„Zarząd powierzony” w rozumieniu art. 27 ust. 2 u.s.m

Artykuł 27 ust. 2 u.s.m. w brzmieniu obowiązującym przed 9 września 2017 r. przewidywał, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni był wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 u.s.m. W zdaniu 2 art. 27 ust. 2 u.s.m. wyłączono stosowanie przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną zawartych w ustawie o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 u.w.l. oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l., które należało stosować odpowiednio. W ten sposób ustawodawca przyjął, że nie mają zastosowania zarówno przepisy regulujące wykonywanie zarządu w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych (art. 19 u.w.l.), jak również w dużych wspólnotach (art. 20 i nast. u.w.l.). Jednocześnie brak było podstaw do stosowania przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności, do których odwoływał się wspomniany art. 19 u.w.l. Przed 9 września 2017 r. nie było również podstaw do stosowania przyjętego w art. 22 u.w.l. rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające ten zakres, gdyż u.s.m. nie odwoływała się do tego przepisu.

Z powyższego wynika, że zarząd nieruchomością wspólną wynikający z art. 27 ust. 2 u.s.m. w analizowanym okresie stanowił instytucję autonomiczną, oderwaną od rozwiązań dotyczących zarządu przyjętych w Kodeksie cywilnym i ustawie o własności lokali. Rezygnacja ze stosowania tych szczególnych zasad mogła nastąpić jedynie na podstawie art. 241 u.s.m. przez podjęcie przez większość właścicieli lokali uchwały o poddaniu zarządu nieruchomością wspólną przepisom ustawy o własności lokali.

Zgodność z Konstytucją RP przyjętego rozwiązania co do zarządu sprawowanego przez spółdzielnię mieszkaniową została zweryfikowana przez Trybunał Konstytucyjny (zob. wyr. z 5 lutego 2015 r., K 60/13; por. także wyr. z 28 października 2010 r., SK 19/09). W orzeczeniach tych uznano w szczególności, że analizowana regulacja nie ogranicza nadmiernie prawa własności właścicieli wyodrębnionych lokali, którzy nie są członkami spółdzielni i w związku z tym nie mają wpływu na zarządzanie nieruchomością wspólną. Trybunał przyjął też, że pewnego rodzaju kolizje praw wynikające z nałożenia na siebie korporacyjnego i własnościowego sposobu zarządu w spółdzielni są nie do uniknięcia.

Za trafny należy uznać przyjęty w zaskarżonym orzeczeniu pogląd, zgodnie z którym zarząd powierzony w rozumieniu art. 27 u.s.m. w poprzednim brzmieniu obejmował zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające ten zakres. Przepisy u.s.m. nie rozróżniały tych dwóch kategorii, a odwoływały się ogólnie do zarządu albo do zarządzania. W tym stanie rzeczy, zgodnie z zasadą lege non distinguente nec nostrum est distinguere, nie było podstaw do odmiennego traktowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Oznacza to w szczególności, że przed dokonaniem takich czynności przez Spółdzielnię nie było potrzeby podjęcia przez właścicieli lokali uchwały ani wyrażenia przez nich zgody w inny sposób (zob. uchw. SN z 27 marca 2014 r., III CZP 122/13; wyr. SN z 3 lipca 2015 r., IV CSK 640/14; postanowienia SN: z 27 lutego 2015 r., V CSK 271/14; z 27 lutego 2015 r., V CSK 269/14; z 29 kwietnia 2015 r., V CSK 273/14 oraz V CSK 274/14).

Postanowienie SN z dnia 15 października 2020 r., I CSK 353/17

Standard: 82692 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z art. 27 ust. 2 u.s.m., zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24[1] i art. 26; przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Na gruncie tych unormowań w piśmiennictwie i orzecznictwie zarysowały się dwa przeciwstawne stanowiska.

Według pierwszego, przytoczony przepis nie określa zakresu zarządu powierzonego spółdzielni, ale wyłącza ten zarząd spod reżimu ustawy o własności lokali, co - stosownie do art. 1 ust. 2 u.w.l. - powoduje konieczność stosowania przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie współwłasnością. Zarząd określony w art. 27 ust. 2 u.s.m. nie uprawnia zatem spółdzielni do podejmowania czynności przekraczającej zakres czynności zwykłego zarządu. Niejednoznaczne brzmienie art. 27 ust. 2 u.s.m. wymaga dokonania jego prokonstytucyjnej wykładni i uwzględnienia dyrektywy in dubio pro libertate. Nie ma podstaw do preferowania własności spółdzielczej i nieuzasadnionego uprzywilejowania właścicieli będących członkami spółdzielni; potrzeba usprawniania działalności spółdzielni, czy też wyeliminowania ewentualnych trudności w zarządzaniu nieruchomością wspólną powinna ustąpić potrzebie ochrony uprawnień właścicielskich. Zapatrywanie to przeważa w orzecznictwie sądów administracyjnych (zob. uchwała (7) NSA z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12 oraz m.in. wyroki: NSA z dnia 16 marca 2012 r., I OSK 2174/11, WSA w Warszawie z dnia 14 października 2011 r., VII SA/Wa 1395/11, WSA w Bydgoszczy z dnia 19 lutego 2013 r., II SA/Bd 1177/12, WSA w Gliwicach z dnia 26 lipca 2013 r., II SA/GI 591/13).

