Wyrok z dnia 2004-06-30 sygn. IV CK 521/03

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt IV CK 521/03

Wyrok

Sądu Najwyższego

z dnia 30 czerwca 2004 r.

Przewodniczący: Sędzia SN Maria Grzelka.

Sędziowie SN: Zbigniew Kwaśniewski, Mirosława Wysocka (spr.).

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Izabeli S. przeciwko I. K. S.A. w G. o ustalenie i zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 30 czerwca 2004 r. kasacji strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w G. z dnia 13 czerwca 2003 r.

I. oddala kasację;

II. zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 13 czerwca 2003 r. Sąd Apelacyjny w G., uwzględniwszy częściowo apelację pozwanego I. K. S.A. w G. od wyroku Sądu Okręgowego w G., którym zasądzono odeń na rzecz powódki Izabeli S. kwotę 143.191,96 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 80 tysięcy zł od dnia 10 listopada 2001 r., uchylił ten wyrok co do kwoty 63.191,96 zł, umarzając postępowanie w tym zakresie; apelacja została oddalona w pozostałej części, a więc odnośnie do zasądzonej kwoty 80 tysięcy zł z odsetkami. Orzeczenie o częściowym uchyleniu wyroku i umorzeniu postępowania nastąpiło w wyniku uznania, że Sąd pierwszej instancji orzekł w tym zakresie ponad żądanie (nie uwzględniwszy zrzeczenia się przez powódkę roszczenia odszkodowawczego przewyższającego 80 tysięcy zł).

Wyrok Sądu Apelacyjnego oparty został na następujących podstawach.

W dniu 9 stycznia 1999 r. strony zawarły pisemną umowę, na podstawie której pozwany jako inwestor i właściciel nieruchomości gruntowej zobowiązał się po wybudowaniu budynku i ustanowieniu odrębnej własności opisanego w umowie lokalu sprzedać go powódce, a powódka zobowiązała się lokal kupić na warunkach umownie określonych. Powódka zgodnie z umową wpłacała określone kwoty na poczet ceny. W dniu 8 czerwca 2000 r., po wybudowaniu lokalu i zapłaceniu przez powódkę całej ustalonej ceny w kwocie 293.158 zł, pozwany wydał lokal powódce, która objęła go i przystąpiła do prac wykończeniowych. Już po wydaniu lokalu pozwany zażądał - jak następnie ustalono, bezpodstawnie - dopłaty kwoty 36.030 zł, którą powódka uiściła w obawie, że pozwany zrealizuje zawartą na piśmie zapowiedź, że przejmie lokal "w drodze samopomocy". Po wniesieniu pozwu w sprawie niniejszej, w którym powódka pierwotnie domagała się zwrotu tej kwoty, pozwany w dniu 16 stycznia 2001 r. złożył powódce oświadczenie o odstąpieniu od umowy z dnia 9 stycznia 1999 r., żądając wydania lokalu. Powódka zastosowała się do tego wezwania, a pozwany zwrócił jej uiszczoną za lokal cenę, powiększoną o odsetki oraz kwotę pobraną tytułem dopłaty. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy zostało złożone pomimo niezaistnienia umownie przewidzianych przesłanek odstąpienia.

Dwa dni po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu, w dniu 18 stycznia 2001 r., pozwany ustanowił odrębną własność lokalu i sprzedał go "K.O." sp. z o.o. w S., powiązanej osobowo i kapitałowo z pozwanym. Spółka ta w dniu 3 kwietnia 2001 r. sprzedała lokal osobie trzeciej za cenę 557.590,36 zł.

Oceniając charakter prawny umowy stron ze stycznia 1999 r., Sąd Apelacyjny stwierdził, że umowa ta nie spełniała wymagań wynikających z art. 9 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.), co nie oznacza, by była nieważna. Strony ułożyły stosunek prawny pomiędzy sobą w sposób zgodny z przepisami Kodeksu cywilnego i bez naruszenia granic wynikających z art. 353¹ k.c. Zawarły wzajemną kauzalną umowę mieszaną, zawierającą w sobie zobowiązanie pozwanego do wybudowania, w ramach szerszej inwestycji, lokalu, przekazania go powódce oraz wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia jego własności na powódkę. Powódka zobowiązała się do wpłacania ceny w ratach, poczynając od dnia zawarcia umowy, a kończąc na dniu odbioru lokalu.

