Uchwała z dnia 2011-11-25 sygn. III CZP 71/11

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania Pokaż dokument źródłowy

Sygn. akt III CZP 71/11

Uchwała

z dnia 25 listopada 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie

Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Marta Romańska

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Teresy W. przy uczestnictwie Jarosławy C. i Gminy D. o wpis własności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 25 listopada 2011 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Olsztynie postanowieniem z dnia 29 lipca 2011 r.:

„Czy skutkiem postanowienia sądowego orzekającego o podziale majątku wspólnego byłych małżonków, przyznającego na wyłączną własność jednemu z nich niezabudowaną nieruchomość nabytą uprzednio przez oboje z nich na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej od gminy, jest wygaśnięcie prawa pierwokupu przysługującego gminie z mocy art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)?"

podjął uchwałę:

Przyznanie przez sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego jednemu z małżonków własności niezabudowanej nieruchomości, nabytej uprzednio od gminy przez oboje małżonków na zasadzie wspólności majątkowej, nie powoduje wygaśnięcia prawa pierwokupu przysługującego gminie na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Olsztynie postanowieniem z dnia 24 lutego 2011 r. oddalił wniosek Teresy W. o wpis na jej rzecz w księdze wieczystej prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w R. gmina D., w miejsce małżonków Edwarda P. i Jarosława P.

Sąd Rejonowy wskazał, że nieruchomość objętą wnioskiem małżonkowie Jarosława P. i Edward P. nabyli od Gminy D. W wyniku sądowego podziału majątku wspólnego jej własność przypadła Jarosławie C. Bezwarunkowa umowa sprzedaży tej nieruchomości zawarta przez Jarosławę C. z wnioskodawczynią, stanowiąca podstawę wniosku, jest nieważna w zakresie zbycia udziału w 1/2 części, gdyż narusza art. 109 ust. 1 i art. 110 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej: "u.g.n.").

Sąd Okręgowy w Olsztynie, rozpoznając apelację wnioskodawczyni, powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w zagadnieniu prawnym przedstawionym Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży m.in. niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (art. 109 ust. 1 u.g.n.). Prawo pierwokupu – umowne i ustawowe – polega na tym, że określonej osobie przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (także praw – art. 555 k.c.) na wypadek, gdyby strona zobligowana tym prawem zawarła zobowiązującą umowę sprzedaży rzeczy z osobą trzecią, przy czym między zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1996 r., III CZP 10/96, OSNC 1996, nr 4, poz. 59).

W rozpoznawanej sprawie bezwarunkowa umowa sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, nabytej wcześniej od gminy przez małżonków na zasadzie wspólności majątkowej, została zawarta po dokonaniu przez sąd podziału majątku wspólnego, w wyniku którego nieruchomość ta została przyznana na wyłączna własność jednemu z byłych małżonków. Zrodziło to wątpliwość Sądu Okręgowego, czy w takiej sytuacji przejście własności nieruchomości na jednego małżonka spowodowało wygaśnięcie prawa pierwokupu przysługującego gminie z mocy ustawy, której usuniecie jest niezbędne do oceny ważności umowy mającej stanowić podstawę wnioskowanego wpisu w księdze wieczystej (art. 599 § 2 k.c.).

W doktrynie nie ma zgodności co do tego, czy zastrzeżenie prawa pierwokupu prowadzi do powstania stosunku obligacyjnego, czy też quasi-obligacyjnego lub też do powstania jedynie uprawnienia prawo kształtującego. Nie przesądzając trafności żadnej z tych koncepcji, można przyjąć, że prawo pierwokupu sprzężone jest z długiem albo obowiązkiem nabywcy rzeczy. W razie zastrzeżenia prawa pierwokupu, osoba, na rzecz której prawo zastrzeżono, jest „uprawniona”, a osoba, która nabyła nieruchomość, jest osobą „zobowiązaną”; po stronie nabywcy rzeczy istnieją określone obowiązki, czy też –przy przyjęciu koncepcji dopuszczającej istnienie „czystego” stosunku obligacyjnego – dług. Zobowiązany z tytułu takiego zastrzeżenia umownego zawiadamia o treści zawartej umowy sprzedaży, a uprawniony w czasie ustawowo przewidzianym oświadcza, że z prawa pierwokupu chce skorzystać i to z nim zostaje zawarta umowa sprzedaży o proponowanej treści (art. 597 § 2 k.c.).

