Uchwała z dnia 2010-12-09 sygn. III CZP 104/10

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania Pokaż dokument źródłowy

Sygn. akt III CZP 104/10

Uchwała

z dnia 9 grudnia 2010 r.

Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski

Sędzia SA Anna Kozłowska

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Ryszarda P. przeciwko Mieczysławowi R. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 grudnia 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny we Wrocławiu postanowieniem z dnia 6 października 2010 r.:

"Czy w razie niewykonania przez dewelopera zobowiązania do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, ujętego w zawartej w zwykłej formie pisemnej umowy o wybudowanie domu oraz do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, bez dokonania w księdze wieczystej wpisu roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu, kontrahentowi dewelopera przysługuje roszczenie o naprawienie szkody obejmującej utratę spodziewanych korzyści w wysokości rynkowej wartości lokalu stanowiącego przedmiot umowy?"

podjął uchwałę:

Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy we Wrocławiu wyrokiem z dnia 19 maja 2010 r. uwzględnił częściowo powództwo Ryszarda P. przeciwko Mieczysławowi R. o zapłatę, ustalając, że strony łączyły dwie umowy, w których pozwany, realizujący budowę osiedla mieszkaniowego przy ul. B. w W., jako „sprzedawca" zobowiązał się wobec powoda jako „nabywcy" do wybudowania i sprzedaży określonych lokali mieszkalnych. Umowy te zawarto w zwykłej formie pisemnej. Pozwany nie wykonał w terminie swoich zobowiązań, wskutek czego powód odstąpił od tych umów i wytoczył powództwo o naprawienie szkody, na którą składały się również korzyści utracone w związku ze wzrostem cen na rynku nieruchomości. Sąd przyjął, że strony zawarły umowy deweloperskie. Są to umowy nienazwane, niebędące umowami przedwstępnymi; zawarcie takich umów w formie pisemnej nie powoduje ich nieważności, a powód jest uprawniony do dochodzenia naprawienia szkody w pełnej wysokości na podstawie art. 471 k.c.

Przy rozpoznawaniu apelacji pozwanego powstało przytoczone na wstępie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Apelacyjny przedstawił – na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia ma kwalifikacja prawna umowy, zwanej w praktyce obrotu deweloperską, zawartej w formie pisemnej. Kwestia ta pojawiała się już w orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz była przedmiotem rozważań doktryny. Część autorów wyraża pogląd, że art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") w sposób wyczerpujący określa wymagania formalne umowy deweloperskiej, tak więc umowa zawarta z naruszeniem tego przepisu jest nieważna, a pogląd przeciwny stanowi obejście ustawy i godzi w bezpieczeństwo obrotu. Podkreśla się przy tym, że umowa deweloperska może prowadzić do przeniesienia własności nieruchomości, jeśli została zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie zamienia się w umowę przedwstępną.

Pogląd odmienny zakłada, że umowa deweloperska to specyficzne powiązanie umowy przedwstępnej i umowy o dzieło. Taka umowa rodzi konkretne zobowiązania po obu stronach, wykraczając poza ramy umowy przedwstępnej. Zauważa się, że kwalifikacja umowy deweloperskiej jako przedwstępnej stawiałaby w niekorzystnym położeniu jednego z kontrahentów ze względu na ograniczony zakres odpowiedzialności odszkodowawczej przewidzianej w art. 390 k.c.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest ważna, choć jednocześnie nie może wywołać skutków prawnych przewidzianych w art. 9 u.w.l. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130 oraz z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07, "Monitor Prawniczy" 2008, nr 7 s.

341). Pogląd ten powiązany jest ze stanowiskiem, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, zatem znajduje do niej zastosowanie art. 471 i nast. k.c. (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130, z dnia 22 czerwca 2004 r., IV CK 454/03, nie publ., z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, "Palestra" 2008, nr 3-4, s. 268, z dnia 8 sierpnia 2007 r., I CSK 177/07, OSNC-ZD 2008, nr C, poz. 67, i z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07, "Monitor Prawniczy" 2008, nr 7 s. 341). W wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r. (V CSK 19/05, nie publ.) Sąd Najwyższy przyjął natomiast, że niezachowanie formy notarialnej powoduje, iż umowa deweloperska ma cechy umowy przedwstępnej, zatem kontrahentowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze jedynie na podstawie art. 390 k.c.

