Ustawowy model zarządzania wspólnotą mieszkaniową

Do reprezentacji (w stosunkach zewnętrznych) wspólnoty mieszkaniowej jest uprawniony zarząd, co wynika z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (aktualnie: t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048; dalej: u.w.l.). Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli lokali może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie (art. 26 ust. 1 zd. 1 u.w.l.). Zarządca przymusowy zastępuje zarząd ustanowiony przez członków wspólnoty mieszkaniowej i jako jedyny może reprezentować ją na zewnątrz (a więc nie tylko wówczas, gdy zarząd nie został w ogóle powołany). Innymi słowy, w takiej sytuacji zarząd jest pozbawiony prawa reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l. czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawnie przewidzianej. W art. 22 ust. 3 u.w.l. zawarto otwarty katalog czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu.

Postanowienie SN z dnia 26 kwietnia 2022 r., III CZ 177/22

Standard: 69120 (pełna treść orzeczenia)

Zarząd nieruchomością wspólną jest kategorią ekonomiczną, ponieważ ze swej istoty nie tylko wiąże się z ponoszeniem przez właścicieli związanych z nim kosztów, ale też sposób jego sprawowania - różny w przypadku tzw. małej i dużej wspólnoty mieszkaniowej - rzutuje na zakres uprawnień właścicielskich stron co do części wspólnej nieruchomości we wszystkich aspektach tego prawa.

Przynależność do wspólnoty przekraczającej 8 lokali jest równoznaczna z poddaniem uprawnień właścicieli w zakresie zarządu ograniczeniom przewidzianym w ustawie o własności lokali, a ograniczenia te mogą potencjalnie wpływać na sferę majątkową każdego z właścicieli.

Postanowienie SN z dnia 28 marca 2017 r., II CZ 172/16

Standard: 12865 (pełna treść orzeczenia)