Wyrok z dnia 2004-06-22 sygn. IV CK 454/03

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt IV CK 454/03

Wyrok

Sądu Najwyższego

z dnia 22 czerwca 2004 r.

Przewodniczący: Sędzia SN Stanisław Dąbrowski.

Sędziowie SN: Elżbieta Skowrońska-Bocian (spr.), Tadeusz Żyznowski.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Barbary K. i Wiesława K. przeciwko Zdzisławowi J. o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 22 czerwca 2004 r. kasacji powodów i pozwanego od wyroku Sądu Apelacyjnego w G. z dnia 21 marca 2003 r.:

1) zmienia zaskarżony wyrok w pkt I w części oddalającej apelację powodów w ten sposób, że uchyla wyrok Sądu Okręgowego w K. z dnia 14 marca 2001 r. w części oddalającej powództwo (pkt II) i rozstrzygającej o kosztach procesu (pkt III) i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania;

2) uchyla orzeczenie o kosztach postępowania odwoławczego i pozostawia Sądowi Okręgowemu rozstrzygnięcie o kosztach procesu;

3) oddala kasację pozwanego.

Uzasadnienie faktyczne

Powodowie Barbara K. i Wiesław K. zawarli z pozwanym Zdzisławem J., prowadzącym działalność deweloperską, umowy, w których pozwany zobowiązał się wybudować i ustanowić dla powodów własność dwóch lokali mieszkalnych. Budowa miała zakończyć się w terminie 2,5-3 lat. Powodowie zobowiązali się wpłacić zaliczkę, a następnie uiszczać kolejne raty miesięczne w terminie 7 dni od doręczenia faktur. W umowach określono podstawy odstąpienia od umowy. Powodowie mogli wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia; pozwanemu prawo odstąpienia przysługiwało w razie zwłoki w zapłacie zaliczek za dwa pełne okresy płatności. W obydwu przypadkach pozwanemu przysługiwało prawo potrącenia dla siebie 20% zryczałtowanych kosztów budowy. Powodowie w grudniu 1994 r. wpłacili zaliczki w wysokości 20.000 zł, na które zostały wystawione rachunki w styczniu 1995 r. (odpowiednio 8.000, 8.000 i 4.000 zł). Pozostałe 80% należności uiszczali w ratach; nie uiścili jednak raty za okres od 1 do 31 grudnia 1996 r. twierdząc, że wpłacona przez nich zaliczka była wyższa niż 20.000 zł. Rata ta wyliczona została na podstawie karty raty z dnia 19 stycznia 1997 r. i wyniosła 10.347,98 zł. Od tego czasu pozwany zawsze wyliczał tę niezapłaconą ratę zwiększając ją o wskaźnik inflacji. W dniu 8 lipca 1997 r. pozwany oświadczył powodom, że zgodnie z § 7 ust. 2 zawartych umów odstępuje od ich wykonania z powodu zalegania z płatnością siedmiu kolejnych rat.

W toku wykonywania umowy strony dokonały nowacji zawartej umowy w ten sposób, że zamiast dwóch lokali pozwany zobowiązał się wybudować dla powodów jeden większy. W październiku 1996 r. strony ustaliły, z jakich elementów wykończenia powodowie rezygnują oraz o jaką kwotę zostanie z tego tytułu obniżona należność dla pozwanego (6.163,12 zł). Odbiór mieszkań przez powodów, podobnie jak przez pozostałych kontrahentów pozwanego, uzależniony został od ostatecznego rozliczenia lokalu oraz od końcowego protokołu odbioru robót budowlanych. Przed dopełnieniem tych formalności powodowie przystąpili do wykonywania robót wykończeniowych w przeznaczonym dla nich lokalu i dokonali nakładów wartości 51.702,58 zł. Wartość lokalu o powierzchni 108,02 m² ustalona została na kwotę 276.366 zł.

Po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy i odzyskaniu władania lokalem pozwany zwrócił powodom uiszczoną przez nich kwotę pomniejszoną o 20% zryczałtowanych kosztów budowy. Powodowie zażądali od niego dodatkowo zapłacenia kwoty 473.754 zł, na którą składają się: pozostała część wartości lokalu, 20.000 zł uiszczonej zaliczki na zakup gruntu oraz 51.702 zł jako wartość prac wykończeniowych, których koszty ponieśli powodowie.

