Wyrok z dnia 1999-12-14 sygn. II CKN 624/98

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II CKN 624/98

Wyrok z dnia 14 grudnia 1999 r.

Zwłoka zobowiązanego z umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej może być uznana za niewykonanie umowy w rozumieniu art. 390 § 1 k.c.

Przewodniczący: Sędzia SN Krzysztof Kołakowski

Sędziowie SN: Helena Ciepła, Henryk Pietrzkowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 14 grudnia 1999 r. na rozprawie sprawy z powództwa Danieli i Ireneusza małżonków M. przeciwko Barbarze i Andrzejowi małżonkom R. o zapłatę, na skutek kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 11 marca 1998 r.,

oddalił kasację i zasądził od Danieli i Ireneusza małżonków M. solidarnie na rzecz Barbary i Andrzeja małżonków R. kwotę 1500 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 11 marca 1998 r. oddalił apelację powodów od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Łodzi z dnia 27 listopada 1997 r., oddalającego powództwo o zasądzenie od pozwanych kwoty 23 000 zł. z odsetkami z tytułu zadatku.

Według ustaleń Sądu Wojewódzkiego, zaakceptowanych przez Sąd Apelacyjny, pozwani jako sprzedający, a powodowie jako kupujący, zawarli w dniu 9 kwietnia 1992 r. w zwykłej formie pisemnej umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości za cenę 58 000 zł., ustalając, że umowa przeniesienia własności nieruchomości zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego z chwilą wpłacenia przez powodów do końca lipca 1992 r. ostatniej raty w kwocie 18 500 zł. i uiszczenia wcześniejszej raty w kwocie 22 000 zł., której termin płatności uzgodniono na dzień 31 maja 1992 r. Powodowie przekazali pozwanym tytułem zadatku kwotę 23 000 zł.

Wobec tego, że powodowie - pomimo przesunięcia na ich prośbę o trzy tygodnie terminu, który w umowie ustalono na dzień 31 maja 1992 r. - nie zgłosili się z pieniędzmi, pozwani w dniu 24 lipca 1992 r. przesłali im pismo zawierające oświadczenie o odstąpieniu od umowy i zatrzymaniu zadatku. Według ustaleń Sądu Wojewódzkiego, pozwani przy zawarciu umowy poinformowali powodów, że sprzedają nieruchomość w celu spłacenia kredytu bankowego, nic nie mówiąc, że nieruchomość jest obciążona hipoteką.

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny, odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 415 k.c. przez jego niezastosowanie, wyjaśnił, że twierdzenie powodów, iż pozwani chcieli ukryć fakt obciążenia nieruchomości hipoteką i wywołać w ten sposób u powodów błąd oraz sprowokować ich uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, jest jedynie hipotezą powodów, nie mająca oparcia w zgromadzonych dowodach.

Sąd Apelacyjny, uzasadniając tezę o uprawnieniu pozwanych do odstąpienia od umowy przedwstępnej i zatrzymania zadatku, podniósł, że strona powodowa nie udowodniła, iż to z winy pozwanych nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Dodał nadto, że zachowanie powodów nosiło cechy zawinienia zarówno w zakresie niewykonania dodatkowych postanowień umowy przedwstępnej (zapłata II i III raty), jak i zawarcia umowy przyrzeczonej w zakreślonym umową terminie.

Kasacja powodów oparta została na podstawie naruszenia art. 389, 390, 394 § 1, art. 477, 483 § 1, art. 487 § 2, art. 491 § 1 k.c. przez "przyjęcie błędnej tezy, że zwłoka w zapłacie ceny sprzedaży, zawarta w umowie przedwstępnej z zastrzeżeniem zadatku na wypadek niewykonania umowy przedwstępnej, uprawnia wierzyciela do odstąpienia od umowy i zatrzymania zapłaconego zadatku jeszcze przed terminem zastrzeżonym do zawarcia umowy przyrzeczonej". Skarżący wyjaśnił, że na wypadek nieuwzględnienia przytoczonych zarzutów, opiera kasację na obu podstawach z art. 393[1] k.p.c.

