Wyrok z dnia 1997-09-22 sygn. II CKN 730/97

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II CKN 730/97

Wyrok

z dnia 22 września 1997 r.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa K. P. i Z. K. przeciwko B. S., M. P., M. K. i S. W. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na skutek kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 4 lipca 1996 r. I ACr 319/96 - oddalił kasację.

Uzasadnienie

K. P. i Z. K. wystąpili przeciwko B. S., M. P., a następnie także M. K. i S. W. z pozwem o uzgodnienie stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Powództwo dotyczyło zabudowanej działki nr [...] obr. [...] o pow. 1 ha 13 a 28 m² położonej w K.-W. objętej KW [...].

Sąd Wojewódzki w Krakowie wyrokiem z 4.I.1995 r. I C 1125/93 oddalił powództwo. Sąd ustalił, że w KW nr [...] obejmującej działkę nr [...] ujawnieni są jako współwłaściciele: A. W. z domu P. w 1/2 części, B. S. c. J. i B. w 1/4 części oraz M. P. s. J. i B. w 1/4 części. Wpis własności B. S. i M. P. od początku był nieprawidłowy, gdyż pozwani uzyskali go na podstawie zmienionego następnie postanowienia stwierdzającego nabycie spadku po ojcu J. P. s. J., który nie był współwłaścicielem w 1/2 części. Współwłaścicielem w takiej części był J. P. s. S., dziadek pozwanych. Pozwani B. S. i M. P. zaciągnęli pożyczkę w lombardzie, którego właścicielem jest współpozwany S. W. Na zabezpieczenie należności ustanowili hipotekę na swoich udziałach. Wobec niewykonania zobowiązania przez dłużników S. W. wszczął egzekucję zakończoną prawomocnym przybiciem własności obciążonej części nieruchomości na jego rzecz. Wobec takiego stanu odpadła podstawa do uwzględnienia powództwa. Powodowie w sytuacji, gdy współwłaścicielem w 1/2 stał się S. W., utracili interes prawny, którego istnienie jest niezbędne dla uwzględnienia powództwa.

Rewizja powodów od tego orzeczenia została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 4.VII.1996 r. I ACr 319/96. W uzasadnieniu Sąd podzielił stanowisko Sądu I instancji, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości przemawia na rzecz pozwanego S. W. i wiąże się z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla Krakowa-Krowodrzy z 28.I.1994 r. I Co 144/93/K o przysądzeniu własności. Żądanie powodów pozostaje zatem w sprzeczności z treścią tego tytułu prawnego przemawiającego na rzecz pozwanego S. W. Wprawdzie wpis do księgi wieczystej na rzecz pozwanych B. S. i M. P. był od początku nieprawidłowy, ale w obecnym procesie nieprawidłowości tej nie można już usunąć. Powodowie nie potrafili przeciwdziałać nabyciu własności przez S. W. w postępowaniu egzekucyjnym. Dopuścili do powstania sytuacji prawnej, która w pełni uzasadnia oddalenie powództwa.

Kasacja powodów zawiera zarzuty naruszenia art. 189 k.p.c. przez przyjęcie, że po stronie powodów brak jest interesu prawnego w uzgodnieniu treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w sytuacji, gdy postanowienie o przysądzeniu własności zostało uzyskane na skutek podstępu oraz naruszenia art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez pominięcie tego przepisu i odmowę przyznania powodom legitymacji czynnej do wytoczenia powództwa o uzgodnienie stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Na rozprawie w dniu 19.XII.1996 r. Sąd Najwyższy zawiesił postępowanie w sprawie na podstawie art. 174 § 1 pkt 1 k.p.c. z uwagi na to, że jeden ze współpozwanych M. P. zmarł. Po wskazaniu następców prawnych zmarłego postępowanie zostało podjęte postanowieniem SN z 22.IX.1997 r.

