Wyrok z dnia 1998-07-15 sygn. II CKN 832/97

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II CKN 832/97

Wyrok z dnia 15 lipca 1998 r.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, zawarta w zwykłej formie pisemnej, nie stanowi uzasadnionej przyczyny zrzeczenia się odwołania pełnomocnictwa do zbycia tej nieruchomości osobie trzeciej (art. 101 § 1 k.c.), udzielonego przez właściciela nieruchomości drugiej stronie umowy przedwstępnej.

Przewodniczący: sędzia SN H. Pietrzkowski.

Sędziowie SN: B. Myszka (sprawozdawca), M. Wysocka.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 15 lipca 1998 r. na rozprawie sprawy z powództwa Mariana G., Ireny G. i Liliany G. przeciwko Leszkowi F. i Józefowi P. o ustalenie nieważności umów, na skutek kasacji pozwanego Leszka F. od wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 3 czerwca 1997 r. sygn. akt (...)

oddalił kasację.

Uzasadnienie:

Sąd Wojewódzki w Krakowie - po rozpoznaniu sprawy z powództwa Liliany G. oraz Ireny i Mariana małż. G. przeciwko Leszkowi F. i Józefowi P. - wyrokiem z dnia 19 listopada 1996 r. stwierdził nieważność dwóch umów notarialnych, a mianowicie: umowy sprzedaży nieruchomości położonej w K., objętej księgą wieczystą Kw nr 10284, zawartej dnia 13 września 1995 r. przez Leszka F., jako pełnomocnika Liliany G., z Józefem P., jako nabywcą, oraz umowy sprzedaży nieruchomości położonej w K., objętej księgą wieczystą Kw nr 13152, zawartej dnia 13 września 1995 r. przez Leszka F., jako pełnomocnika Ireny i Mariana małż. G., z Józefem P., jako nabywcą. Apelacja pozwanych od tego wyroku została przez Sąd Apelacyjny w Krakowie oddalona wyrokiem z dnia 3 czerwca 1997 r.

Za podstawę wyroku Sąd Apelacyjny przyjął następujące okoliczności faktyczne: W dniu 5czerwca 1995 r. Liliana G. zawarła z pozwanym Leszkiem F., w zwykłej formie pisemnej, przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w K., objętej księgą wieczystą Kw nr 10284, w której zobowiązała się sprzedać tę nieruchomość Leszkowi F. po cenie 35 000 zł w terminie do dnia 5 lipca 1995 r. W tym samym dniu doszło do zawarcia przez Irenę i Mariana małż. G. z pozwanym Leszkiem F., również w zwykłej formie pisemnej, przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości położonej w K., objętej księgą wieczystą Kw nr 13152, w której małżonkowie G. zobowiązali się do sprzedaży Leszkowi F. opisanej nieruchomości w terminie do dnia 5 lipca 1995 r. po cenie 10 000 zł. Następnie, w dniu 5 czerwca 1995 r., powodowie udzielili pozwanemu Leszkowi F. pełnomocnictwa do sprzedaży w ich imieniu nieruchomości opisanych w umowach przedwstępnych na rzecz dowolnych osób, po cenie i na warunkach według swobodnego uznania pełnomocnika, przy czym wyrazili zgodę, aby pełnomocnik był drugą stroną dokonywanej czynności.

Pełnomocnictwa zostały udzielone w formie dwóch, odrębnych, aktów notarialnych, w których zarówno mocodawcy, jak i pełnomocnik, powołali się na zawarte na piśmie umowy przedwstępne, a mocodawcy ponadto potwierdzili, że pozwany Leszek F. zapłacił im uzgodnione w tych umowach ceny sprzedaży. Powołując się na łączący ich z tego tytułu z pełnomocnikiem stosunek prawny, mocodawcy zrzekli się odwołania pełnomocnictwa i zastrzegli, że nie wygasa ono z ich śmiercią. Pismami z dnia 1 września 1995 r., skierowanymi m.in. do pozwanego Leszka F. i notariusza, powodowie "wypowiedzieli" pełnomocnictwo udzielone dnia 5 czerwca 1995 r. W dniu 13 września 1995 r. doszło do zawarcia w formie notarialnej dwóch umów sprzedaży nieruchomości opisanych w umowach przedwstępnych, po cenach w tych umowach uzgodnionych, pozwanemu Józefowi P. Obie umowy zawarł w imieniu powodów pozwany Leszek F. z powołaniem się na pełnomocnictwo udzielone mu dnia 5 czerwca 1995 r. W aktach notarialnych zaznaczono, że notariusz uprzedził stawających o otrzymaniu pism mocodawców, w których odwołują oni udzielone pozwanemu Leszkowi F. pełnomocnictwo.

