Nabycie nieruchomości od osoby nieuprawnionej
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.) Ochrona osoby trzeciej nabywającej prawo od jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego (art. 38 k.r.o.) Zasada podwójnego skutku; zasada konsensualności; Zasada kauzalności (art. 155 § 1 i art. 156 k.c.) Nieważność czynności prawnej, granice swobody umów (art. 58 i 353[1] k.c.) Nieruchomość (art. 46 i 46[1] k.c.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwalają na sanowanie braku uprawnienia zbywcy do rozporządzania własnością nieruchomości, gdyż mimo że zbywca nie był uprawniony do rozporządzania, druga strona odpłatnej umowy o przeniesienie własności nabędzie nieruchomość, jeżeli działała w dobrej wierze mającej oparcie w treści księgi wieczystej, tj. była przekonana, że zbywcy przysługuje zgodnie z treścią księgi wieczystej własność nieruchomości.
Stosownie do art. 6 u.k.w.h., wynikające z art. 7 k.c. domniemanie dobrej wiary nabywcy co do przysługiwania zbywcy własności, zostanie obalone przez dowód, że druga strona wiedziała, iż wpis zbywcy w księdze wieczystej jako właściciela jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, lub przez dowód, że druga strona z łatwością mogła się dowiedzieć o niezgodności tego wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Dobra wiara nabywcy co do tego, że zbywcy przysługuje ujawniona w księdze wieczystej własność nieruchomości, zastępuje zatem tylko jedną przesłankę przeniesienia własności nieruchomości – istnienie po stronie zbywcy uprawnienia do rozporządzania własnością nieruchomości – natomiast nie sanuje braku innych przesłanek (zob. np. orzeczenie SN z 9 października 1959 r., 3 CR 399/59).
Aby zatem doszło do nabycia własności nieruchomości od osoby nieuprawnionej, przesłanki te muszą być spełnione niezależnie od dobrej wiary nabywcy co do przysługiwania zbywcy własności. Dotyczy to w szczególności przesłanek ważności umowy o przeniesienie własności (wyrok SN z 24 stycznia 2002 r., III CKN 405/99).
Ustalenie, iż umowa sprzedaży nieruchomości była sprzeczna z ustawą i z tego powodu nieważna (art. 58 § 1 k.c.), powoduje, że kupujący nie nabywa prawa własności nieruchomości wobec nieważności umowy sprzedaży, bez względu na to, czy był w dobrej wierze w rozumieniu art. 5 i 6 u.k.w.h (zob. np. wyrok SN z 19 stycznia 2011 r., V CSK 189/10).
Postanowienie SN z dnia 26 października 2023 r., II CSKP 2128/22
Standard: 76489 (pełna treść orzeczenia)
W doktrynie prawa oraz judykaturze Sądu Najwyższego przyjmuje się zgodnie, że zbycie nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem nie jest nieważne ale bezskuteczne (por. przykładowo wyrok SN z dnia 3 listopada 2010 r., V CSK 148/10). Narusza bowiem zasadę nemo plus iuris in alium transfere potest quam ibse habet (nikt nie może przenieść więcej praw aniżeli sam posiada), która rzutuje na skutki umowy, a nie na jej ważność. Przepisy prawa przewidują wprawdzie wyjątki od tej zasady, do których - w odniesieniu do nieruchomości - należy art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) sankcjonujący skuteczność nabycia prawa własności nieruchomości od osoby niebędącej jej właścicielem, ale wpisanej jako właściciel do księgi wieczystej.
Wyrok SA w Gdańsku z dnia 27 maja 2014 r., V ACa 29/14
Standard: 15071 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 58678
Standard: 70830
Standard: 65080
Standard: 18825
Standard: 71412