Sąd Najwyższy zważył co następuje:

Podstawowym zagadnieniem w rozpoznawanej sprawie jest ocena skuteczności nabycia udziału we współwłasności nieruchomości przez pozwanego S. W. w toku postępowania egzekucyjnego. Jego rozstrzygnięcie wymaga rozważenia pewnych ogólniejszych problemów dotyczących nabycia własności nieruchomości.

Nabycie własności nieruchomości, tak jak w ogóle nabycie własności rzeczy, może nastąpić w drodze nabycia pierwotnego lub pochodnego. Przy nabyciu pochodnym (przejściu własności z jednego podmiotu na inny) obowiązuje zasada nemo plus iuris. Rozporządzenie rzeczą przez podmiot nie będący właścicielem lub nie mający prawa do rozporządzania cudzą rzeczą nie może doprowadzić do nabycia własności przez inną osobę. Wyjątki od tej zasady wprowadzone zostały do systemu prawnego w celu ochrony interesów nabywców działających w dobrej wierze. W odniesieniu do rzeczy ruchomych wspomniane wyjątki zawarte zostały w art. 169 k.c., w odniesieniu do nieruchomości - w przepisach art. 5-9 ustawy z 6.VII.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.).

Artykuł 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). W oparciu o działanie rękojmi możliwe jest - przy spełnieniu dodatkowych przesłanek wynikających z ustawy - nabycie własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana w księdze wieczystej.

Warunkiem działania rękojmi jest dokonanie czynności prawnej zmierzającej do przeniesienia prawa pomiędzy osobą wpisaną do księgi wieczystej a nabywcą własności lub innego prawa. Stąd nie może budzić i nie budzi wątpliwości, że nie jest chronione rękojmią np. nabycie hipoteki przymusowej (por. orzecz. SN z 30.V.1994 r. III CZP 72/94, OSNCP 1994, nr 12, poz 235). Ponadto rękojmia nie chroni nabycia pewnego majątku jako całości w drodze sukcesji generalnej. Rękojmia nie obejmuje także zmian stanu prawnego, które następują jako skutek innych zdarzeń niż czynności prawne. Takimi zdarzeniami mogą być m.in. upływ terminu zasiedzenia, przemilczenie, sprzedaż egzekucyjna (por. orzecz SN z 25.II.1963 r. III CR 177/62, OSN 1964, nr 111, poz. 36).

Wyłączenie działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku nabycia własności w postępowaniu egzekucyjnym oznacza, że skuteczność nabycia nie może podlegać ocenie według kryteriów przewidzianych w art. 6-9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W szczególności nie występuje potrzeba badania, czy osoba nabywająca własność nieruchomości dopełniła aktów staranności polegających na zapoznaniu się z treścią księgi wieczystej, a także czy działała w złej (dobrej) wierze.

W miejsce przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece wchodzą przepisy kodeksu postępowania cywilnego normujące egzekucje z nieruchomości, a w szczególności art. 998-1003. Określają one skutki nabycia własności w wyniku uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, także gdy chodzi o wygaśnięcie (lub dalsze trwanie) praw ciążących na nieruchomości.

Należy mieć na uwadze, że osoba biorąca udział w licytacji działa w zaufaniu do organów reprezentujących autorytet państwa. Licytacja odbywa się publicznie i pod nadzorem sędziego (art. 972 k.p.c.). Przepisy kodeksu postępowania cywilnego zawierają szereg reguł, którym sprzedaż licytacyjna podlega (art 973 i nast. k.p.c.). Ustawa przewiduje też uproszczony sposób zaskarżania czynności komornika podejmowanych w toku licytacji (art 986 k.p.c.). Ustawa nie określa przy tym, kto może złożyć skargę na czynności komornika. Przyjmuje się, że skargę taką mogą przy tym złożyć zarówno uczestnicy postępowania (art. 922 k.p.c.), jak i inne osoby mające interes prawny w zaskarżeniu. Interes prawny danej osoby wyraża się w tym, że czynność może wpłynąć na jej prawa. Ponadto po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników (art. 987 k.p.c.). Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie. Jego podstawą nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego (art. 997 k.p.c.). Podobnie jak w przypadku skargi na czynności komornika prowadzącego licytację krąg podmiotów uprawnionych do złożenia zażalenia nie został wyraźnie określony. Przyjmuje się, że legitymację mają uczestnicy postępowania, a także osoby mające interes prawny w uzyskaniu uchylenia lub zmiany wydanego postanowienia.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wypłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności (art. 998 § 1 k.p.c.). Na postanowienie to służy zażalenie, którego podstawą nie mogą być jednak uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia (art. 998 § 2 k.p.c.).

