Uchwała z dnia 1996-05-14 sygn. III CZP 37/96

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 37/96

Uchwała z dnia 14 maja 1996 r.

Przewodniczący: sędzia SN G. Bieniek.

Sędziowie SN: H. Ciepła (sprawozdawca), T. Ereciński.

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Gminy Miasta G. oraz E.U. (...) - Spółki z o.o. w G. o wpis w księgach wieczystych, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 25 kwietnia 1996 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku, postanowieniem z dnia 29 lutego 1996 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze umowy między nabywcą a dotychczasowym właścicielem, nieruchomości w budynku stojącym na kilku nieruchomościach, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, a ich połączenie nie jest możliwe z uwagi na to, że nie stanowią przedmiotu własności tych samych osób?"

podjął następującą uchwałę:

Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne w sytuacji, gdy budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste.

Uzasadnienie:

Notarialną umową z dnia 26 kwietnia 1995 r., zawartą pomiędzy Gminą Miasta G. i E.U. (...) Spółką z o.o., ustanowiono odrębną własność lokalu użytkowego znajdującego się w budynku posadowionym na dwóch nieruchomościach oznaczonych: nr 19 o powierzchni 216 m2, objętej księgą wieczystą Kw nr 42666, prowadzoną w Sądzie Rejonowym w Gdańsku i nr 18 o powierzchni 222 m2, objętej księgą wieczystą Kw nr 25089 w tymże sądzie. Związany z własnością tego lokalu udział w użytkowaniu wieczystym działki gruntu został określony na 10/100 części działki nr 19 i 5/100 działki nr 18 oraz takie same udziały we współwłasności wspólnych części budynku. Tak wyodrębniony lokal Gmina Miasta G. sprzedała wymienionej Spółce z o.o. i oddała jej w użytkowanie wieczyste określone części gruntu.

Powołując się na tę umowę strony wniosły o wydzielenie z wymienionych ksiąg wieczystych opisanego lokalu użytkowego do oddzielnej księgi wieczystej i wpisanie prawa własności na rzecz Spółki z jednoczesnym wpisaniem jej w księgach wieczystych Kw nr 42666 i Kw nr 25089 jako współużytkownika wieczystego gruntu i współwłaściciela części wspólnych budynku w wielkości określonych w umowie udziałów.

Sąd Rejonowy w Gdańsku odmówił dokonania wpisu, uznając, że ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku posadowionym na dwóch nieruchomościach nie jest dopuszczalne.

Przy rozpoznawaniu sprawy na skutek rewizji Gminy Miasta G. od tego postanowienia powstało przytoczone w sentencji zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Wojewódzki w Gdańsku przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy miał na uwadze, co następuje:

Przedstawione zagadnienie wykracza poza stan faktyczny sprawy. Sąd Wojewódzki wyszedł bowiem z błędnego założenia, że nieruchomości objętych wymienionymi księgami wieczystymi nie można połączyć w jedną nieruchomość, gdyż nie stanowią przedmiotu własności tych samych osób. Uznał mianowicie, że "nieruchomość budynkowi stanowi współwłasność, a nieruchomość gruntowa przedmiot współużytkowania różnych osób". Stwierdzić trzeba, że okoliczność ta pozostaje bez wpływu na możliwość połączenia obu nieruchomości. Nie zmienia ona bowiem faktu, że nieruchomości te są nadal własnością gminy, a o dopuszczalności omawianego połączenia decyduje własność gruntu. Nie ma więc przeszkody w rozumieniu art. 21 i 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) do ich połączenia w jedną nieruchomość. Przeszkoda taka zachodziłaby wówczas, gdyby nieruchomości te stanowiły własność różnych osób. Wówczas też nie byłoby dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokali.

Tak ujęte zagadnienie nie czyni go jednak bezprzedmiotowym, gdyż kwestia dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokali w stanie faktycznym sprawy rzeczywiście występuje. Dlatego Sąd Najwyższy rozstrzygnięcie zagadnienia dostosował do sytuacji występującej w sprawie.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388), w razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale, stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Przepis ten, w odróżnieniu od dotychczas obowiązującego art. 137 § 2 k.c., wprowadza ustawowe kryterium określenia udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej.

Według ust. 3 art. 3 ustawy o własności lokali, jeżeli w skład nieruchomości wchodzi kilka budynków, udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej wyznacza stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej tych budynków, liczonej w obu wypadkach wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.

Z brzmienia ust. 1 art. 3 tej ustawy wynika, że ustawodawca, konstruując odrębną własność lokali, przyjął tradycyjną konstrukcję, tak jak poprzednio w art. 136 k.c. i art. 21 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127), że budynek, w którym ustanawia się tę własność, jest częścią składową gruntu, na którym został wzniesiony. Konsekwencją przyjęcia takiej konstrukcji prawnej jest to, że związany z własnością lokalu udział w użytkowaniu wieczystym działki gruntu musi być taki sam, jak we współwłasności wspólnych części budynku.

