Uchwała z dnia 1987-12-15 sygn. III CZP 80/87

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 80/87

Uchwała z dnia 15 grudnia 1987 r.

Przewodniczący: sędzia SN Z. Świeboda. Sędziowie SN: G. Bieniek, H. Ciepła (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Józefa B. przeciwko Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. o 112.344 zł po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Łodzi postanowieniem z dnia 28 października 1987 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy członek spółdzielni mieszkaniowej, któremu spółdzielnia przydzieliła zamiast mieszkania typu lokatorskiego posiadającego istotne wady inne mieszkanie lokatorskie, obowiązany jest zwrócić spółdzielni koszty odnowienia i koszty zużycia bądź wymiany urządzeń techniczno-sanitarnych poprzedniego lokalu na zasadach określonych w statucie i regulaminie a dotyczących zamiany mieszkań?"

podjął następującą uchwałę:

Członek spółdzielni mieszkaniowej, któremu spółdzielnia przydzieliła inny lokal mieszkalny typu lokatorskiego zamiast lokalu posiadającego istotne wady, nie jest zobowiązany do zwrotu na rzecz spółdzielni kosztów zużycia bądź wymiany instalacji techniczno-sanitarnej w poprzednim lokalu oraz kosztów jego odnowienia.

Uzasadnienie

Przedstawione zagadnienie prawne powstało na tle następującego stanu faktycznego:

Powód w dniu 17 kwietnia 1975 r. otrzymał z pozwanej Spółdzielni przydział lokalu mieszkalnego typu lokatorskiego. Dnia 10 marca 1982 r. zgłosił spółdzielni, że lokal ma wady w postaci: zawilgoceń i przemarzania ścian, sufitów oraz ram okiennych trzech pokoi, które uniemożliwiają dalsze zamieszkiwanie. Po komisyjnym potwierdzeniu występowania wad spółdzielnia zaproponowała powodowi przydział innego mieszkania. Wówczas złożył on wniosek o zamianę mieszkania i w dniu 18 marca 1986 r. przydzielono mu inny lokal. Po przekazaniu spółdzielni wadliwego lokalu powód domagał się od niej zwrotu poniesionych na ten lokal nakładów w postaci kosztów położenia glazury, zwrotu kosztów malowania i przeprowadzki. Spółdzielnia przedstawiła do potrącenia wartość zużytych urządzeń techniczno-sanitarnych i koszt ich wymiany.

Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że podstawę prawną rozliczenia poniesionych przez powoda nakładów stanowią postanowienia statutu i regulaminu traktujące o zamianie mieszkań. Stosując je uznał, że pozwana Spółdzielnia zobowiązana jest do zwrotu kosztów glazury i przeprowadzki, powód zaś do zwrotu wartości zużytych urządzeń techniczno-sanitarnych i kosztów ich wymiany.

Rozpoznając sprawę na skutek rewizji powoda Sąd Wojewódzki w Łodzi powziął wątpliwości wyrażone w przedstawionym zagadnieniu prawnym, przytoczonym w sentencji uchwały. Wątpliwości te wywołane zostały rozbieżnością poglądów, jaka wystąpiła w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Mianowicie w orzeczeniu z dnia 26 maja 1982 r. IV CR 154/82 (OSNCP 1983, z. 1, poz. 13) Sąd Najwyższy wyraził zapatrywanie, że w sytuacji gdy, spółdzielnia przydziela członkowi inny lokal zamiast lokalu posiadającego istotne wady techniczne, do rozliczenia między członkiem i spółdzielnią nie mają zastosowania zasady wynikające z uchwały nr 81 CZSBM, lecz przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi. Natomiast w orzeczeniu z dnia 27 maja 1985 r. I CR 150/85 (OSNCP 1986, z. 6, poz. 100) wydanym w sprawie o obniżenie wkładu budowlanego w związku z wadami technologicznymi lokalu wyraził pogląd, że przydział lokalu nie jest sprzedażą i nie mają do niego zastosowania przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Przystępując do rozważenia przedstawionego zagadnienia prawnego stwierdzić należy że podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków (art. 204 § 1 pr. spółdz.). W ramach realizacji tego celu Spółdzielnia stosownie do art. 205 pr. spółdz. zawiera z członkami ubiegającymi się o przydział lokalu umowy określające kolejność przydziału. Tak więc między członkami i spółdzielnią istnieje stosunek prawny, którego treścią jest dostarczenie członkowi mieszkania w zamian za wniesienie odpowiedniego wkładu. Obowiązek ten wypływa z unormowania zawartego w art. 204 § 1 i pr. spółdz. i zawartej z członkiem umowy o przydział. Wykonanie tego obowiązku następuje przez dostarczenie członkowi mieszkania określonego w umowie i wolnego od wad. Przydzielenie mu mieszkania niezdatnego do użytku jest nienależytym wykonaniem umowy i dlatego powoduje powstanie po stronie członka roszczenia o dostarczenie innego lokalu zdatnego do użytku. Podstawę prawną tego żądania stanowi art. 204 § 1 pr. spółdz. oraz umowa określająca kolejność przydziału. Nie stanowią natomiast tej podstawy przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, gdyż przydział lokalu nie jest sprzedażą.