W ramach podstawy kasacyjnej naruszenia przepisów postępowania zarzucił Sądowi Apelacyjnemu naruszenie art. 378 § 1 i art. 382 k.p.c. oraz art. 227, 233 § 1, art. 235 i 236, 328 § 2 w związku z art. 391 k.p.c. przez "przekroczenie granic apelacji oraz dokonanie ustalenia: - że pozwani nie ukrywali przed powodami faktu obciążenia nieruchomości hipoteką - wyłącznie w oparciu o dokumenty dotyczące zadłużenia hipotecznego i bez analizy oceny wiarygodności osobowych środków dowodowych, na których oparł się Sąd pierwszej instancji, dokonując odmiennego ustalenia faktycznego", natomiast w ramach podstawy naruszenia przepisów prawa materialnego zarzucił naruszenie art. 6, 443 i 415 k.c. przez "przyjęcie błędnej tezy, że ukrycie przez sprzedawcę, przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży, faktu obciążenia sprzedawanej nieruchomości hipoteką znacznej wartości, nie pociąga za sobą odpowiedzialności deliktowej wobec kupującego". W kasacji zawarty został wniosek o uchylenie zaskarżonego wyroku Sądu Apelacyjnego i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kasacja nie ma usprawiedliwionych podstaw. Odnosząc się do zarzutów zgłoszonych w ramach podstawy z art. 393/1/ pkt 2 k.p.c., Sąd Najwyższy miał na względzie, mającą moc zasady prawnej, uchwałę składu siedmiu sędziów z dnia 23 marca 1999 r., III CZP 59/98 (OSNC 1999, nr 7-8, poz. 124), w której stwierdza się, że sąd drugiej instancji może zmienić ustalenia faktyczne stanowiące podstawę wydania wyroku sądu pierwszej instancji bez przeprowadzenia postępowania dowodowego uzasadniającego odmienne ustalenia, chyba że szczególne okoliczności wymagają ponowienia lub uzupełnienia tego postępowania. W kasacji nie wykazano wystąpienia w sprawie takich szczególnych okoliczności, które nakazywałyby Sądowi Apelacyjnemu - w związku z dokonaną zmianą ustaleń faktycznych - przeprowadzenie postępowania dowodowego.

Ustalenia te - co podkreśla się w kasacji - oparte zostały na dowodach z dokumentów. W tej sytuacji odwoływanie się do zasady bezpośredniości nie może stanowić wystarczającego argumentu i uzasadniać zarzutu naruszenia powołanych w kasacji przepisów postępowania.

Nie zostały naruszone także przepisy art. 6, 443 i 415 k.c. Zarzut ich niezastosowania oparty jest na tezie, że "ukrycie przez sprzedawcę, przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży, faktu obciążenia sprzedawanej nieruchomości hipoteką znacznej wartości, pociąga za sobą odpowiedzialność deliktową wobec kupującego, który zawarł umowę przedwstępną o tym fakcie nie wiedząc". Jest to więc w istocie zarzut niezastosowania prawa materialnego do założonego w kasacji hipotetycznego stanu faktycznego, odmiennego od ustaleń, na których zostało oparte zaskarżone orzeczenie.

Tak skonstruowana podstawa kasacji nie mogła być uznana za usprawiedliwioną. Skoro bowiem pełnomocnik skarżących nie wykazał, jak w przedmiotowej sprawie, naruszenia przez sąd drugiej instancji przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to dla oceny trafności zarzutów naruszenia prawa materialnego miarodajny jest stan faktyczny przyjęty za podstawę wydania zaskarżonego orzeczenia.

Rozważenia wymagała zatem kwestia, czy, w ustalonym przez Sąd Apelacyjny stanie faktycznym, naruszone zostały - przez błędną wykładnię i wskutek tego niewłaściwe zastosowanie - przepisy art. 389, 390, 394 § 1, art. 477, 483 § 1, art. 487 § 2 i art. 491 § 1 k. c.

Zarzut naruszenia tych przepisów wypływa z prezentowanego przez autora kasacji poglądu, według którego umowy przedwstępne są umowami wzajemnymi, a zwłoka w zapłacie ceny sprzedaży, uzgodnionej w umowie przedwstępnej z zastrzeżeniem zadatku na wypadek jej niewykonania, nie uprawnia wierzyciela - przed terminem zastrzeżonym do zawarcia umowy przyrzeczonej - do odstąpienia od umowy i zatrzymania zapłaconego zadatku.

Oceniając to stanowisko z punktu widzenia unormowań przyjętych w 487 § 2, art. 491 § 1 k. c. oraz w art. 389 i 394 § 1 k.c., wskazać należy na cechy umów wzajemnych oraz umowy przedwstępnej.

Swoista cecha umów wzajemnych polega na tym, że "obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej" (art. 487 § 2 k.c.). Według utrwalonego poglądu chodzi tu o ekonomiczną ekwiwalentność świadczeń rozumianą w sensie subiektywnym. Drugą cechą tych umów jest to, że są zawierane obligandi causa. Każda ze stron zobowiązuje się dlatego i z tym zastrzeżeniem, że otrzyma świadczenie drugiej strony (do ut des - daję, abyś dał).

W umowie przedwstępnej brak takich cech. Nie budzi wątpliwości, że świadczenie z umowy przedwstępnej polega na złożeniu w przyszłości odpowiedniego oświadczenia woli oraz podjęciu innych czynności potrzebnych do zawarcia umowy stanowczej. Oświadczeń takich nie można rozpatrywać w kategorii ekonomicznej ekwiwalentności świadczeń. Zobowiązanie do złożenia w przyszłości określonego oświadczenia woli nie stanowi bowiem ekwiwalentu, zwłaszcza ekonomicznego, analogicznego zobowiązania drugiej strony.