Sąd Najwyższy w składzie rozstrzygającym przedstawione zagadnienie prawne nie podziela poglądu przyjętego w wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r., V CSK 19/05, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej ma cechy umowy przedwstępnej. Pogląd ten pomija, że umowa przedwstępna nie ma samodzielnego charakteru, lecz jest tylko instrumentem prowadzącym do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ścisły związek między umową przedwstępną a przyrzeczoną powoduje, że umowa przedwstępna nieraz nabiera właściwości konkretnej umowy przyrzeczonej. Tym samym umowa przedwstępna nie ma rozbudowanej charakterystyki własnej, a właściwości i ocena prawna konkretnych umów przedwstępnych zawartych w obrocie zależy od tego, do jakiego typu umowy przyrzeczonej prowadzą. Z wąsko zakreślonym podstawowym celem, jakiemu służy i ma służyć umowa przedwstępna, wiąże się „instrumentarium” prawne przewidziane przez ustawodawcę dla tej umowy, mające ograniczony, ale jednocześnie szczególny charakter.

W przepisach kodeksu cywilnego dotyczących umowy przedwstępnej szczegółowo uregulowano problematykę ustalania terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona oraz skutków prawnych uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 k.c.). Z drugiej strony mocno ograniczono regulacje odnoszące się do odpowiedzialności kontraktowej (art. 390 k.c.), natomiast pominięto kwestię wykonania zobowiązań przez strony. Takie uregulowanie wynika ze wskazanego już wąskiego celu umowy przedwstępnej; umowa ta nie prowadzi do wymiany świadczeń albo innego samoistnego celu społeczno-gospodarczego, a jej zadanie ma znaczenie subsydiarne i polega na stworzeniu prawnych gwarancji dla zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna jest zatem konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania, w którym nie mieści się umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej, mająca własny cel społeczno-gospodarczy, prowadzący do wymiany świadczeń między kontrahentami. Tym samym wynikający z umowy deweloperskiej stosunek prawny ma charakter samodzielny; nie można go sprowadzać jedynie do zabezpieczenia wykonania umowy głównej. Na świadczenie dewelopera składa się powiązany ściśle ze sobą kompleks obowiązków, których szczegółowe zestawienie zależy od konkretnego stanu faktycznego i wybranego przez strony wariantu umowy deweloperskiej. Świadczenia tego nie można zwężać do przeniesienia własności nieruchomości, gdyż z reguły obejmuje również wybór i podział gruntu, sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością itp.

Świadczeniem kontrahenta dewelopera jest finansowanie procesu inwestycyjnego w toku całego okresu jego trwania, co prowadzi do zapłaty znacznej części wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu, gdyż ten obowiązek stanowi jedynie końcowy fragment świadczenia dewelopera. Istnieje przy tym pewna symetria pomiędzy realizacją przez dewelopera określonego etapu inwestycji a wynagrodzeniem uiszczanym przez jego kontrahenta.

Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności dewelopera, skłania do poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Ma ona charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony przewidzianej w art. 9 ust. 3 u.w.l. Jednocześnie kontrahent zachowuje roszczenie odszkodowawcze ex contractu, dzięki czemu deweloper zobowiązany jest do spełnienia swojego świadczenia z należytą starannością. Taka interpretacja umowy deweloperskiej zapewnia deweloperowi finansowanie inwestycji przy jednoczesnej ochronie interesów jego kontrahenta. Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje bowiem kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 04/2012

Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c.

(uchwała z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10, M. Kocon, K. Pietrzykowski, A. Kozłowska, OSNC 2011, nr 7-8, poz. 79; BSN 2010, nr 12, s. 10; MoP 2011, nr 23, s. 1278; NPN 2010, nr 4, s. 120; Rej. 2011, nr 11, s. 131)

Glosa

Dominiki Opalskiej, Glosa 2012, nr 1, s. 49

Glosa jest aprobująca.

