Umowa przedwstępna jako umowa wzajemna

Pogląd co do kwalifikacji umowy przedwstępnej jako umowy wzajemnej nie jest obecnie podzielany w orzecznictwie i piśmiennictwie. Przyjęto, w zasadzie zgodnie, że taka umowa, zarówno jedno jak i dwustronnie zobowiązująca, nie jest umową wzajemną (por. m.in. wyroki SN z dnia 14 grudnia 1999 r. II CKN 624/98, oraz nie publikowane z dnia 30 maja 2006 r., IV CSK 66/06, z dnia 30 stycznia 2013 r., V CSK 80/12, z dnia 12 czerwca 2013 r., II CSK 655/12, z dnia 25 lutego 2016 r., III CSK 136/15).

Postanowienie SN z dnia 15 września 2017 r., III CZP 40/17

Standard: 10898 (pełna treść orzeczenia)

Umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, gdyż stanowiąc tylko instrument prawny prowadzący do zawarcia umowy przyrzeczonej reguluje interesy stron na "przedpolu" zawarcia umowy przyrzeczonej. Taka konstrukcja natomiast oznacza, że umowa przedwstępna nie ma własnej, rozbudowanej charakterystyki prawnej, a właściwości i ocena prawna konkretnych umów przedwstępnych zawartych w obrocie zależy od tego, do jakiego typu umowy przyrzeczonej prowadzą.

Tym samym, jeśli umowa przedwstępna ma prowadzić do zawarcia umowy wzajemnej, to zwykle już na etapie umowy przedwstępnej występują interesy i potrzeby charakterystyczne dla umowy wzajemnej. Stąd występująca w praktyce obrotu tendencja do wprowadzania do treści umowy przedwstępnej klauzul przynajmniej częściowo zabezpieczających wymianę świadczeń, która ma zostać przeprowadzona w ramach przyrzeczonej umowy wzajemnej (wyrok SN z dnia 30 stycznia 2013 r., V CSK 80/12). W ten sposób jako dopuszczalne i logiczne jawi się wprowadzanie do umów przedwstępnych dodatkowych zastrzeżeń umownych, które mają wzmocnić pozycję stron, stanowiąc dla nich wskazane zabezpieczenie wymiany świadczeń.

Strony do umowy przedwstępnej, której istotą jest zobowiązanie się stron do zawarcia oznaczonej umowy, wprowadziły inne elementy, obwarowując ich wykonanie m.in. prawem do odstąpienia od umowy, co inaczej rozłożyło obowiązki stron (chociaż nie przekształciło tej umowy w okolicznościach rozpoznawanej sprawy w umowę wzajemną). Zastrzeżone prawo do odstąpienia było więc powiązane z pozostawieniem (przez osoby, które w umowie przedwstępnej zobowiązały się powodowi sprzedać nieruchomości) we wskazanych w umowie księgach wieczystych ograniczeń, długów lub ciężarów na nieruchomościach.

W świetle powyższego należało uznać, że zastrzeżone w § 5 umowy przedwstępnej prawo odstąpienia od umowy nie stanowi umownego prawa odstąpienia w rozumieniu art. 395 k.c., skoro jest ograniczone do sytuacji niewykonania umowy przedwstępnej przez przyszłych zbywców (wyrok SN z dnia 30 stycznia 2013 r., V CSK 80/12), przy czym to niewykonanie w okolicznościach rozpoznawanej sprawy związane jest z realizacją dodatkowych postanowień umownych, które winny być wykonane jeszcze w czasie obowiązywania umowy przedwstępnej.

Wyrok SN z dnia 25 lutego 2016 r., III CSK 136/15

Standard: 20068 (pełna treść orzeczenia)