W judykaturze przeważa pogląd, że majątek wspólny małżonków obejmuje jedynie aktywa, a nie pasywa (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 1978 r., III CRN 194/78, OSNCP 1979, nr 11, poz. 207). Podkreśla się również, że orzeczenie o podziale majątku wspólnego nie rozstrzyga stosunku spornego między osoba trzecią a uczestnikami postępowania działowego, osoba trzecia zatem nie może powoływać się na art. 567, 618, 686 i 686 k.p.c. (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1987 r., III CZP 3/87, OSNCP 1988, nr 2-3, poz. 34).

W razie nabycia przez małżonków własności nieruchomości, z zastrzeżeniem prawa pierwokupu na rzecz gminy, po stronie nabywcy występują oboje małżonkowie jako odrębne podmioty. Przyznanie rzeczy jednemu z małżonków w wyniku orzeczenia podziałowego nie może być traktowane jako przyznanie rzeczy osobie trzeciej, gdyż małżonek ten był również zobowiązany z tytułu zastrzeżenia prawa pierwokupu. Do wygaśnięcia prawa pierwokupu prowadzi – jak wynika z art. 596 k.c. – sprzedanie rzeczy osobie trzeciej, która nie pozostaje w stosunku prawnym z osobą, na rzecz której zastrzeżono prawo pierwokupu, jeżeli uprawniony nie skorzystał z prawa pierwokupu w terminie wskazanym w art. 598 § 2 k.c. Wygaśnięcie prawa pierwokupu może być również skutkiem orzeczenie sądu przyznającego rzecz osobie trzeciej, np. w wyniku interwencji głównej. W tym przypadku wygaśnięcie prawa pierwokupu związane jest z przekazaniem rzeczy osobie trzeciej, za którą nie może zostać uznany małżonek będący stroną umowy, w której zastrzeżono prawo pierwokupu.

Nie można zatem traktować przyznania nieruchomości w toku postępowania działowego jednemu z małżonków jako zbycia rzeczy osobie trzeciej, gdyż małżonek ten był stroną czynności prawnej, z której dokonaniem ustawodawca powiązał prawo pierwokupu, ani jako sprzedaży na rzecz osoby bliskiej (art. 109 ust. 3 pkt 1 u.g.n.), gdyż przepisy dotyczące prawa pierwokupu, będącego uprawnieniem o charakterze wyjątkowym, powinny być wykładane ściśle, bez żadnych ustępstw interpretacyjnych (zob. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 1975 r., III CZP 49/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 78 z dnia 27 października 1975 r., III CZP 35/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 65, z dnia 4 marca 1994 r., III CZP 14/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 202 oraz z dnia 16 lutego 1996 r., III CZP 10/96). Sąd dokonujący działu – jak wspomniano – nie dzieli długów ani obowiązków małżonków; skutkiem takiego podziału majątku wspólnego jest jedynie wygaśnięcie prawa pierwokupu wobec małżonka nieotrzymującego własności nieruchomości, z którą zostało związane prawo pierwokupu. Przyznanie takiej nieruchomości w postępowaniu o podział majątku wspólnego jednemu z małżonków modyfikuje stosunek prawny wynikający z zastrzeżenia prawa pierwokupu w ten sposób, że zobowiązanym pozostaje tylko małżonek uzyskujący wyłączny tytuł własności.

Trzeba pamiętać, że prawo pierwokupu jest – co do zasady – prawem niepodzielnym (art. 602 § 1 k.c.), co nakazuje uznać, iż zarówno przesłanki nabycia przez gminę prawa pierwokupu, jak i przesłanki wyłączające możliwość skorzystania z niego muszą być spełnione w odniesieniu do całej nieruchomości (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2004 r., II CK 11/04, nie publ., z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 265/04, "Izba Cywilna" 2005, nr 2, s. 50 oraz z dnia 7 października 2008 r., III CSK 122/08, OSNC-ZD 2009, nr C, poz. 61).

