Udziały w nieruchomości wspólnej; powstanie, określenie wysokości udziału (art. 3 ust. 3 u.w.l.)
Udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu (art. 3 ust. 3- 7 u.w.l.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Jakkolwiek w przepisach ustawy o własności lokali mowa o "właścicielu" samodzielnych lokali nie wyodrębnionych, nie budzi wątpliwości, że zwrot ten jest jedynie konsekwencją przyjętej techniki legislacyjnej.
Lokale nie wyodrębnione, stanowiące pozostałość nieruchomości macierzystej, z odpowiadającymi im udziałami w nieruchomości budynkowej, nie są częścią składową nieruchomości wspólnej tylko przedmiotem własności dotychczasowego właściciela nieruchomości (por. uchwały SN z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05 i z dnia 9 grudnia 1999 r., III CZP 32/99), który reprezentuje związane z nimi udziały w częściach wspólnych nieruchomości budynkowej i gruntowej.
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej, tak samo jak udział właściciela lokalu wyodrębnionego, odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm., dalej jako: „u.w.l.”).
Suma udziałów w nieruchomości wspólnej musi odpowiadać jedności.
W relewantnym stanie prawnym udział w nieruchomości wspólnej związany był z odrębną własnością lokalu, jako prawem głównym, a pojęcie „nieruchomości wspólnej” zostało zdefiniowane jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.).
Udział właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnych częściach budynku i urządzeń oraz prawie do gruntu są kwalifikowane jako część składowa nieruchomości lokalowej (por. postanowienie SN z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10).
Samodzielność tej konstrukcji prawnej, odmiennej od przewidzianej w kodeksie cywilnym, wyjaśniono w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 r., III CZP 11/17).
Z powyższych przepisów wynika, że normatywne wymogi dotyczące nieruchomości wspólnej ograniczają się do oznaczenia jej przedmiotowego zakresu oraz udziałowego powiązania odrębnej własności lokalu z nieruchomością wspólną. Jako zasadę przyjęto, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, do którego wyznaczenia niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (art. 3 ust. 3 zd. 1, ust. 4 u.w.l.).
Odstępstwa od tej reguły dotyczą umownego określenia w sposób dowolny wysokości udziałów, jeżeli na podstawie jednej czynności prawnej, dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, następuje wyodrębnienie wszystkich lokali (art. 3 ust. 6 u.w.l.) oraz nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, w sposób odmienny od dotychczasowego, przez wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela nieruchomości (art. 3 ust. 7 zd. 2 u.w.l.). Częściowo inne rozwiązania dotyczą nieruchomości zabudowanych kilkoma budynkami (art. 3 ust. 5 u.w.l.).
Postanowienie SN z dnia 12 marca 2020 r., IV CSK 585/18
Standard: 46810 (pełna treść orzeczenia)
Umowę można uznać za nieważną tylko wówczas, gdyby strony zawarły umowę bez określenia udziału w prawie do części wspólnych i do gruntu, a na podstawie innych danych w niej zawartych nie można by było tych okoliczności ustalić (wyrok SN w wyroku z dnia 3 września 2009 r., I CSK 6/09 postanowienie SN z dnia 9 lipca 2009 r., III CSK 348/08).
Odrębna własność lokalu nie może istnieć bez udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.
Wyrok SA w Szczecinie z dnia 20 kwietnia 2017 r., I ACa 814/16
Standard: 9055 (pełna treść orzeczenia)
Z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu w danej nieruchomości zostaje ona pod względem własności podzielona i od tej chwili składa się:
- z indywidualnej własności nabywcy, którą stanowi zakupiony przez niego lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu, a w razie sprzedaży kolejnych lokali ta indywidualna własność składa się także z lokali wszystkich kolejnych nabywców;
- z indywidualnej własności dotychczasowego właściciela całej nieruchomości, składającej się z niesprzedanych przez niego lokali oraz pomieszczeń przynależnych do tych lokali (przy czym lokale te mogą być wyodrębnione jako przedmiot odrębnej własności dotychczasowego właściciela nieruchomości lub mogą nie być wyodrębnione, stanowiąc łącznie jego własność);
- z nieruchomości wspólnej, stanowiącej współwłasność dotychczasowego właściciela nieruchomości i nabywcy lokalu w tej nieruchomości, a w razie sprzedaży kolejnych lokali – stanowiącej także współwłasność właścicieli wszystkich kolejnych sprzedanych lokali w tej nieruchomości.
