Udziały w nieruchomości wspólnej; powstanie, określenie wysokości udziału (art. 3 ust. 3 u.w.l.)

Jakkolwiek w przepisach ustawy o własności lokali mowa o "właścicielu" samodzielnych lokali nie wyodrębnionych, nie budzi wątpliwości, że zwrot ten jest jedynie konsekwencją przyjętej techniki legislacyjnej.

Lokale nie wyodrębnione, stanowiące pozostałość nieruchomości macierzystej, z odpowiadającymi im udziałami w nieruchomości budynkowej, nie są częścią składową nieruchomości wspólnej tylko przedmiotem własności dotychczasowego właściciela nieruchomości (por. uchwały SN z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05 i z dnia 9 grudnia 1999 r., III CZP 32/99), który reprezentuje związane z nimi udziały w częściach wspólnych nieruchomości budynkowej i gruntowej. 

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej, tak samo jak udział właściciela lokalu wyodrębnionego, odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm., dalej jako: „u.w.l.”). 

Suma udziałów w nieruchomości wspólnej musi odpowiadać jedności.

W relewantnym stanie prawnym udział w nieruchomości wspólnej związany był z odrębną własnością lokalu, jako prawem głównym, a pojęcie „nieruchomości wspólnej” zostało zdefiniowane jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.).

Udział właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnych częściach budynku i urządzeń oraz prawie do gruntu są kwalifikowane jako część składowa nieruchomości lokalowej (por. postanowienie SN z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10).

Samodzielność tej konstrukcji prawnej, odmiennej od przewidzianej w kodeksie cywilnym, wyjaśniono w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 r., III CZP 11/17).

Z powyższych przepisów wynika, że normatywne wymogi dotyczące nieruchomości wspólnej ograniczają się do oznaczenia jej przedmiotowego zakresu oraz udziałowego powiązania odrębnej własności lokalu z nieruchomością wspólną. Jako zasadę przyjęto, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, do którego wyznaczenia niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (art. 3 ust. 3 zd. 1, ust. 4 u.w.l.).

Odstępstwa od tej reguły dotyczą umownego określenia w sposób dowolny wysokości udziałów, jeżeli na podstawie jednej czynności prawnej, dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, następuje wyodrębnienie wszystkich lokali (art. 3 ust. 6 u.w.l.) oraz nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, w sposób odmienny od dotychczasowego, przez wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela nieruchomości (art. 3 ust. 7 zd. 2 u.w.l.). Częściowo inne rozwiązania dotyczą nieruchomości zabudowanych kilkoma budynkami (art. 3 ust. 5 u.w.l.).

Postanowienie SN z dnia 12 marca 2020 r., IV CSK 585/18

Standard: 46810 (pełna treść orzeczenia)