Uchwała z dnia 1999-12-09 sygn. III CZP 32/99

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 32/99

Uchwała z dnia 9 grudnia 1999 r.

Przewodniczący: Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sędziowie SN: Antoni Górski, Jacek Gudowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy, przy udziale Prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "Ś." w S. przeciwko Danucie C. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 9 grudnia 1999 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Krośnie postanowieniem z dnia 5 października 1999 r., do rozstrzygnięcia w trybie art. 390 k.p.c.:

"Czy w rozumieniu art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) każdy samodzielny lokal spełniający warunki techniczne z art. 2 ust. 2 tej ustawy należy wliczać do sumy lokali mającej wpływ na sposób wykonywania zarządu, czy też zgodnie z art. 2 ust. 1 cytowanej ustawy wlicza się tylko samodzielne lokale, które mogą stanowić odrębne nieruchomości?"

podjął następującą uchwałę:

Do lokali "należących nadal do dotychczasowego właściciela" w rozumieniu art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) zalicza się wszystkie lokale mogące, w myśl art. 2 ust. 1 tej ustawy, stanowić odrębne nieruchomości. Dotyczy to również lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej, przysługujących członkom na zasadach lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

Uzasadnienie

Przedstawione przez Sąd Okręgowy w Krośnie do rozstrzygnięcia w trybie art. 390 § 1 k.p.c. zagadnienie prawne powstało w sprawie, w której powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa "Ś." w S. dochodziła od pozwanej Wandy C. zapłaty kwoty 1114,18 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nieruchomością tą jest położona w S. przy ul. D. 2 - działka nr (...) obj. KW nr (...) wraz z budynkiem, w którym wyodrębniono trzy lokale, stanowiące własność Józefy M., Heleny H. i pozwanej Wandy C., natomiast pozostałe 14 lokali jest własnością powodowej Spółdzielni i pozostaje w dyspozycji jej członków na zasadzie lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu.

Strona powodowa powoływała się w pozwie na uchwałę właścicieli z dnia 17 lipca 1998 r., która - jej zdaniem - obowiązuje również pozwaną, gdyż została podjęta większością głosów współwłaścicieli, liczonej według wielkości udziałów - stosownie do art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.).

Wnosząc o oddalenie powództwa pozwana zarzuciła, że do sprawowania zarządu nad przedmiotową nieruchomością mają zastosowanie - zgodnie z art. 19 powołanej ustawy - przepisy kodeksu cywilnego, a nie przepisy tej ustawy. Jest tak, zdaniem pozwanej, dlatego, że do składu wspólnoty mieszkaniowej nie można zaliczać 14 członków powodowej Spółdzielni i ich lokali, a zatem wspólnota jest tzw. wspólnotą mniejszą, nie przekraczającą 10 lokali i współwłaścicieli.

Sąd Rejonowy w Sanoku wyrokiem z dnia 22 kwietnia 1998 r. oddalił powództwo, podzielając pogląd prezentowany przez pozwaną, a mianowicie, że zarząd nieruchomością wspólną powinien być sprawowany na podstawie przepisów kodeksu cywilnego. Lokali mieszkalnych powódki nie można bowiem, w ocenie tego Sądu, traktować jako lokali "niewyodrębnionych" w rozumieniu ustaw o własności lokali, gdyż status prawny tych lokali jest oparty na przepisach Prawa spółdzielczego, a członkowie dysponujący tymi lokalami nie mogą być zaliczani do członków wspólnoty mieszkaniowej i traktowani jako współwłaściciele. W tej sytuacji czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, a w jej braku - stosownie do art. 199 k.c. - rozstrzygnięcia sądu.

Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Okręgowy w Krośnie powziął poważne wątpliwości, które wyraził w zagadnieniu prawnym przedstawionym Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną należy do właścicieli lokali, którzy w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lub w innej, później zawartej umowie mogą unormować wszystkie kwestie związane z podejmowaniem decyzji oraz dokonywaniem czynności faktycznych i prawnych, dotyczących wspólnego prawa. Poniechanie określenia sposobu zarządu przez współwłaścicieli sprawia, że - w myśl art. 18 ust. 3 powołanej ustawy - obowiązują ich zasady ustawowe, przewidziane w art. 19 i nast.