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 14 marca 2001 r., sygn. akt I C 284/97, uwzględnił częściowo powództwo i zasądził kwotę 153.579 zł z odsetkami od 7 kwietnia 1999 r., a w pozostałej części powództwo oddalił. Wskazał, że pomiędzy stronami zawarta została umowa nienazwana, podobna do umowy uregulowanej w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jednak nie została zachowana forma aktu notarialnego. Nie powoduje to jednak nieważności umowy jako umowy nienazwanej i powodom nie sposób odmówić ochrony na podstawie art. 471 k.c.

Istotę sporu pomiędzy stronami stanowiła kwestia zasadności wypowiedzenia umowy przez pozwanego. Zgodnie z § 7 obu umów, jakie pozwany zawarł z powodami, podstawę wypowiedzenia miało stanowić zaleganie przez powodów z płatnością dwóch kolejnych rat. Poza sporem jest, że powodowie zalegali jedynie z płatnością jednej raty - za grudzień 1996 r. W tej sytuacji odstąpienie od umowy przez pozwanego jest pozbawione podstaw. Wobec bezzasadności wypowiedzenia pozwany nie miał prawa zatrzymać dla siebie 20% "zryczałtowanych kosztów budowy". Uprawnienie to miało bowiem charakter akcesoryjny i powstawało jedynie w razie zaistnienia przesłanek uzasadniających odstąpienie od umowy przez pozwanego. Ponadto Sąd Okręgowy wskazał, że powyższe postanowienie umowy było dotknięte sankcją nieważności na podstawie art. 58 k.c. Postanowienie umowy to nic innego jak kara umowna niedopuszczalna z uwagi na pieniężny charakter świadczenia powodów (art. 484 § 1 k.c.). Brak takiego określenia w umowie nie zmienia charakteru przewidzianej sankcji. Sąd wskazał także, że nie jest zgodne z ustaleniami twierdzenie powodów, iż nie zalegają z płatnością żadnej raty, gdyż dwukrotnie wpłacili pozwanemu zaliczkę w wysokości 20.000 zł. Szkoda powodów zamyka się zatem kwotą zasądzoną, tzn. różnicą pomiędzy ustaloną w toku postępowania wartością lokalu a kwotą, jaką pozwany przekazał już powodom.

Sąd pierwszej instancji nie znalazł natomiast podstaw do zasądzenia kwoty ponad 51.000 zł tytułem zwrotu nakładów poczynionych na mieszkanie. Dokonując oceny tego żądania na podstawie art. 226 § 1 k.c. Sąd wskazał, że powodowie w chwili zajęcia lokalu nie mieli do niego prawa, byli zatem samoistnymi posiadaczami w złej wierze. Dodatkowo poczynione przez nich nakłady nie stanowią nakładów koniecznych, co wyłącza możliwość uwzględnienia żądania zwrotu ich wartości.

Apelacje obu stron zostały oddalone przez Sąd Apelacyjny w G. wyrokiem z dnia 21 marca 2003 r. Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji zarówno co do faktów, jak i ich oceny prawnej. Odnosząc się do apelacji powodów, rozbudował jedynie analizę dotyczącą charakteru poczynionych nakładów podzielając stanowisko, zgodnie z którym nie są to nakłady konieczne. Gdyby zaś nawet przyjąć, że chodzi o nakłady tego rodzaju, to powodowie nie wykazali, aby pozwany wzbogacił się ich kosztem. Na poczet nakładów należałoby bowiem zaliczyć korzyść, jaką powodowie uzyskali, nie uiszczając czynszu za lokal zajmowany bez zgody pozwanego.

Odnosząc się do apelacji pozwanego, Sąd Apelacyjny podkreślił, że Sąd Okręgowy prawidłowo zinterpretował postanowienia zawarte w § 7 umowy. Zgodnie z pkt 2 tego paragrafu inwestor może odstąpić od umowy, jeżeli nabywca dopuszcza się zwłoki w zapłacie zaliczek (wymienionych w § 4) "za dwa pełne okresy płatności". W istocie, zdaniem Sądu, nie chodziło o odstąpienie, lecz o możliwość wypowiedzenia umowy - przez powodów z zachowaniem terminu wypowiedzenia, przez pozwanego - ze skutkiem natychmiastowym. Nie zmienia to jednak stanowiska, zgodnie z którym "dwa pełne okresy płatności" oznaczają zaleganie z płatnością dwóch kolejnych rat, a nie tylko jednej, chociażby przez dłuższy czas. Przemawia za taką interpretacją specyfika rozliczeń stron, a także treść § 3 umowy zawierający zasadę ustalenia ostatecznej ceny lokalu.