Przyczyna prawna umowy przedwstępnej (causa), a więc najbliższy cel gospodarczy przysporzenia, odzwierciedlający istotę gospodarczą tej umowy, również nie przedstawia się tak samo, jak w wypadku umów wzajemnych. Strona, zobowiązując się do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie ma na uwadze doraźnego przysporzenia w postaci uzyskania takiego zobowiązania drugiej strony. Celem jej działania są dopiero przyszłe korzyści, wynikające z zawarcia umowy przyrzeczonej. Prezentowany w literaturze - przy omawianiu zagadnienia Gausam umowy przedwstępnej - pogląd, że umowa przedwstępna czerpie swą przyczynę prawną z umowy przyrzeczonej, jest potwierdzeniem stanowiska stwierdzającego, że umowa przedwstępna wymyka się z tradycyjnych schematów, w jakie ujmowane jest zagadnienie kauzalności.

Przytoczone argumenty uzasadniają wniosek, że umowy przedwstępne nie są umowami wzajemnymi. Odwoływanie się przez pełnomocnika skarżących do unormowań przyjętych w art. 487 § 2 i art. 491 § 1 k.c. nie znajduje zatem usprawiedliwienia.

Oceniając kasację z punktu widzenia podstawy naruszenia art. 389 i art. 394 § 1 k.c., przede wszystkim zauważyć należy, że przewidziane w ostatnim z wymienionych przepisów uprawnienie strony powstaje w razie niewykonania umowy przez drugą stronę. Rozważenia wymagała zatem kwestia, czy w rozpatrywanym przypadku doszło do niewykonania umowy przez powodów, wskutek czego po stronie pozwanych powstało uprawnienie do zatrzymania zadatku.

Niewątpliwie umowa przedwstępna, zawarta przez strony, jest dwustronną czynnością prawną. Na treść takiej czynności prawnej składają się postanowienia ujawnione w oświadczeniach woli stron. Analizując je, nie sposób nie zauważyć, że wynikający z nich obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, obwarowany został dodatkowymi zastrzeżeniami, które dotyczą sposobu i terminu zapłaty ceny sprzedaży. Te dodatkowe zastrzeżenia umowne nie mogą umykać z pola widzenia przy ocenie, czy spełniona została przesłanka "niewykonania umowy" (art. 394 § 1 k.c.). Niewykonanie umowy wiązać należy z występującym w art. 390 § 1 k.c. pojęciem "uchyla się". Subiektywny element zawarty w sformułowaniu "uchyla się" - jak wyjaśniono w literaturze prawniczej - wskazuje na to, że zobowiązany dopuszcza się świadomie działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzi się z takim skutkiem.

Uchylaniem się od zawarcia umowy definitywnej może być już sama nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego. Sytuacja taka wystąpiła w rozpoznawanej sprawie. Z poczynionych ustaleń wynika bowiem, że powodowie nie zapłacili pozwanym w uzgodnionym terminie - poprzedzającym zawarcie umowy przyrzeczonej - ustalonej kolejnej części ceny sprzedaży. Uchylenie się od wykonania tego dodatkowego zastrzeżenia umownego w istocie jest - jak już podkreślono - niewykonaniem umowy w rozumieniu art. 394 § 1 k.c.

Rozważania powyższe uzasadniają sformułowanie ogólniejszej tezy, że niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. może być następstwem "uchylenia się" od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.), przez które należy rozumieć także samą zwłokę zobowiązanego. Przyjęcie stanowiska przeciwnego oznaczałoby, że niesolidny kontrahent z umowy przedwstępnej, pomimo niezrealizowania jej dodatkowych postanowień, powodujących straty w majątku wierzyciela i bezprzedmiotowość zobowiązania, zachowuje roszczenia przewidziane w art. 390 § 1 i 2 k.c.

Z kolei kontrahentowi lojalnemu, który - jak w rozpoznawanej sprawie - dążąc do zawarcia umowy przyrzeczonej, czynił ustępstwa przy realizacji umownych postanowień (przedłużenie terminu zapłaty zaliczki), nie przysługiwałoby uprawnienie do odstąpienia od umowy i zachowanie zadatku.

W przypadku uznania umowy przedwstępnej za umowę wzajemną, ochrona niesolidnego kontrahenta - zważywszy na skomplikowaną i pochłaniającą sporo czasu procedurę odstępowania od tego rodzaju umów-byłaby jeszcze dalej idąca (art. 491 § 1 k.c.). Taka interpretacja byłaby sprzeczna z istotą, charakterem i celem umowy przedwstępnej, opartej na wzajemnym zaufaniu kontrahentów i mającej służyć pewności obrotu, co w warunkach intensywnego rozwoju rynku kapitałowego nabiera szczególnego znaczenia.

Z tych wszystkich względów, uznając kasację za pozbawioną usprawiedliwionych podstaw, Sąd Najwyższy oddalił ją na podstawie art. 393[12] k.p.c. i orzekł o kosztach postępowania kasacyjnego zgodnie z art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 393[19] i art. 391 k.p.c.