Forma aktu notarialnego umowy deweloperskiej z art. 9 u.w.l.

Umowa nazywana w praktyce obrotu umową deweloperską, może wywołać skutki prawne przewidziane w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 - dalej: „u.w.l.”) tylko wtedy, gdy zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, przewidziane bowiem w art. 158 k.c. wymaganie zachowania formy aktu notarialnego dotyczy wszelkich umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości, zarówno nazwanych, jak i nienazwanych 

Niezachowanie formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności umowy deweloperskiej, w związku z czym w razie niewykonania lub nienależytego wykonania takiej umowy, zawartej w zwykłej formie pisemnej, kontrahent może dochodzić od dewelopera roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 471 k.c.

Wyrok SN z dnia 6 września 2017 r., I CSK 38/17

Standard: 10890 (pełna treść orzeczenia)

Opowiedzenie się - w pewnej opozycji do dominującego nurtu orzecznictwa (zob. np. wyrok SN z dnia 30 czerwca 2004 r., IV oraz wyrok SN z dnia 18 lutego 2011 r., I CSK 275/10) - za poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r. (II CSK 77/11), iż umowa deweloperska zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności tego zobowiązania, nie oznacza, że zgodna wola stron zaciągnięcia takiego zobowiązania - wyrażona w zwykłej formie pisemnej - jest całkowicie irrelewantna prawnie. Ze względu na właściwe prawu zobowiązań dążenie do maksymalnego poszanowania woli stron, którego wyrazem jest m.in. zasada swobody umów (art. 353 [1] k.c.), powszechna akceptacja dla zasady favor negotii i instytucji konwersji, nieważne zobowiązanie do przeniesienia odrębnej własności lokalu (art. 73 § 2 w związku z art. 158 k.c.) może podlegać konwersji na ważne „przedwstępne” zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży tego lokalu.

Dążeniu do maksymalnego respektowania woli odpowiada zazwyczaj przyjęcie - na co zezwala art. 390 § 1 zd. 2 k.c. - że zobowiązanie to jest opatrzone sankcją odszkodowawczą w zakresie pozytywnego interesu umowy, co pozwala na pewne zharmonizowanie poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r. (II CSK 77/11) z dominującym w orzecznictwie stanowiskiem, iż zobowiązanie dewelopera do przeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokali zaciągnięte bez zachowania wymaganej przez art. 158 k.c. formy aktu notarialnego nie może doprowadzić do wyegzekwowania go drogą orzeczenia sądu, jednakże jest wiążące, a jego niewykonanie pociąga za sobą odpowiedzialność odszkodowawczą przewidzianą w art. 471 k.c., a więc w pełnym zakresie obejmującym tzw. pozytywny interes umowy (zob. uchwałę SN z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10 oraz wyroki tego Sądu: z dnia 20 czerwca 2013 r., IV CSK 705/12, z dnia 25 lipca 2013 r., II CSK 575/12; z dnia 25 listopada 2015 r., IV CSK 55/15; zob. też postanowienie SN z dnia 18 listopada 2015 r., I CSK 111/15).

Wyrok SN z dnia 29 marca 2017 r., I CSK 369/16

Standard: 12996 (pełna treść orzeczenia)