Była to umowa stanowcza o wskazanej treści, a nie przedwstępna umowa sprzedaży. Z umowy tej powódka nie mogła wyprowadzać roszczenia o sprzedanie jej mieszkania. Umowa nie została wykonana przez pozwanego z przyczyn, za które ponosi on odpowiedzialność. Na skutek bezzasadnego odstąpienia przez pozwanego od umowy, ponosi on wobec powódki opartą na podstawie art. 493 § 1 lub 494 k.c. odpowiedzialność za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania w wyniku następczej niemożliwości świadczenia spowodowanej okolicznościami prawnymi zdziałanymi świadomie przez pozwanego. Zasady odpowiedzialności pozwanego określone są w art. 471 i 361 § 2 k.c. Powódka straciła możliwość nabycia lokalu mieszkalnego, którego wartość rynkowa odpowiada cenie uzyskanej z jego sprzedaży przez "K.O.", tj. 557.590,36 zł. Przy uwzględnieniu kwoty zwróconej powódce, różnica na jej niekorzyść przewyższa 140 tysięcy zł. Szkoda ta w każdym razie nie jest na pewno niższa niż kwota 80 tysięcy zł, do której powódka ograniczyła roszczenie.

Kasację od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwany oparł na podstawie naruszenia prawa materialnego:

1) art. 158 k.c. i art. 9 § 2 ustawy o własności lokali przez ich nieuwzględnienie i, pomimo formalnie odmiennej deklaracji, oparcie orzeczenia na założeniu, że powódce przysługiwało roszczenie o nabycie lokalu, którego utrata naraziła ją na szkodę;

2) art. 390 § 1 w związku z art. 389 k.c. przez ich niezastosowanie do umowy stron, która była umową przedwstępną, co oznacza, że ewentualne roszczenie odszkodowawcze musiałoby mieścić się w granicach ujemnego interesu umowy;

3) art. 493 § 1 i 494 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie i bezpodstawne przyjęcie niemożliwości świadczenia, z pominięciem także art. 192 pkt 3 k.p.c.;

4) art. 471 w związku z art. 361 § 2 i 6 k.c. przez ich błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że szkoda powódki wyraża się w różnicy pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży lokalu, a zwróconą powódce, pomimo że szkoda taka miała charakter ewentualny i hipotetyczny, a nadto powódka nie powoływała takich podstaw jej określenia.

W konkluzji skarżący wnosił o uchylenie wyroku w zaskarżonej części (oddalającej apelację i orzekającej o kosztach) i oddalenie powództwa ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, w obu wypadkach ze stosownym do wyniku rozstrzygnięciem o kosztach postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Chybiony jest zarzut naruszenia art. 158 k.c. i art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali. Sąd ustalił, a ustalenie to nie było kwestionowane przez strony, że umowa stron nie odpowiadała wymaganiom określonym w ostatnio wymienionym przepisie, a zatem nie wywierała określonych w nim skutków. Prawidłowa jest ocena Sądu, że zawarcie umowy o treści odpowiadającej art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali, która nie spełnia wymogów ustępu drugiego, oznacza jedynie, że omawiany przepis nie ma do niej zastosowania, a nie że jest ona nieważna; umowa taka jest ważna, jeżeli odpowiada przepisom Kodeksu cywilnego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 25 czerwca 1998 r., I ACa 201/98, SA/Lub. 1998, nr 4, poz. C-18). Z tych względów Sąd nie stosował art. 9 ustawy o własności lokali ani art. 158 k.c. W kasacji skarżący nie twierdził, by przepisy te należało przyjąć za podstawę orzekania, a jedynie próbował wykazywać, że Sąd - pomimo niestosowania art. 9 ust. 2 -przyjął niedopuszczalne założenie, że powódce przysługiwało roszczenie o nabycie lokalu, którego niezrealizowanie pociąga za sobą obowiązek odszkodowawczy. Wywody te pozostają w wyraźnej sprzeczności ze stanowiskiem Sądu, który stwierdził, że powódce roszczenie o przeniesienie własności lokalu nie przysługiwało, a za źródło jej roszczenia odszkodowawczego uznał niewykonanie przez pozwanego obowiązków umownych, pozostające w związku przyczynowym ze szkodą.