W ocenie glosatorki, w glosowanym wyroku trafnie przesądzono, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, a kontrahent może dochodzić roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody. Umowa przedwstępna nie ma samodzielnego charakteru; jest instrumentem prowadzącym do zawarcia umowy przyrzeczonej i jako konstrukcja o wąskim charakterze zastosowania nie obejmuje umowy deweloperskiej, mającej własny cel prowadzący do wymiany świadczeń między kontrahentami. Sąd Najwyższy zasadnie przychylił się do poglądu, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy.

Zdaniem glosatorki, Sąd Najwyższy trafnie uznał, że niezachowanie formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności umowy deweloperskiej, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony przewidzianej w art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jednocześnie kontrahent zachowuje jednak roszczenie odszkodowawcze ex contractu, dzięki czemu deweloper jest zobowiązany do spełnienia swojego świadczenia z należytą starannością. W ocenie glosatorki, komentowany wyrok powinien odgrywać kluczową rolę przy interpretowaniu umów deweloperskich.

*****************************************

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 01/2012

Glosa

Michała Warcińskiego, Przegląd Sądowy 2011, nr 11-12, s. 178

Glosa ma charakter krytyczny.

W ocenie autora, w komentowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy opowiedział się za dwoma kontrowersyjnymi poglądami. Po pierwsze, stwierdził, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, ale umową stanowczą. Po drugie, przyjął, że niewykonanie takiej umowy, choćby zawartej w zwykłej formie pisemnej, pociąga za sobą odpowiedzialność odszkodowawczą dewelopera na podstawie art. 471 k.c. Glosator stwierdził, że obydwa zapatrywania są dyskusyjne i skłaniają do polemiki.

Odnosząc się do pierwszego poglądu skonstatował, że pojęcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu może obejmować stanowczą umowę zobowiązującą do rozporządzenia własnością nieruchomości oraz umowę przedwstępną, zobowiązującą do zawarcia umowy zobowiązującej do rozporządzenia własnością nieruchomości. Charakter prawny umowy deweloperskiej nie został rozstrzygnięty przez prawodawcę, dlatego nie można go przesądzać, jak uczynił Sąd Najwyższy, apriorycznie. W praktyce obrotu nie sposób wykluczyć jednego albo drugiego wariantu, jeżeli jest to zgodne z wolą stron umowy. Zdaniem autora,  kwalifikacja umowy deweloperskiej jako przedwstępnej albo stanowczej powinna wynikać z zastosowania reguł interpretacji oświadczeń woli (art. 65 k.c.); dopiero wszechstronna wykładnia umowy z uwzględnieniem tych zasad, w granicach wyznaczonych przez art. 353¹ k.c., może pozwolić na odpowiedź, do jakiej kategorii należy konkretna umowa deweloperska.

Za dyskusyjne uznał również stwierdzenie, w myśl którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z umowy deweloperskiej pociąga za sobą odpowiedzialność odszkodowawczą dewelopera na podstawie art. 471 k.c., nawet jeżeli umowa jest zawarta w zwykłej formie pisemnej.

Zgodził się z Sądem Najwyższym, że umowa, o której stanowi art. 9 ust. 1 u.w.l., czy też tzw. umowa deweloperska, jest czynnością prawną niejednokrotnie składającą się z licznych postanowień. Wskazał, że umowa deweloperska zawiera wiele szczegółowych postanowień odzwierciedlających skomplikowany proces inwestycyjno-budowlany. Wśród nich znajduje się także postanowienie tworzące zobowiązanie albo do przeniesienia własności nieruchomości (umowa stanowcza), albo do zawarcia umowy stanowczej zobowiązującej do przeniesienia własności (umowa przedwstępna). W obydwu przypadkach ocena skutków dokonanej czynności prawnej zależy od jej formy.

Zdaniem autora, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego. Brak takiej formy stanowi przyczynę braku zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; jeżeli nie ma zobowiązania, nie ma także odpowiedzialności za jego niewykonanie. Z kolei zawarcie umowy deweloperskiej jako umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej powoduje, że nie jest możliwe dochodzenie przed sądem zawarcia umowy stanowczej zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Umowa taka wywoła jedynie skutek słabszy – pozwoli na żądanie, co do zasady, odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego. Strony mogą jednak, zgodnie z art. 390 § 1 zd. 2 k.c., rozszerzyć odpowiedzialność odszkodowawczą do granic dodatniego interesu umownego.