Sąd Apelacyjny wskazał wreszcie, że funkcję odszkodowawczą w pełni realizuje zasądzenie kwoty objętej wyrokiem Sądu Okręgowego wraz z odsetkami od daty wyceny lokalu dokonanej przez biegłego. W sprawie ma zastosowanie zasada pełnego odszkodowania i brak jest jakichkolwiek podstaw, aby odszkodowanie należne powodom ograniczyć do tzw. ujemnego interesu umowy.

Kasacje wniesione zostały przez obie strony. Pozwany zarzucił naruszenie art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 224 § 2 i art. 236 k.p.c., art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 321 § 1 i 2 k.p.c. W ramach naruszenia prawa materialnego wskazał art. 65 § 2 w zw. z art. 488 § 1 i 491 k.c., art. 361 § 2 w zw. z art. 390 § 1 i art. 471 k.c., art. 361 § 2 w zw. z art. 405 k.c. oraz art. 58 § 1 w zw. z art. 58 § 3 i art. 483 § 1 k.c. Powodowie zaskarżyli wyrok Sądu drugiej instancji w zakresie oddalającym ich roszczenie o zasądzenie 51.702 zł i wskazali jako naruszone art. 65 § 2 w zw. z art. 226 k.c. oraz art. 233 § 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Odnosząc się do kasacji pozwanego niezbędne jest ustosunkowanie się w pierwszej kolejności do zarzutu nieważności postępowania. Zdaniem skarżącego nieważność ta spowodowana została pozbawieniem strony możliwości ochrony swych praw, gdyż Sąd drugiej instancji przeprowadził po zamknięciu rozprawy dowód z akt sprawy (...) Sądu Okręgowego w K. bez wydania stosownego postanowienia i bez zawiadomienia pozwanego. Zarzut ten jest całkowicie pozbawiony podstaw. Sąd drugiej instancji, dokonując wykładni postanowienia zawartego w § 7 pkt 2 umowy łączącej strony, odwołał się, tytułem przykładu, do sformułowań zawartych w innej umowie, będącej przedmiotem postępowania w sprawie (...) (Sądu Okręgowego w K.). Nie przeprowadzał zatem dowodu z akt innej sprawy, lecz jedynie wskazał na możliwość użycia w umowie o charakterze zbliżonym do tej, którą zawarły strony, sformułowań, z których wynika, że przesłankę odstąpienia może stanowić nie tylko zaleganie z płatnością pewnej ilości rat, ale także zaleganie z zapłatą choćby jednej raty przez odpowiednio długi czas. Zarzut nieważności postępowania jest więc niezasadny. Nie znajdują także uzasadnienia pozostałe zarzuty przedstawione w kasacji pozwanego. Ocena dowodów zgromadzonych w sprawie dokonana została w granicach zakreślonych treścią art. 233 § 1 k.p.c. Na marginesie trzeba przy tym zauważyć, że Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, iż zawarty w kasacji zarzut przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów musi zostać wnikliwie umotywowany. Skarżący powinien wskazać, jakie dowody zostały ocenione bez wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, a także z jakich przyczyn ocena dokonana przez sąd orzekający pozostaje w sprzeczności m.in. z zasadami doświadczenia życiowego. Takiego wywodu zabrakło w kasacji pozwanego. Sąd drugiej instancji nie naruszył także art. 321 § 1 i 2 k.p.c. (chodzi chyba o naruszenie art. 321 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.), gdyż odsetki zasądzone zostały od daty późniejszej niż wskazana przez powodów.

Nie znajdują także uzasadnionych podstaw zarzuty sformułowane w ramach podstawy naruszenia prawa materialnego. Sądy obu instancji trafnie przyjęły, że powodom należy się pełne odszkodowanie za szkodę wyrządzoną przez pozwanego na skutek niewykonania zobowiązania wynikającego z zawartej umowy. Umowa łącząca strony, nienazwana, wykreowała po stronie pozwanego obowiązek wybudowania dla powodów opisanego w niej lokalu i ustanowienia na ich rzecz odrębnej własności tego lokalu. Zobowiązanie to nie zostało wykonane, zatem powodom należy się odszkodowanie, które pokryje poniesioną przez nich szkodę. Zarówno ta stanowisko, jak i wyliczenie szkody poniesionej przez powodów, nie nasuwają zastrzeżeń. Jako niezrozumiałe należy ocenić zawarte w kasacji wywody, w których skarżący odwołuje się do uregulowania umowy przedwstępnej. Z okoliczności, że umowa łącząca strony zawiera pewne postanowienia charakterystyczne dla umowy przedwstępnej, nie można wysnuwać wniosku, zgodnie z którym oznacza to ograniczenie obowiązku naprawienia szkody wynikającej z niewykonania zobowiązania jedynie do tzw. ujemnego interesu umowy.