Stanowisko przeciwne eksponuje ustawowy charakter zarządu spółdzielni nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność jej oraz innych właścicieli lokali i poddanie tego zarządu wyłącznie reżimowi ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W jego uzasadnieniu wskazuje się na brak odesłania w tej ustawie do przepisów kodeksu cywilnego, nieuregulowanie w art. 18 ust. 1 u.w.l. zakresu zarządu powierzonego, odmienny charakter współwłasności nieruchomości wspólnej i współwłasności uregulowanej w kodeksie cywilnym a także na konieczność stworzenia efektywnego mechanizmu zarządzania w celu ochrony interesu wspólnego członków spółdzielni nie będących właścicielami wyodrębnionych lokali, członków spółdzielni, którym służy prawo odrębnej własności lokalu oraz właścicieli lokali wyodrębnionych nie będących członkami spółdzielni.

Argumenty te skłaniają do wniosku, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje ex lege zarząd nieruchomością wspólną tak, jak zarząd nieruchomościami stanowiącymi jej wyłączną własność; zarząd ten obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd. Pogląd ten jest prezentowany jednolicie w orzecznictwie SN (zob. uchwała z dnia 27 marca 2014 r., III CZP 122/13; postanowienia: z dnia 27 lutego 2015 r., V CSK 269/14 i V CSK 271/14 oraz z dnia 29 kwietnia 2015 r., V CSK 273/14). Znalazł on odzwierciedlenie również w wyrokach NSA z dnia 19 kwietnia 2011 r., II OSK 694/10 i II OSK 695/10 oraz WSA w Olsztynie z dnia 21 czerwca 2011 r., II SA/01 293/11 i WSA w Bydgoszczy z dnia 3 czerwca 2008 r., II SA/Bd 16/08). Stanowisko to i przytoczoną w jego uzasadnieniu argumentację podziela skład orzekający. Oparte ono zostało na trafnym założeniu, że wykonywanie zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową zostało uregulowane w art. 27 ust. 2 w zw. z ust. 1 u.s.m. w sposób całościowy i spójny, wolny od luki prawnej, usprawiedliwiającej odwołanie się do art. 199 k.c.

Niewątpliwie wykonywanie - ex lege - zarządu nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej może prowadzić do kolizji interesów poszczególnych właścicieli lokali niewyodrębnionych i wyodrębnionych, w tym będących lub nie będących członkami spółdzielni. Jest to jednak wyraz kompromisu koniecznego w sytuacji skomplikowanego układu stosunków własnościowych spółdzielni i właścicieli lokali wyodrębnionych (zob. uchwały SN: z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP 100/08 i z dnia 9 lutego 2012 r., III CZP 89/11 oraz wyrok TK z dnia 28 października 2010 r., SK 19/2009). Ma ono na celu nie uprzywilejowanie spółdzielni, lecz ochronę interesów ich członków oraz zapewnienie - do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu - sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest czynnikiem trwałym, związanym z odrębną własnością lokali. Wobec wyłączenia możliwości jej zniesienia - co do elementów koniecznych (art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.) - należy mieć na uwadze w pierwszym rzędzie interes wspólny, a nie interes poszczególnych właścicieli.

Takie rozumienie zarządu wykonywanego na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. nie prowadzi do nadmiernego, sprzecznego z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, ograniczenia prawa własności w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Zarząd ten nie ma charakteru obligatoryjnego, gdyż większość właścicieli może podjąć uchwałę stanowiącą, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (art. 24[1] § 1 k.c.). 

Ochronie praw właścicieli nie będących członkami spółdzielni służą rozwiązania zawarte w art. 4 ust. 2, ust. 4, ust. 64 i ust. 8 u.s.m. oraz - w drodze odpowiedniego stosowania - art. 42 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1443; zob. powołany wyrok TK z dnia 28 października 2010 r., SK 19/2009).

Wyrok SN z dnia 3 lipca 2015 r., IV CSK 640/14

Standard: 28404 (pełna treść orzeczenia)