Ustęp 3 art. 3 ustawy o własności lokali w sposób wyraźny reguluje sytuację, gdy na nieruchomości gruntowej, w ramach której ma dojść do wyodrębnienia własności lokalu, jest usytuowanych kilka budynków. Ustawa nie zawiera przepisu, który by wprost zezwalał na wyodrębnienie własności lokalu w sytuacji, gdy budynek jest posadowiony, jak w niniejszej sprawie, na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność tej samej osoby, lecz mających urządzone oddzielne księgi wieczyste.

Powstaje w związku z tym kwestia, czy oznacza to niedopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokalu. Odpowiedź nie wynika wprost z treści tego przepisu.

Konieczne jest więc dokonanie - w niezbędnym zakresie - analizy wykładni art. 3 cyt. ustawy w powiązaniu z całokształtem przepisów normujących odrębną własność lokali oraz § 13 i 30 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 29, poz. 128 ze zm.).

Przytoczony art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali jest przepisem bezwzględnie obowiązującym i jego zastosowanie nie może być wolą stron ani wyłączone, ani ograniczone. Odpowiadające mu określenie wielkości udziałów jest konieczne m.in. z tego względu, że udziały w nieruchomości wspólnej przypadają także dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości podstawowej, z uwagi na należące do niego nie wyodrębnione lokale. Ponadto wielkość udziałów decyduje nie tylko o stosunkach wewnętrznych pomiędzy właścicielami lokali, np. co do współkorzystania z nieruchomości wspólnej (art. 12 cyt. ustawy), ale także na zewnątrz, np. o zakresie odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej (art. 17 cyt. ustawy). Już chociażby te względy wskazują na konieczność stanowienia jedności przez sumę udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.

Tak więc, jak słusznie zauważył Sąd Wojewódzki, wysokości udziału właściciela lokalu we wspólnej nieruchomości, określonej przy zachowaniu art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, nie mogą odpowiadać, jak w niniejszej sprawie, dwie wielkości - jedna w nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr 25089 w 5/100 i druga w nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr 42666 w 10/100. Jak można przypuszczać, gdyż nie wynika to z umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, zostały one tak określone przy przyjęciu, że każdą z części budynku na obu nieruchomościach potraktowano jako cały budynek po to, by suma udziałów w nieruchomości wspólnej stanowiła jedność. Celu tego jednak nie osiągnięto, gdyż nie uwzględniono udziałów w nieruchomości wspólnej, związanych z własnością lokali wyodrębnionych wcześniej, które zostały określone przy zastosowaniu innego kryterium (por. akta księgi wieczystej Kw nr 42666).

Ta niezgodność określenia udziałów z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali łamie też wynikającą z tego przepisu konstrukcję nieruchomości gruntowej jako całości. Dla zachowania tej konstrukcji konieczne jest jednoczesne zamieszczenie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu wniosku właściciela o połączenie obu nieruchomości.

Wymieniona niezgodność nie powoduje jednak nieważności umowy, a stanowi jedynie przeszkodę do dokonania wpisu do księgi wieczystej. Przeszkodę taką, aczkolwiek nie w znaczeniu technicznym, lecz materialnoprawnym, stanowi też brak wymienionego wniosku właściciela. Od strony technicznej tak określone udziały można wpisać do księgi wieczystej i będzie to zgodne z art. 24 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, według którego w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której ustanowiono odrębną własność lokali, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie oraz z § 21 pkt 3, § 23 pkt 2 i § 30 ust. 1 pkt 2 i § 30 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które wymagają wpisania w księdze wieczystej dla nieruchomości podstawowej udziału każdego z właścicieli lokalu we wspólnej własności i odpowiednio w księgach wieczystych dla lokali. Natomiast od strony materialnoprawnej wpisu dokonać nie można, gdyż suma udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, wynikająca z przedmiotowej umowy, z udziałami w tej nieruchomości związanymi z własnością wcześniej wydzielonych lokali nie stanowi jedności.

Obydwie te przeszkody mogą być usunięte w trybie art. 48 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mają bowiem charakter usuwalny. Zgodnie z art. 46 tej ustawy, sąd bada nie tylko formę, ale także treść dokumentów załączonych do wniosku o wpis. Powinien zatem badać ważność czynności prawnej, stanowiącej podstawę prawną wpisu, która uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, zarówno pod względem formalnym, jak i pod względem jej skuteczności materialnej (por. orzeczenie SN z dnia 13 lipca 1984 r. IV CR 343/84, OSNCP 1985, poz. 92). W razie stwierdzenia tylko przeszkody do dokonania wpisu, sąd powinien wezwać wnioskodawcę do jej usunięcia w zakreślonym terminie i dopiero po bezskutecznym jego upływie może odmówić wpisu.

Z przytoczonych względów przedstawione zagadnienie rozstrzygnięto jak w sentencji uchwały.

OSNC 1996 r., Nr 9, poz. 116