Normując te zasady, ustawodawca uzależnił sposób zarządu od liczby lokali znajdujących się w budynku położonym na nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 19, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych oraz lokali nie wyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż dziesięć (tzw. wspólnota mniejsza), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego (art. 199-209) i kodeksu postępowania cywilnego (art. 606-608 oraz art. 611-616). Z kolei w myśl art. 20, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż dziesięć (tzw. wspólnota większa), właściciele lokali obowiązani są podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu, działającego według zasad uregulowanych w art. 21 i nast. ustawy.

Wątpliwości Sądu Okręgowego wyrażone w przedstawionym do rozstrzygnięcia pytaniu prawnym dotyczą kryteriów odróżniania wspólnoty mniejszej od większej, a w szczególności sposobu liczenia lokali, których suma decyduje o tym, jaki reżim prawny zarządu nieruchomością wspólną znajduje w danym wypadku zastosowanie. Mimo braku dostatecznej precyzji w formułowaniu przedstawianego zagadnienia, wątpliwości Sądu drugiej instancji, przedstawione bliżej w uzasadnieniu, należy odczytywać w ten sposób, że Sąd ten uznaje za niejasne, czy lokalem należącym do dotychczasowego właściciela - w rozumieniu art. 19 - jest każdy samodzielny lokal spełniający warunki techniczne umożliwiające jego wyodrębnienie, czy też tylko te lokale, które zostały już prawnie wyodrębnione.

Odpowiedzi na tak postawione i rozumiane pytanie dostarcza treść przepisów art. 19 i 20 ust. 1 ustawy. Wynika z nich, że na liczbę lokali, decydującą o sposobie sprawowania zarządu nad wspólną nieruchomością, składają się lokale już wyodrębnione, a więc będące odrębnymi nieruchomościami, oraz te, które należą nadal do dotychczasowego właściciela; chodzi tu zatem o lokale jeszcze nie wyodrębnione, które - stosownie do art. 2 ust. 1- mogą stać się odrębnymi nieruchomościami w przyszłości. Mówiąc inaczej, liczbę lokali, od której zależy sposób wykonywania zarządu, tworzą wszystkie samodzielne - w rozumieniu art. 2 ustawy - lokale znajdujące się w budynku będącym nieruchomością wspólną.

Trzeba mieć przy tym na względzie, że zarówno w art. 19, jak i w art. 20 ustawy, w odniesieniu do lokali nie wyodrębnionych, a więc tej części budynku, która należy do dotychczasowego właściciela, użyto liczby mnogiej; wyklucza to traktowanie tej części jako jednego lokalu w sytuacji, gdy składa się ona z pomieszczeń mogących stanowić większą liczbę samodzielnych lokali, a tym samym odrębnych nieruchomości. Nie należy do władzy sądowniczej ocena trafności zastosowanego przez ustawodawcę rozwiązania, można jednak w podsumowaniu stwierdzić, że przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe. Uzależniając wielkość wspólnoty od liczby istniejących lokali dał więc pierwszeństwo stanowi faktycznemu, a tym samym pośrednio - stanowi swoistej potentiae w zakresie ukształtowania stosunków własnościowych w przyszłości.

Poczynione wyżej konkluzje dotyczą oczywiście także takiej nieruchomości, w której "dotychczasowym właścicielem" lokali - w rozumieniu art. 19 i 20 ustawy - jest spółdzielnia mieszkaniowa, zaś lokale będące jej własnością, samodzielne w ujęciu art. 2 ustawy i mogące stanowić odrębne nieruchomości, przysługują członkom na zasadach lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Jak to już bowiem wyłożono, ustawodawca zrezygnował z kryterium prawnego na rzecz kryterium faktycznego, a zatem tytuł prawny, na podstawie którego właściciel oddaje samodzielne lokale we władanie innych osób (ograniczone prawo rzeczowe, najem, użyczenie itp.), jest z punktu widzenia wymienionych przepisów obojętny. Nie ma także znaczenia fakt, że prawne wyodrębnienie konkretnego lokalu - niezależnie od tego, kto jest jego właścicielem i jakie ma zamiary lub możliwości - okaże się w danych okolicznościach, które zresztą mogą w każdej chwili ulec zmianie, mało prawdopodobne czy wręcz nierealne.

Mając na względzie przedstawione argumenty, Sąd Najwyższy podjął uchwałę o treści przytoczonej w sentencji.

OSNC 2000 r., Nr 6, poz. 104