O powstaniu nieruchomości wspólnej decyduje fakt, że oprócz dotychczasowego właściciela całej nieruchomości pojawia się inny właściciel lub pojawiają się inni właściciele, którzy nabywają własność lokali w tej nieruchomości. Nieruchomość wspólna istnieje więc od chwili, gdy zbyty został choćby jeden lokal.
O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, a co nie, decyduje sposób, w jaki określono udział w nieruchomości wspólnej związany z pierwszym lokalem, którego własność odrębna zostaje ustanowiona i zbyta innej osobie przez dotychczasowego właściciela. To co wówczas zaliczono do sumy powierzchni wspólnych lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, nie wejdzie w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanie się indywidualną własnością właścicieli lokali. Natomiast wszystkie pomieszczenia, których powierzchni nie ujęto w tej sumie, wejdą w skład nieruchomości wspólnej i staną się współwłasnością lokali. Późniejsza zmiana tego stanu jest możliwa tylko przez zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej lub w drodze zniesienia odrębnej własności lokali w nieruchomości.
Jeśli pierwszy właściciel całej nieruchomości (dotychczasowy właściciel) nie ustanowił na swoją rzecz odrębnej własności wszystkich lub części lokali, których dotychczas nie sprzedał i które nadal stanowią jego własność, to jego udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest, w myśli art. 3 ust. 3 u.w.l., liczony tak samo, gdyż odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej wszystkich lokali stanowiących wciąż jego własność (wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do tych lokali) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości wraz z pomieszczeniami do tych wszystkich lokali przynależnymi.
Wszystkie lokale należy rozumieć dosłownie i zaliczać do nich zarówno te lokale, które zostały przez pierwotnego właściciela całej nieruchomości zbyte innym osobom, jak i te, które nadal stanowią jego własność, bez względu na to, czy dotychczasowy właściciel ustanowił odrębną własność tych lokali na swoją rzecz, czy nie. Omawiany przepis dotyczy wszystkich lokali, a nie tylko tych, które stanowią odrębną własność lub których odrębną własność właśnie chce się ustanowić. Oznacza to, że należy określić odrębnie również powierzchnię każdego z lokali pozostających w posiadaniu pierwotnego właściciela całej nieruchomości – także tych lokali, które nie stanowią odrębnej własności.
Zasada obliczania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, określona w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, jest bezwzględnie obowiązująca, a odstępstwa od niej są możliwe tylko w przypadkach określonych w ustawie o własności lokali (por. wyrok SN z dnia 8 października 2002 r., IV CKN 1304/00).
Zgodnie z treścią art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu w takiej nieruchomości będzie również właścicielem ułamkowej części nieruchomości wspólnej, składającej się z gruntu zabudowanego wieloma budynkami i z części wspólnych wszystkich budynków stojących na tym gruncie.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00 orzekł, że „wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą”. Zatem osobom, które nabyły lokale z wadliwie określonymi udziałami, przysługuje w celu doprowadzenia do zgodności wielości udziałów w nieruchomości wspólnej w obrębie całej wspólnoty środki prawne przewidziane w postępowaniu wieczystoksiegowym, tj. ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz powództwo o uzgodnienie treści stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wytoczone na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (por. postanowienie SN z dnia 18 kwietnia 1994 r., III CZP 43/94).
W świetle art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali najważniejsze jest to, aby udziały były związane z samodzielnymi lokalami, a suma udziałów wszystkich właścicieli była równa 1 (por. wyrok SN z dnia 13 marca 204 r., V CK 492/03). Dla oceny, czy suma udziałów równa jest jedności, decydujące znaczenie ma treść aktów notarialnych oraz wynikające z nich wpisy w księdze wieczystej.
Wyrok SA w Krakowie z dnia 8 września 2016 r., I ACa 454/16
Standard: 4998 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 66720 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 24439 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 24427 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 53147 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 53441 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 46812 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 34146 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 33284 (pełna treść orzeczenia)