Służebność drogi koniecznej ze względu na niekorzystne usytuowanie budynków na nieruchomości

Na podstawie art. 145 § 1 k.c. nie można żądać ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli niedogodność w dostępie do drogi publicznej lub do usytuowanych na nieruchomości budynków wynika jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości. W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej, lecz łatwiejsze korzystanie z budynków. Zorganizowanie zaś łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości należy do właściciela nieruchomości. Instytucja służebności nie może bowiem służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej.

W przypadku, gdy nieruchomość przylega do drogi publicznej w orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazano, iż od zasady, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien zapewnić własnym staraniem sam właściciel nieruchomości można odstąpić wyjątkowo, gdy właściciel wykaże, że trudności z dostępem do części nieruchomości lub znajdujących się na niej budynków nie wynikają z jego własnych nieprzemyślanych lub wręcz sprzecznych z prawem działań, że nie może tych trudności usunąć we własnym zakresie, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne względy (por. postanowienia SN z dnia 6 października 2000 r., IV CKN 123/00, z dnia 31 stycznia 2007 r., II CSK 421/06, z dnia 30 listopada 2007 r., IV CSK 276/07, oraz z dnia 20 września 2012 r., IV CSK 34/12). Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której uzyskanie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej przez właściciela nieruchomości pozbawionej takiego dostępu jest niemożliwe albo wprawdzie osiągalne, ale koszty i rozmiary inwestycji potrzebnej do usunięcia przeszkody są bardzo znaczne, wymagają niewspółmiernych albo nieopłacalnych nakładów (por. postanowienia SN z dnia 6 kwietnia 2004 r., I CK 552/03, z dnia 18 marca 2005 r., III CK 447/04 oraz z dnia 30 września 2009 r., V CSK 480/08).

Okoliczność taką może także stanowić istnienie na danym terenie od wielu lat, intensywnie eksploatowanej drogi koniecznej, której przystosowanie do potrzeb skarżących związanych z zagospodarowaniem działki, mającej jedynie pieszy dostęp do drogi publicznej - bez znaczącej dolegliwości dla nieruchomości obciążonej - jest możliwe.

Postanowienie SN z dnia 30 września 2020 r., III CSK 31/18

Standard: 52221 (pełna treść orzeczenia)

Odstąpienie od zasady, że art. 145 § 1 k.c. nie przewiduje roszczenia o ustanowienie służebności w sytuacji, gdy trudności z dojazdem na część nieruchomości wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, na rzecz której służebność miałaby być ustanowiona jest dopuszczalne wyjątkowo, gdy właściciel wykaże, że trudności te nie wynikają z jego własnych decyzji i że nie jest w stanie usunąć ich we własnym zakresie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że art. 145 § 1 k.c. nie przewiduje roszczenia o ustanowienie służebności w sytuacji, gdy trudności drogowe dla właściciela wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona. W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich (dojście, dojazd), lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków. Zorganizowanie zaś łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości (np. przez przeniesienie frontu budynku na drugą stronę) należy do właściciela nieruchomości (por. np. postanowienia SN z 4 lipca 1974 r., III CRN 125/74; z 13 marca 1975 r., III CRN 488/74, z 12 września 1997 r., I CKN 228/97; z 10 maja 1977 r., III CRN 90/77; z 11 września 1998 r. I CKN 836/97; z 18 września 1998 r., III CKN 609/97; z 5 listopada 1998 r., I CKN 878/97; z 13 września 2000 r., II CKN 336/00, z 19 stycznia 2001 r., I CKN 322/00.

Odstąpienie od powyższych zasad jest dopuszczalne wyjątkowo, gdy właściciel wykaże, że trudności z dostępem do części nieruchomości lub znajdujących się na niej budynków nie wynikają z jego własnych nieprzemyślanych lub wręcz sprzecznych z prawem działań, że nie może tych trudności usunąć we własnym zakresie, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne względy (por. postanowienie SN z 6 października 2000 r., IV CKN 123/00; z 31 stycznia 2007 r., II CSK 421/06 i z 30 listopada 2007 r., IV CSK 276/07).

Postanowienie SN z dnia 20 września 2012 r., IV CSK 34/12

Standard: 68820 (pełna treść orzeczenia)