*******************************************

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 10/2011

Glosa

Michała Kućki, Przegląd Sądowy 2011, nr 9, s. 147

Glosa ma charakter aprobujący.

Glosator stwierdził, że teza komentowanej uchwały jest trafna, choć niekoniecznie odnosi się do zobowiązania do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wynikającego z umowy deweloperskiej. Podniósł, że kontrahent dewelopera będzie mógł dochodzić od dewelopera utraconych korzyści lub strat w granicach ujemnego interesu umownego lub w szerszych. Nie będzie mógł jednak żądać naprawienia szkody wyrażającej się w różnicy między aktualnym stanem jego majątku a stanem hipotetycznym, jaki istniałby, gdyby zobowiązanie zostało przez dewelopera wykonane (doszłoby do zawarcia umowy przyrzeczonej o skutku zobowiązującym lub zobowiązująco-rozporządzającym).

W ocenie autora, ogólne rozważania Sądu Najwyższego dotyczące roli umów przedwstępnych wskazują właściwy sposób rozumienia tej konstrukcji. Na aprobatę zasługują, jego zdaniem, rozważania dotyczące treści świadczeń składających się na umowę deweloperską. Krytycznie ocenił kategoryczne stanowisko, zgodnie z którym pisemna umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną. Stwierdził, że zdanie to mogłoby być prawdziwe tylko wtedy, gdyby celem pisemnej umowy deweloperskiej nie było doprowadzenie do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na kontrahenta dewelopera. Zdaniem glosatora, wtedy nie byłaby to umowa deweloperska.

***********************************************

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 10/2011

Glosa

Bartłomieja Glinieckiego, Monitor Prawniczy 2011, nr 17, s. 953

Glosa ma charakter aprobujący.

Zdaniem autora, teza uchwały zasługuje na aprobatę ze względu na trafnie przeprowadzoną wykładnię treści umowy deweloperskiej i wzmocnienie kontraktowej pozycji nabywców. W praktyce obrotu występują sytuacje, w których po zawarciu umowy deweloperskiej i jej znacznym wykonaniu przez strony, deweloper odmawia nabywcy zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Motywem takiego działania jest najczęściej przewartościowanie na rynku nieruchomości powodujące, że przewidziana w treści umowy deweloperskiej cena po pewnym czasie staje się znacznie niższa niż rynkowa wartość nieruchomości. Deweloper odmawia wydzielenia jej części na rzecz swego dotychczasowego klienta, z którym łączy go umowa deweloperska i sprzedaje lokal innej osobie za wyższą cenę. Uznanie umowy deweloperskiej za umowę przedwstępną i w konsekwencji ograniczenie odszkodowania należnego nabywcy w takiej sytuacji do tzw. ujemnego interesu umowy, mogłoby ugruntować tę naganną praktykę. Wyrażone w komentowanej uchwale poglądy są korzystne dla nabywców poprzez wyraźne przyznanie, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest ważna. Ponadto uchwała przyznaje im pełniejszą ochronę przed szkodą poniesioną wskutek niewywiązania się przez dewelopera ze zobowiązania przyjętego na siebie w treści umowy deweloperskiej, poprzez uznanie umowy deweloperskiej za umowę samoistną, przeciwstawiającą się jednocześnie umowie przedwstępnej.

Wątpliwości glostora wzbudziła niedostateczna analiza problematyki charakteru prawnego umowy deweloperskiej, która ma w uzasadnieniu komentowanej uchwały charakter jedynie powierzchowny. Zdaniem autora, Sąd Najwyższy niesłusznie  rezygnuje z budowania własnego kompleksowego poglądu na charakter prawny umowy deweloperskiej, do którego można by nawiązywać w sprawach związanych z umowami deweloperskimi, jakie na pewno będą przedmiotem następnych rozstrzygnięć. Wyrażenie ugruntowanego, szerokiego stanowiska w tej kwestii przysłużyłoby się dyskusji na temat umowy deweloperskiej, jaka od ponad dekady toczy się w piśmiennictwie. W komentowanej uchwale Sąd Najwyższy zbyt pobieżnie – zdaniem glosatora – przedstawił poglądy doktryny na temat charakteru prawnego umowy deweloperskiej i nie uzasadnił dostatecznie własnego stanowiska w tej sprawie.