Przyjęty pogląd prowadzi do wniosku, że członkowi, który otrzymał przydział innego lokalu zamiast lokalu dotkniętego wadami, przysługuje też na podstawie przepisów o nienależytym wykonaniu umowy (art. 471 k.c.) roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych w lokalu z wadami. Wartość tych nakładów bowiem stanowi dla członka szkodę w rozumieniu tego przepisu.

Do wzajemnych rozliczeń między Spółdzielnią a członkiem nie mają wówczas zastosowania postanowienia uchwały nr 81 Zarządu CZSBM z dnia 6 czerwca 1979 r. w sprawie rozliczeń finansowych spółdzielni z użytkownikami lokali (Informacje i Komunikaty Nr 11 z 1979 r.). Dotyczą one bowiem sytuacji, gdy do zamiany mieszkania dochodzi z woli i wyboru członka, lub gdy członek przekazuje spółdzielni mieszkanie w związku z ustaniem członkostwa. Wprawdzie art. 212 pr. spółdz. problematykę zamiany lokalu odsyła do uregulowania w statucie, jednakże z treści postanowień § 39 statutu pozwanej Spółdzielni wynika że, pojęcie zamiany, o jakiej w nich mowa, nie obejmuje swoim zakresem wymiany mieszkania posiadającego wady technologiczne na wolne od wad. W konsekwencji takiego unormowania w omawianej sytuacji nie powstaje po stronie spółdzielni roszczenie związane z obowiązkiem zwrotu przez członka wartości zużytych urządzeń techniczno-sanitarnych w tym lokalu i kosztów jego odnowienia. Musiałoby ono wynikać z konkretnego przepisu prawa, jak to ma miejsce np. w razie wykonania umownego prawa odstąpienia od umowy (art. 395 § 2 k.c.) lub odebrania przez sprzedawcę rzeczy, co do której zastrzegł on sobie własność (art. 591), bądź postanowień statutu, których - wobec wyłączenia stosowania postanowień powołanej uchwały nr 81 CZSBM brak. Nie można doszukać się takiej podstawy w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu, skoro korzystanie z mieszkania miało usprawiedliwioną podstawę prawną (przydział lokalu). Roszczenie takie nie wynika też z przepisów prawa o ochronie własności, które należałoby stosować w drodze analogii wobec braku uregulowania rozważanego zagadnienia w przepisach prawa spółdzielczego.

Członek spółdzielni obejmując w posiadanie przydzielone mieszkanie typu lokatorskiego staje się posiadaczem zależnym w dobrej wierze. Nie jest więc zobowiązany do wynagrodzenia za normalne zużycie rzeczy (art. 224 § 1 k.c. w związku z art. 230 k.c.). Byłby on jednak zobowiązany na podstawie przepisów o nienależytym wykonaniu umowy do zapłaty odszkodowania za zawinione zmniejszenie wartości lokalu w czasie korzystania z niego do chwili wymiany na lokal wolny od wad. Z tych względów na przedstawione zagadnienie prawne udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.

OSNC 1989 r., Nr 5, poz. 72