Rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu przez domownika najemcy

Wynajmujący może żądać rozwiązania stosunku najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego przez najemcę także z tej przyczyny, że domownik najemcy zachowuje się w sposób określony w art. 16 ust. 1 pkt 1-3 prawa lokalowego. Wynajmujący nie może natomiast domagać się z powyższej przyczyny opróżnienia lokalu przez samego domownika. Eksmisji domownika może żądać najemca, jeżeli temu nie sprzeciwia się stosunek osobisty łączący te osoby.

Najem lokalu mieszkalnego jest w świetle przepisów k.c. stosunkiem zobowiązaniowym dwustronnym między dwoma podmiotami, tj. wynajmującym i najemcą (art. 680 i 659 § 1 k.c.), również wtedy, gdy wraz z najemcą z mieszkania korzystają osoby mu bliskie i członkowie jego rodziny (wymienione w art. 691 i 686 k.c.). Aczkolwiek dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych również tych osób najemca zawiera umowę najmu, to jednak między nimi a wynajmującym - jak wynika z przepisów k.c., a szczególnie z art. 691 - nie powstaje żaden stosunek prawny w związku z ich zamieszkaniem w mieszkaniu najemcy. Ten wzgląd powoduje, że wynajmujący nie ma legitymacji do żądania eksmisji z mieszkania najemcy takiej osoby zamieszkałej wspólnie z najemcą. Dotyczy to również wypadku, gdy taka osoba wykracza przeciwko porządkowi domowemu lub czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (art. 685 k.c.).

Powyższe osoby, "reprezentując" prawa najemcy wynikające z umowy najmu, mogą korzystać z nich tylko w taki sposób jak najemca, czyli z zastrzeżeniem jego obowiązków (głównie nieczynienia) wymienionych w art. 683 k.c. Dlatego też ich uchybienia tym obowiązkom są w skutkach równe uchybieniom najemcy i uprawniają wynajmującego do wypowiedzenia najmu najemcy bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 685 k.c.) oraz do dochodzenia eksmisji najemcy z mieszkania.

Uchwała SN z dnia 6 kwietnia 1970 r., III CZP 61/69

Standard: 30145 (pełna treść orzeczenia)