 pkt 1-3 pr. lok., to tym samym nie udziela współmałżonkowi pomocy i nie współdziała z nim dla dobra wspólnej rodziny, którego to dobrą podstawą bytową jest mieszkanie. Wtedy odpadają względy sprzeciwiające się omawianemu żądaniu współmałżonka-najemcy. Skoro zgodnie z art. 26 § 2 k.c. małżonkowie mogą mieć różne zamieszkanie, to mogą też mieszkać w różnych mieszkaniach. Jeżeli współmałżonek-domownik ma własne środki utrzymania, odpada też wzgląd na obowiązek pomocy ze strony najemcy w postaci udzielenia mieszkania. Prawidłowe spełnienie przez małżonków obowiązku wspólnego pożycia (art. 23 zdanie 2 k.r.o.) nie może się odbywać kosztem interesów innych najemców i sąsiadów, w których interesie żądający eksmisji małżonek również występuje.

Gdyby z przyczyn szczególnych, np. wskutek groźby ze strony domownika, najemca nie chciał wystąpić z powództwem o eksmisję źle zachowującego się domownika, to wówczas rzeczą czy to wynajmującego, czy to czynników samorządu mieszkańców byłoby zwrócenie się do prokuratora, który w ochronie praw obywateli, w tym również samego najemcy, może wystąpić z powództwem o eksmisję takiego domownika najemcy.

Z tych wszystkich względów na ostatnie z postawionych pytań należało odpowiedzieć jak w ostatnim zdaniu uchwały.

OSNC 1971 r., Nr 7-8, poz. 118