Sąd Apelacyjny uznał, że skoro u podstaw pełnomocnictw udzielonych przez powodów Leszkowi F. legły przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości, nie odpowiadające wymaganiom co do formy, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, to treść stosunku prawnego będącego podstawą tych pełnomocnictw nie uzasadniała zrzeczenia się ich odwołania (art. 101 § 1 k.c.). Pełnomocnictwa te, zdaniem Sądu Apelacyjnego, zmierzały do obejścia przepisu art. 390 § 2 k.c., wobec czego były nieważne (art. 58 § 1 k.c.), a pozwany Leszek F. - zawierając w dniu 13 września 1995 r. umowy sprzedaży - działał jako falsus prokurator. Ponieważ powodowie zawartych przez niego umów sprzedaży nie potwierdzili, czego dowodem jest toczący się proces, umowy te są, zdaniem Sądu Apelacyjnego, nieważne (art. 103 § 1 k.c.). W kasacji, opartej na podstawie z art. 393/1/ pkt 1 k.p.c., pozwany Leszek F. wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku oraz wyroku Sądu Wojewódzkiego z dnia 19 listopada 1996 r. i oddalenie powództwa.

Zarzucił naruszenie przepisów:

1) art. 58 § 1 k.c. przez przyjęcie, że udzielone mu pełnomocnictwa zmierzały do obejścia art. 390 § 2 k.c., bez zbadania zamiaru stron i celu ich działania,

2) art. 101 § 1 k.c. przez przyjęcie, że stosunek prawny uzasadniający zastrzeżenie nieodwołalności pełnomocnictwa musi być tego rodzaju, iż wynika z niego roszczenie osoby uprawnionej wobec mocodawcy o dokonanie czynności prawnej będącej treścią pełnomocnictwa, oraz

3) art. 5 k.c. przez wydanie orzeczenia sprzecznego z zasadami współżycia społecznego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wobec oparcia kasacji wyłącznie na podstawie przewidzianej w art. 393/1/ pkt 1 k.p.c., za wiążący, dla oceny przez Sąd Najwyższy zasadności podniesionego zarzutu naruszenia prawa materialnego, trzeba uznać stan faktyczny sprawy, będący podstawą wydania zaskarżonego wyroku (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r. II CKN 18/97, OSNC 1997, z. 8, poz. 112). U podstaw tego wyroku - jak wynika z jego uzasadnienia - legło ustalenie, że przed zawarciem spornych umów sprzedaży powodowie odwołali pełnomocnictwo udzielone w dniu 5 czerwca 1995 r., o czym notariusz uprzedził zarówno pełnomocnika, jak i nabywcę nieruchomości, pozwanego Józefa P., a mimo to umowy zostały przez współpozwanego Leszka F. zawarte z powołaniem się na nieodwołalny charakter udzielonego mu pełnomocnictwa. Skarżący zwalcza stanowisko Sądu Apelacyjnego, który uznał m.in., że treść stosunku prawnego, będącego podstawą pełnomocnictwa z dnia 5 czerwca 1995 r., nie uzasadniała nieodwołalności tego pełnomocnictwa, wobec czego poczynione w nim przez mocodawców zastrzeżenie o zrzeczeniu się odwołania było bezskuteczne.

Rozważenie przytoczonych przez skarżącego argumentów trzeba poprzedzić przypomnieniem, że pełnomocnictwo jest stosunkiem prawnym opartym na zaufaniu. Z osobistego charakteru tego stosunku prawnego wynika wyrażona w art. 101 § 1 k.c. zasada, zgodnie z którą pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane. Odwołanie pełnomocnictwa przez mocodawcę powoduje z kolei wygaśnięcie umocowania do działania w jego imieniu, czyli - innymi słowy - wygaśniecie pełnomocnictwa. Stosownie do art. 101 § 1 k.c., dopuszczalność odwołania pełnomocnictwa może być skutecznie wyłączona w razie zrzeczenia się przez mocodawcę odwołania z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. W ujęciu powołanego przepisu nieodwołalność pełnomocnictwa uzależniona jest zatem od spełnienia dwóch przesłanek. Po pierwsze, konieczne jest poczynienie przez mocodawcę odpowiedniego zastrzeżenia w treści pełnomocnictwa. Po drugie, musi istnieć odpowiedni stosunek prawny będący podstawą pełnomocnictwa, który uzasadnia takie zastrzeżenie. Chodzi tu o stosunek podstawowy łączący mocodawcę i pełnomocnika, różny od samego stosunku pełnomocnictwa, niemniej jednak stanowiący tło prawne, na którym pełnomocnictwo zostaje udzielone.

O ile pełnomocnictwo - jak przyjmuje się w nauce prawa - jest niezależne od będącego jego podstawą stosunku podstawowego, o tyle pełnomocnictwo nieodwołalne jest w szczególny sposób związane z losami tego stosunku. Przy ocenie istnienia i doniosłości przyczyn zrzeczenia się przez mocodawcę odwołania pełnomocnictwa, co zgodnie podkreśla się w doktrynie, trzeba zachować daleko idącą ostrożność z uwagi na zagrożenie interesów mocodawcy. Obawa takiego zagrożenia aktualizuje się zwłaszcza w sytuacji, gdy pełnomocnik ma własny interes w wykonaniu udzielonego mu upoważnienia. Dlatego też uzasadnione przyczyny, o których mowa w art. 101 § 1 k.c., mogą występować w wyjątkowych sytuacjach. Jak słusznie zauważa skarżący, w doktrynie wskazuje się jako przykłady przyczyn, uzasadniających zastrzeżenie przez mocodawcę nieodwołalności pełnomocnictwa, przypadki udzielenia kupującemu przez sprzedawcę nieruchomości pełnomocnictwa do zawarcia umowy przenoszącej własność tej nieruchomości, czy udzielenia pełnomocnictwa w celu zabezpieczenia roszczenia przysługującego pełnomocnikowi wobec mocodawcy. W obydwu wskazywanych przykładach chodzi o udzielenie pełnomocnictwa wyłącznie w interesie pełnomocnika, kiedy to obawa nadużycia udzielonego mu upoważnienia na niekorzyść mocodawcy staje się realna.