Sąd drugiej instancji dokonał także, podobnie jak Sąd Okręgowy, prawidłowej wykładni § 7 pkt 2 umowy zawartej pomiędzy stronami. Użycie w umowie sformułowania "zwłoka .... za

dwa pełne okresy płatności" pojawia się często w praktyce. Sformułowanie takie jest rozumiane powszechnie jako odnoszące się do sytuacji, w której osoba zobowiązana do uiszczania należności w określonych ratach nie dopełnia tego obowiązku i zalega z płatnością dwóch rat. Warto zauważyć, że także ustawodawca posłużył się określeniem "...dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności" (art. 672 k.c.).

Sformułowanie zawarte w ustawie powszechnie jest rozumiane, zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie, jako odnoszące się do sytuacji, w której najemca zalega z zapłatą dwóch świadczeń czynszowych. Nie było prezentowane stanowisko, zgodnie z którym chodzi o zaleganie z zapłatą czynszu za jeden okres płatności, ale przez dłuższy czas.

Pozbawiony jest także podstaw zarzut naruszenia art. 405 k.c., gdyż przepis ten nie stanowił podstawy orzekania przez Sądy. Co zaś tyczy zarzutu naruszenia art. 58 § 1 w zw. z art. 58 § 3 i art. 483 § 1 k.c., to skarżący nie wykazał w toku postępowania, aby bez postanowienia umowy zastrzegającego dla niego uprawnienie do zatrzymania 20% zryczałtowanych kosztów budowy czynność prawna w ogóle nie została dokonana.

Z tych przyczyn kasacja pozwanego podlegała oddaleniu jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw (art. 393¹² k.p.c.).

Kasacja powodów zasługuje natomiast na uwzględnienie, jakkolwiek z innych przyczyn niż wskazane w jej uzasadnieniu. Istotnym w sprawie zagadnieniem nie jest bowiem ocena, czy powodowie dokonując nakładów byli posiadaczami w dobrej, czy też w złej wierze. Rozstrzygające znaczenia ma podstawa prawna, na jakiej powinny zostać oparte rozliczenia stron w zakresie dokonanych przez powodów prac wykończeniowych.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy w pierwszej kolejności nie sposób przyjąć, że powodowie byli samoistnymi posiadaczami lokalu mieszkalnego. Swoje uprawnienia do korzystania z tego lokalu (niebędącego przecież jeszcze samodzielnym lokalem mieszkalnym) wywodzili bowiem ze stosunku prawnego - umowy łączącej ich z pozwanym. Nie można więc twierdzić, że władali oni lokalem "jak właściciele" (por. art. 336 k.c.). Zakres władztwa powodów nad rzeczą określony został w umowie.

W aneksie do umowy strony ustaliły zakres prac wykończeniowych, które zostaną wykonane przez powodów, a nie przez pozwanego. Podstawy prawnej rozliczeń poniesionych przez powodów z tego tytułu kosztów należy zatem w pierwszej kolejności poszukiwać w treści łączącego strony stosunku prawnego, tzn. umowy wraz z aneksem oraz ewentualnie pozostałych ustaleń, o ile były w tym zakresie czynione. Dopiero w sytuacji, gdy z przepisów regulujących ten stosunek oraz z treści samej umowy nie wynika nic innego, możliwe jest odpowiednie zastosowanie uregulowań zawartych w art. 226 k.c. (por. art. 230 k.c.). Sądy orzekające, rozstrzygając żądanie powodów zwrotu kosztów wykonanych przez nich prac wykończeniowych, jako podstawę prawną przyjęły art. 226 k.c. Z przyczyn wyżej wskazanych jest to nieprawidłowe. Dlatego też za usprawiedliwiony należy uznać zawarty w kasacji powodów zarzut naruszenia art. 226 k.c. w związku z art. 65 § 2 k.c.

Z tych względów należało zatem uchylić orzeczenie Sądu pierwszej instancji w zakresie dotyczącym żądania kwoty 51.702 zł i w tym zakresie przekazać sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania, co Sąd Najwyższy uczynił, kierując się treścią art. 393¹³ § 1 k.p.c.