Należy także mieć na względzie, że podstawowym celem prawa pierwokupu jest racjonalne gospodarowanie terenami budowlanymi, a z tego punktu widzenia znaczenie ma nie przeznaczenie nieruchomości w chwili jej nabycia od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, lecz w chwili jej odprzedaży (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2004 r., III CZP 5/04, OSNC 2005, nr 6, poz. 96). Sprzeczne z tym celem jest uznanie, że następuje wygaśnięcie prawa pierwokupu wskutek przesunięcia przedmiotu prawa między majątkami zobowiązanych małżonków, wygaśnięcie prawa względnego, którym jest prawo pierwokupu, nie może być skutkiem zdarzeń prawnych mających miejsce między osobami zobowiązanymi. Stosunki majątkowe między małżonkami mogą wpływać na stosunki z osobami trzecimi jedynie wówczas, gdy tak stanowi przepis prawa (np. art. 36-37 i 41 k.r.o.). W innych przypadkach stosunki prawne między małżonkami a osobami trzecimi podlegają przepisom regulującym dane stosunki, w analizowanym przypadku – przepisom kodeksu cywilnego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczącym prawa pierwokupu. Nie ma przesłanek usprawiedliwiających traktowanie małżonków w sposób uprzywilejowany w porównaniu do osób, które dokonują czynności prawnych nie pozostając w związkach małżeńskich. Nie budzi wątpliwości, że prawo pierwokupu nie wygasa w razie przeniesienia udziału w prawie własności rzeczy na drugiego zobowiązanego.

Skoro ustawodawca przewidział tylko jeden przypadek wygaśnięcia prawa pierwokupu związany z przesunięciem nieruchomości między majątkami małżonków w następstwie sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz drugiego małżonka (109 ust. 3 pkt 1 u.g.n. w związku z art. 4 pkt 13 u.g.n.), to – mając na względzie konieczność dokonywania ścisłej wykładni tych przepisów – nie można uznać, że do takiego skutku prowadzi również przyznanie przez sąd w postanowieniu działowym własności nieruchomości jednemu ze zobowiązanych małżonków.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak na wstępie (art. 390 § 1 k.p.c.).

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 04/2013

Przyznanie przez sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego jednemu z małżonków własności niezabudowanej nieruchomości, nabytej uprzednio od gminy przez oboje małżonków na zasadzie wspólności majątkowej, nie powoduje wygaśnięcia prawa pierwokupu przysługującego gminie na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651
ze zm.).

(uchwała z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 71/11, G. Misiurek, M. Bączyk, M. Romańska, OSNC 2012, nr 6, poz. 70; BSN 2011, nr 11, s. 7; MoP 2012, nr 21, s.1158 ; NPN 2011, nr 3, s. 119; Rej. 2011, nr 12, s. 187; NPN 2011, nr 4, s. 107; Rej. 2012, nr 2, s. 164; Rej. 2012, nr 6, s. 164)

Glosa

Małgorzaty Kowalewskiej-Łaguny, Glosa 2013, nr 1, s. 94

Glosa jest krytyczna.

Autorka wskazała, że zgodnie z art. 109 ust. 1 u.g.n. prawo pierwokupu powstaje po stronie gminy tylko i wyłącznie w razie sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od jednostki samorządu terytorialnego. Glosatorka zwróciła uwagę, że z analizy orzecznictwa Sądu Najwyższego, łącznie z komentowaną uchwałą, jednoznacznie wynika, iż przesłanki te należy interpretować ściśle, bez żadnych ustępstw interpretacyjnych. Tymczasem, wbrew tej tendencji, Sąd Najwyższy arbitralnie rozszerzył powyższy katalog o przynajmniej dwie przesłanki negatywne w postaci braku tożsamości podmiotu pierwotnie zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu i nabywcy nieruchomości, z którą prawo to jest „związane" oraz sprzedaży nieruchomości na rzecz osoby trzeciej niepozostającej w stosunku prawnym z osobą, na rzecz której zastrzeżono prawo pierwokupu. Na podstawie tak określonych przesłanek powstania prawa pierwokupu Sąd Najwyższy stwierdził, że przesunięcie przedmiotu (udziału w przedmiocie) prawa pierwokupu pomiędzy majątkami pierwotnie wspólnie zobowiązanych małżonków nie prowadzi do wygaśnięcia tego prawa po stronie podmiotu uprawnionego. Tym samym prawo pierwokupu, w ocenie Sądu Najwyższego, wciąż utrzymuje się w mocy na całej rzeczy.