Muszą to być więc sytuacje, w których pełnomocnikowi przysługuje przeciwko mocodawcy, wynikające z łączącego ich stosunku podstawowego, roszczenie, którego mógłby on skutecznie dochodzić, a udzielenie nieodwołalnego pełnomocnictwa stwarza tylko możliwość zaspokojenia przez pełnomocnika tego roszczenia. Tego rodzaju sytuacja nie zachodzi w rozstrzyganej sprawie. Z poddanego analizie przez Sąd Apelacyjny art. 390 k.c. wynika, że żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej może być zrealizowane na drodze sądowej tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. W przeciwnym razie bowiem osiągnięcie podstawowego celu umowy przedwstępnej jest wyłączone, a uchylenie się przez stronę zobowiązaną od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi jedynie przesłankę jej odpowiedzialności odszkodowawczej, pomijając oczywiście kwestię ewentualnych rozliczeń z tytułu świadczeń spełnionych przez strony przy zawarciu umowy.

Analiza powołanego przepisu, w powiązaniu z treścią art. 158 k.c., prowadzi do wniosku, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, zawarta w formie aktu notarialnego, może być uznana za stosunek podstawowy, który uzasadnia udzielenie drugiej stronie nieodwołalnego pełnomocnictwa do zawarcia z samym sobą umowy przyrzeczonej. W takim wypadku bowiem udzielone pełnomocnictwo jedynie zabezpiecza realizację przez pełnomocnika zamierzonego skutku umowy przedwstępnej, który mógłby on osiągnąć - także w braku pełnomocnictwa - na drodze sądowej. Ponieważ w rozstrzyganej sprawie umowy przedwstępne zostały zawarte w zwykłej formie pisemnej, nie mogły one stanowić stosunku podstawowego, uzasadniającego udzielenie nieodwołalnego pełnomocnictwa, upoważniającego pełnomocnika do realizacji dalej idących od wynikających z nich roszczeń. Odmienne zapatrywanie, wyrażone przez skarżącego w kasacji, prowadziłoby do naruszenia interesu mocodawcy i pozostawałoby w sprzeczności z wyjątkowym charakterem przyczyn, które zgodnie z art. 101 § 1 k.c. uzasadniają zrzeczenie się odwołania pełnomocnictwa.

Trzeba też podkreślić, że pełnomocnictwo nie jest instytucją prawną przewidzianą do zabezpieczenia roszczeń, lecz do reprezentowania mocodawcy. Sąd Apelacyjny trafnie uznał dokonane przez powodów w treści pełnomocnictw zastrzeżenie o zrzeczeniu się odwołania za bezskuteczne, co w konsekwencji - wobec odwołania tychże pełnomocnictw przed zawarciem spornych umów sprzedaży - musi prowadzić do stwierdzenia ich nieważności. Stanowiska tego w niczym nie zmienia powołanie się w kasacji na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 października 1954 r. II CO 49/54 (OSN 1955, z. 3, poz. 61), zwłaszcza wyrażony w uzasadnieniu tego orzeczenia pogląd, że "odwołanie będzie niedopuszczalne, jeżeli według treści umowy pomiędzy mocodawcą a inną osobą pełnomocnictwa udzielono w interesie tej innej osoby, a zwłaszcza jeżeli mocodawca przez ustanowienie pełnomocnika dał tej innej osobie rodzaj zabezpieczenia za dłużne oświadczenie". Skarżący - powołując się na przytoczone stanowisko Sądu Najwyższego - pomija dwie istotne kwestie. Po pierwsze, orzeczenie, o którym mowa, zapadło pod rządem art. 91 przepisów ogólnych prawa cywilnego (ustawa z dnia 18 lipca 1950 r., Dz. U. Nr 34, poz. 311), nie zaś pod rządem art. 101 § 1 k.c., którego redakcja jest merytorycznie bardziej rygorystyczna od dyspozycji poprzednio obowiązującego art. 91.

Po drugie, orzeczenie to dotyczy odmiennego niż występujący w rozstrzyganej sprawie stanu faktycznego. Podniesiony przez skarżącego zarzut naruszenia art. 5 k.c. nie został poparty żadną przekonującą argumentacją, gdyż za taką nie może być uznane powołanie się na wykorzystywanie przez powodów "kruczków prawnych" dotyczących formy umowy przedwstępnej. Z przytoczonych powodów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 393/12/ k.p.c., orzekł jak w sentencji.

OSNC 1999 r., Nr 3, poz. 50