Jak z powyższego wynika, na każdym etapie sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym istnieje możliwość skorzystania przez osoby mające interes prawny z przewidzianych ustawą środków zaskarżenia. Jak była mowa, interes prawny przejawia się w tym, że dokonana czynność może wpłynąć na prawa danej osoby.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia prawa nabywcy w księdze wieczystej (art. 999 § 1 k.p.c.). Postanowienie sądu ma charakter kształtujący. Powoduje nabycie własności przez nabywcę i utratę własności przez dotychczasowego właściciela. Powstają także inne skutki określone w art. 10001003 k.p.c.

W takim stanie prawnym orzeczenia obu Sądów rozstrzygających w niniejszej sprawie należy ocenić jako prawidłowe. Całkowicie chybione są zawarte w kasacji zarzuty odwołujące się do przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece zawierających unormowania odnoszące się do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przepisy te nie mają zastosowania przy nabywaniu własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. Należy zwrócić uwagę na następujące kwestie:

Po pierwsze, pozwany S. W. skutecznie nabył udział we współwłasności nieruchomości. Prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla Krakowa-Krowodrzy z 28.I.1994 r. I Co 144/92/K nastąpiło przysądzenie na jego rzecz prawa własności. Ani to postanowienie, ani postanowienie co do przybicia nie zostało zaskarżone przez powodów, mimo że mieli oni niewątpliwy interes prawny w niedopuszczeniu do nabycia własności przez tego pozwanego.

Z materiału sprawy wynika, że powodowie mieli świadomość, iż na nieruchomości nr [...] ustanowiona została hipoteka na rzecz S. W. Hipoteka ta wpisana została dnia 29.V.1992 r. Następnie 11.I.1993 r. wpisano informacje o wszczęciu egzekucji. Pozew o uzgodnienie stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym został wniesiony 16.XI.1993 r. Powodowie powinni zatem mieć świadomość, że w stosunku do nieruchomości została wszczęta przez wierzyciela egzekucja, która może doprowadzić nawet do utraty własności. Nawet przeciętna staranność w prowadzeniu własnych interesów nakazywała zainteresować się toczącym postępowaniem egzekucyjnym i korzystać ze środków prawnych pozwalających na ochronę ich interesów.

Po drugie, jak trafnie wskazał w uzasadnieniu swojego wyroku Sąd Apelacyjny, wynik sporu w sprawie o uzgodnienie stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zależy od porównania stanu prawnego wynikającego z treści księgi wieczystej ze stanem prawnym rzeczywiście istniejącym w chwili wyrokowania. W rozpoznawanej sprawie stan rzeczywisty jest niezgodny ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej, ale też jest inny niż wskazywany przez powodów. W chwili uprawomocnienia się bowiem postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz S. W. stał się on współwłaścicielem działki nr [...] objętej KW nr [...]. Tym samym powodowie utracili swoje prawa i nie mogli skutecznie domagać się ujawnienia tych praw w miejsce pozwanych B. S. i M. P. (obecnie jego następców prawnych). Jak bowiem wskazano, uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz S. W. pozbawiło powodów prawa własności.

Zarzuty zawarte w kasacji nie znajdują zatem uzasadnienia w obowiązującym stanie prawnym i podlegała ona oddaleniu na podstawie art. 393¹² k.p.c.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak na wstępie.