Używanie rzeczy przez domownika w sposób sprzeczny z umową, właściwościami, przeznaczeniem rzeczy

Między najemcą a jego domownikami pojęciowo wyłączony jest stosunek najmu. Mimo to Najemca może sądownie dochodzić od domownika opuszczenia przez niego mieszkania (eksmisji). Żądanie to znajduje oparcie w wygaśnięciu stosunku prawnego, jaki - ze względu na mieszkanie - łączył domownika z najemcą.

Zamieszkanie takiego domownika w mieszkaniu najemcy daje się ocenić jako stosunek zbliżony do użyczenia, a w następstwie tego żądanie opuszczenia mieszkania - jako żądanie zwrotu rzeczy użyczonej (art. 716 k.c.). Zerwanie przez domownika wspólnego gospodarstwa domowego może dodatkowo uzasadnić powództwo najemcy o eksmisję domownika.

Również stosunek - w odniesieniu do mieszkania - między najemcą a jego pełnoletnim i utrzymującym się własnymi siłami dzieckiem oraz małżonkiem takiego dziecka daje się zakwalifikować jako stosunek użyczenia, możliwy do rozwiązania na podstawie art. 716 k.c.

Inaczej jednak należy ocenić stosunek między najemcą a pełnoletnim krewnym, wobec którego najemca ma obowiązek alimentacyjny. Ponieważ mieszkanie jest przesłanką utrzymania, przeto dostarczenie mieszkania należy do dostarczenia środków utrzymania. Użyczenie zatem takiemu krewnemu mieszkania stanowi jednocześnie wypełnienie obowiązku alimentacyjnego (art. 128 i 135 k.r.o.). Dlatego przepis art. 716 k.c. nie może w odniesieniu do takiego domownika sam przez się uzasadniać omawianego żądania najemcy. Najemca musiałby jednocześnie wykazać, że jego obowiązek alimentacyjny wygasł bądź że wypełnia go przez dostarczenie domownikowi innego pomieszczenia na mieszkanie lub przez pieniężne świadczenie równoważące świadczenie mieszkania. Zawinione zachowanie się takiego domownika - wbrew sprzeciwom najemcy - w sposób określony w art. 16 ust. 1 pkt 1-3 pr. lok. uniemożliwia dalsze współżycie w jednym lokalu, a tym samym może uzasadniać pozbawienie takiego domownika uprawnienia do dalszego zamieszkania u najemcy, co oczywiście nie oznacza pozbawienia go uprawnienia do alimentów.

Natomiast z braku jakiejkolwiek podstawy prawnej najemca nie może skutecznie domagać się eksmisji swego małoletniego własnego dziecka, dziecka swego współmałżonka oraz osoby przez siebie przysposobionej. Względem nich bowiem ma nie tylko obowiązki alimentacyjne (art. 133 § 1 i 144 § 1 k.r.o.), ale także obowiązek wykonywania pieczy nad osobą i wychowaniem (art. 95 § 1 k.r.o.), a wykonanie tego obowiązku wymaga ustawicznej, osobistej styczności z dzieckiem. Dzięki tej styczności najemca własnym, właściwym zachowaniem się w mieszkaniu i w budynku daje dziecku przykład, jak ma się ono zachowywać. Gdyby to nie odnosiło skutku, najemca może środkami wychowawczymi wymusić w tym względzie posłuszeństwo dziecka (art. 95 § 2 k.r.o.), a w ostateczności pozostaje mu pomoc sądu opiekuńczego (art. 100 k.r.o.). W wypadku nienormalności dziecka w grę mogą wejść środki administracyjne, jak np. wspomniane w uzasadnieniu wyroku SN z dnia 2 lutego 1959 r. 2 CR 772/58 (OSN 1960, z. IV, poz. 96) umieszczenie w zamkniętym zakładzie leczniczym.

Również węzeł małżeństwa w zasadzie sprzeciwia się żądaniu najemcy eksmisji swego współmałżonka (art. 23 k.r.o.). Gdy jednak współmałżonek zachowuje się w sposób wymieniony w art. 16 ust. 1 pkt 1-3 pr. lok., to tym samym nie udziela współmałżonkowi pomocy i nie współdziała z nim dla dobra wspólnej rodziny, którego to dobrą podstawą bytową jest mieszkanie. Wtedy odpadają względy sprzeciwiające się omawianemu żądaniu współmałżonka-najemcy. Skoro zgodnie z art. 26 § 2 k.c. małżonkowie mogą mieć różne zamieszkanie, to mogą też mieszkać w różnych mieszkaniach. Jeżeli współmałżonek-domownik ma własne środki utrzymania, odpada też wzgląd na obowiązek pomocy ze strony najemcy w postaci udzielenia mieszkania. Prawidłowe spełnienie przez małżonków obowiązku wspólnego pożycia (art. 23 zdanie 2 k.r.o.) nie może się odbywać kosztem interesów innych najemców i sąsiadów, w których interesie żądający eksmisji małżonek również występuje.

Gdyby z przyczyn szczególnych, np. wskutek groźby ze strony domownika, najemca nie chciał wystąpić z powództwem o eksmisję źle zachowującego się domownika, to wówczas rzeczą czy to wynajmującego, czy to czynników samorządu mieszkańców byłoby zwrócenie się do prokuratora, który w ochronie praw obywateli, w tym również samego najemcy, może wystąpić z powództwem o eksmisję takiego domownika najemcy.

Uchwała SN z dnia 6 kwietnia 1970 r., III CZP 61/69

Standard: 30148 (pełna treść orzeczenia)