Glosatorka stwierdziła, że analizowana uchwała w znaczący sposób wpłynie na ukształtowanie praktyki notarialnej w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowych, objętych hipotezą art. 109 ust. 1 u.g.n., oraz wskazała, iż zaprezentowana w uzasadnieniu argumentacja stoi w sprzeczności zarówno z literalną wykładnią przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i z ustabilizowaną dotychczas – w judykaturze i doktrynie – zasadą niepodzielności prawa pierwokupu.

************************************

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 12/2012

Glosa

Jakuba Biernata, Monitor Prawniczy 2012, nr 21, s. 1158

Glosa ma charakter krytyczny.

Autor stwierdził, że Sąd Najwyższy oparł swoje stanowisko na założeniu, iż ustawowe prawo pierwokupu, zaistniałe wskutek wypełnienia przesłanek jego powstania, rodzi stosunek cywilnoprawny wiążący określone podmioty dopóty, dopóki nie zaistnieje zdarzenie prawne powodujące wygaśnięcie tego prawa. W konsekwencji, jeśli ustawowe prawo pierwokupu przysługiwało, wskutek wypełnienia przesłanek jego powstania, względem obojga małżonków, to przysługuje nadal w odniesieniu do tego z nich, który stał się właścicielem nieruchomości w wyniku podziału majątku wspólnego małżonków.

Zdaniem glosatora, tego stanowiska nie można uznać za trafne. Cechą uregulowania ustawowego prawa pierwokupu gminy na gruncie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest uzależnienie powstania tego prawa od spełnienia określonych przesłanek. Przesłankami tymi w odniesieniu do omawianego przypadku ustawowego prawa pierwokupu są: okoliczność, że nieruchomość jest niezabudowana, okoliczność, iż nieruchomość została nabyta uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego oraz okoliczność, że nie zachodzi żaden z przypadków wyłączających powstanie prawa pierwokupu. Spełnienie wskazanych przesłanek należy ustalać każdorazowo w chwili zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli wskazane przesłanki nie są spełnione, wówczas na rzecz gminy nie powstaje prawo pierwokupu. Prawo to nie przysługuje więc gminie nie dlatego, że wygasło, ale dlatego, że nie została wypełniona hipoteza normy prawnej decydującej o jego powstaniu.

Glosator zauważył, że z przedstawionego w uzasadnieniu komentowanej uchwały stanu faktycznego wynika, iż w chwili zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość była niezabudowana oraz że brak jest informacji o zaistnieniu jakiejkolwiek okoliczności wyłączającej prawo pierwokupu. Powstanie prawa pierwokupu uzależnione zostało więc od ustalenia, czy nieruchomość została nabyta uprzednio przez małżonka – sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Kluczowe jest więc stwierdzenie, czy małżonek jest w odniesieniu do wskazanej nieruchomości bezpośrednim następcą tych podmiotów.

Zdaniem autora, podział majątku wspólnego małżonków jako zdarzenie prawne dotyczące praw majątkowych przysługujących małżonkom łącznie na zasadzie współuprawnienia prowadzi do nabycia określonych praw majątkowych przez małżonków na nowej podstawie prawnej, w szczególności zaś może prowadzić do nabycia przez małżonka prawa własności nieruchomości nabytej uprzednio przez małżonków od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. W takim przypadku wykluczona jest możliwość uznania wskazanych podmiotów za bezpośrednich poprzedników prawnych małżonka. Według glosatora, bezpośrednimi poprzednikami prawnymi małżonka – sprzedawcy są małżonkowie. Co za tym idzie, wykluczona jest możliwość powstania na rzecz gminy ustawowego prawa pierwokupu, a to z uwagi na niespełnienie przesłanki uprzedniego nabycia nieruchomości przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Za trafne należy więc uznać stanowisko przeciwne do przyjętego w glosowanej uchwale przez Sąd Najwyższy. W razie przyznania przez sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego małżonków jednemu z małżonków prawa własności niezabudowanej nieruchomości, nabytej uprzednio od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego przez oboje małżonków na zasadzie wspólności majątkowej, na rzecz gminy nie powstaje ustawowe prawo pierwokupu.