Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej (art. 471 k.c.)
Umowa deweloperska w ustawie o własności lokalu (art. 9 u.w.l.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Nabywcy rzeczy wadliwej, jak również inwestorowi w razie wadliwego wykonania robót budowlanych, przysługuje wybór co do sposobu uzyskania rekompensaty od sprzedawcy (wykonawcy robót budowlanych). Może on oprzeć swoje roszczenie wyłącznie na przepisach ogólnych o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.) albo też, nie rezygnując z uprawnień przysługujących mu z rękojmi, dodatkowo dochodzić naprawienia poniesionej szkody. Dokonanie tego wyboru wywołuje określone skutki prawne i procesowe: jeżeli wybrał reżim rękojmi musi jedynie udowodnić istnienie wady, natomiast jeżeli wybrał reżim odpowiedzialności kontraktowej przewidzianej w art. 471 k.c. musi udowodnić fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez inwestora (sprzedawcę), rodzaj i wysokość szkody oraz istnienie normalnego związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. W takiej sytuacji bowiem, wykonawca (sprzedawca) nie odpowiada według surowszego reżimu odpowiedzialności za samo istnienie wady lecz za szkodę wyrządzoną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania (por. m.in. wyroki SN z dnia 3 października 2000 r. I CKN 301/00, z dnia 25 sierpnia 2004 r. IV CK 601/03, z dnia 8 grudnia 2005 r. II CK 291/05 i z dnia 14 marca 2007 r. I CSK 387/06
Wyrok SN z dnia 18 kwietnia 2013 r., III CSK 243/12
Standard: 67590 (pełna treść orzeczenia)
Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest ważna, choć jednocześnie nie może wywołać skutków prawnych przewidzianych w art. 9 u.w.l. (por. wyrok SN z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01 oraz z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07). Pogląd ten powiązany jest ze stanowiskiem, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, zatem znajduje do niej zastosowanie art. 471 i nast. k.c. (wyroki SN z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, z dnia 22 czerwca 2004 r., IV CK 454/03, z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, z dnia 8 sierpnia 2007 r., I CSK 177/07, i z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07). W wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r. (V CSK 19/05) Sąd Najwyższy przyjął natomiast, że niezachowanie formy notarialnej powoduje, iż umowa deweloperska ma cechy umowy przedwstępnej, zatem kontrahentowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze jedynie na podstawie art. 390 k.c. Sąd Najwyższy w składzie rozstrzygającym przedstawione zagadnienie prawne nie podziela poglądu przyjętego w wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r., V CSK 19/05, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej ma cechy umowy przedwstępnej.
Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności dewelopera, skłania do poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Ma ona charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony przewidzianej w art. 9 ust. 3 u.w.l. Jednocześnie kontrahent zachowuje roszczenie odszkodowawcze ex contractu, dzięki czemu deweloper zobowiązany jest do spełnienia swojego świadczenia z należytą starannością.
Taka interpretacja umowy deweloperskiej zapewnia deweloperowi finansowanie inwestycji przy jednoczesnej ochronie interesów jego kontrahenta. Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje bowiem kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody.
Uchwała SN z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10
Standard: 53329 (pełna treść orzeczenia)