Lokale "należące nadal do dotychczasowego właściciela" w rozumieniu art. 19 u.w.l.

Do lokali "należących nadal do dotychczasowego właściciela" w rozumieniu art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) zalicza się wszystkie lokale mogące, w myśl art. 2 ust. 1 tej ustawy, stanowić odrębne nieruchomości. Dotyczy to również lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej, przysługujących członkom na zasadach lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

Na liczbę lokali, decydującą o sposobie sprawowania zarządu nad wspólną nieruchomością, składają się lokale już wyodrębnione, a więc będące odrębnymi nieruchomościami, oraz te, które należą nadal do dotychczasowego właściciela; chodzi tu zatem o lokale jeszcze nie wyodrębnione, które - stosownie do art. 2 ust. 1- mogą stać się odrębnymi nieruchomościami w przyszłości. Mówiąc inaczej, liczbę lokali, od której zależy sposób wykonywania zarządu, tworzą wszystkie samodzielne - w rozumieniu art. 2 ustawy - lokale znajdujące się w budynku będącym nieruchomością wspólną.

Zarówno w art. 19, jak i w art. 20 ustawy, w odniesieniu do lokali nie wyodrębnionych, a więc tej części budynku, która należy do dotychczasowego właściciela, użyto liczby mnogiej; wyklucza to traktowanie tej części jako jednego lokalu w sytuacji, gdy składa się ona z pomieszczeń mogących stanowić większą liczbę samodzielnych lokali, a tym samym odrębnych nieruchomości. Nie należy do władzy sądowniczej ocena trafności zastosowanego przez ustawodawcę rozwiązania, można jednak w podsumowaniu stwierdzić, że przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe. Uzależniając wielkość wspólnoty od liczby istniejących lokali dał więc pierwszeństwo stanowi faktycznemu, a tym samym pośrednio - stanowi swoistej potentiae w zakresie ukształtowania stosunków własnościowych w przyszłości.

Poczynione wyżej konkluzje dotyczą oczywiście także takiej nieruchomości, w której "dotychczasowym właścicielem" lokali - w rozumieniu art. 19 i 20 ustawy - jest spółdzielnia mieszkaniowa, zaś lokale będące jej własnością, samodzielne w ujęciu art. 2 ustawy i mogące stanowić odrębne nieruchomości, przysługują członkom na zasadach lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. J

Ustawodawca zrezygnował z kryterium prawnego na rzecz kryterium faktycznego, a zatem tytuł prawny, na podstawie którego właściciel oddaje samodzielne lokale we władanie innych osób (ograniczone prawo rzeczowe, najem, użyczenie itp.), jest z punktu widzenia wymienionych przepisów obojętny.

Nie ma także znaczenia fakt, że prawne wyodrębnienie konkretnego lokalu - niezależnie od tego, kto jest jego właścicielem i jakie ma zamiary lub możliwości - okaże się w danych okolicznościach, które zresztą mogą w każdej chwili ulec zmianie, mało prawdopodobne czy wręcz nierealne.

Uchwała SN z dnia 9 grudnia 1999 r., III CZP 32/99

Standard: 46815 (pełna treść orzeczenia)