Nie ma racji pozwany stawiając Sądowi, oparty na twierdzeniu, że umowa stron była umową przedwstępną, zarzut niezastosowania art. 390 § 1 w związku z art. 389 k.c. Sąd Apelacyjny trafnie odmówił przypisania umowie stron takiego charakteru. Umowa ta, zwana w praktyce obrotu umową deweloperską, jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Taką charakterystykę tzw. umów deweloperskich, w pełni akceptowaną przez Sąd rozpoznający niniejszą kasację, przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01 (OSNC 2004, nr 78, poz. 132). W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy stwierdził także, że umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej. Ze stanowiskiem tym należy się zgodzić. Umowę tę charakteryzuje znacznie większe bogactwo elementów, i jednym tylko z nich jest wyrażony przez strony, jako ostateczny gospodarczy cel umowy, zamiar przeniesienia na zamawiającego własności lokalu po zakończeniu inwestycji i spełnieniu innych warunków. Rację ma natomiast pozwany, gdy neguje prawidłowość powołania się przez Sąd na przepisy art. 493 i 494 k.c., nie występowały bowiem w sprawie przesłanki zastosowania tych przepisów. Pozostało to jednak bez wpływu na rozstrzygnięcie, skoro Sąd Apelacyjny ostatecznie roszczenie powódki i odpowiedzialność pozwanego oceniał na podstawie art. 471 k.c.

Przyjęcie takiej podstawy odpowiedzialności było prawidłowe.

W sprawie ustalono w sposób wiążący, że nie doszło do skutecznego odstąpienia od umowy, że umowa ta strony wiązała oraz że pozwany nie wykonał jej z przyczyn leżących wyłącznie po jego stronie. Nie może w tej sytuacji budzić wątpliwości odpowiedzialność pozwanego dewelopera za niewykonanie zobowiązania, oparta na prawidłowo przyjętej przez Sąd podstawie art. 471 k.c.

Pozostał w tej sytuacji do rozważenia jedynie zarzut naruszenia przez Sąd art. 361 § 1 i 2 k.c. Wbrew odmiennemu przekonaniu skarżącego, w wypadku odpowiedzialności wynikającej z ustalonych okoliczności, obejmuje ona szkodę wyrażającą się w różnicy między aktualnym stanem majątku powódki, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Dla przyjęcia związku przyczynowego wystarczające jest wykazanie, że w zwyczajnym toku rzeczy, bez szczególnego zbiegu okoliczności, szkoda jest typowym następstwem tego rodzaju zdarzenia. W okolicznościach sprawy były dostateczne podstawy do przyjęcia, że gdyby pozwany wywiązał się z umowy i powódka nabyła mieszkanie, to uzyskałaby składnik majątkowy o wartości znacznie przewyższającej wydatki poniesione w celu jego uzyskania. Pozbawienie powódki tej realnej możliwości powiększenia majątku było źródłem szkody i obowiązku jej naprawienia przez pozwanego (por. cytowany wyżej wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r. oraz wyrok z dnia 28 kwietnia 2004 r., III CK 495/00, niepublikowany). Chybiony był w takiej sytuacji pogląd skarżącego, że o szkodzie można by mówić tylko wtedy, gdyby powódka powoływała się (i wykazała) zamiar sprzedaży mieszkania.

Nie może odnieść podniesiony w ramach tej podstawy zarzut, że powódka powoływała inne, niż przyjął Sąd, przesłanki poniesienia szkody i jej wysokości. Po pierwsze, zarzut taki musiałby zostać ujęty w ramach podstawy naruszenia przepisów postępowania, a nie podstawy naruszenia prawa materialnego. Po drugie, zarzut jest niezgodny ze stanem sprawy, bowiem chociaż powódka różnie definiowała te przesłanki, to ostatecznie sprecyzowała je -jak prawidłowo dostrzegł Sąd Apelacyjny - w załączniku do protokołu ostatniej rozprawy przed Sądem I instancji.

W kasacji nie zakwestionowano ustaleń faktycznych dotyczących wartości rynkowej lokalu, wydatków wyłożonych przez powódkę dla jego uzyskania, ani innych faktów stanowiących podstawę ustalenia wysokości szkody (dochodzonej przez powódkę, jak ustalił Sąd, poniżej wartości rzeczywistej). Wobec przesądzenia zasady odszkodowania i niepodważenia (brak podstawy naruszenia przepisów postępowania) jej wysokości, zarzut naruszenia art. 471 w związku z art. 363 i art. 6 k.c. uznać należało za nieuzasadniony.

Omówione względy uzasadniały oddalenie kasacji na podstawie art. 393¹² k.p.c., z orzeczeniem o kosztach postępowania kasacyjnego na podstawie art. 98 § 1 i 108 § 1 k.p.c.