Wyrok z dnia 2008-06-03 sygn. II SA/Bd 16/08

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sentencja

3 czerwca 2008r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Grażyna Malinowska – Wasik Sędziowie WSA: Sędzia WSA Małgorzata Włodarska Asesor WSA Grzegorz Saniewski (spr.) Protokolant Justyna Straka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 maja 2008r. sprawy ze skargi T.P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2007r. Nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] r. Prezydent G., na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118; z późn. zm.) zatwierdził projekt budowlany i udzielił Spółdzielni Mieszkaniowej w G. pozwolenia na budowę polegającej na ocieplenia stropodachu budynku przy ul. Ś. w G.

Odwołanie od tej decyzji wniosła skarżąca T. P. – właścicielka jednego z mieszkań znajdujących się w ww. budynku oraz współużytkownik wieczysty (wraz ze Spółdzielnią i sześcioma innymi osobami fizycznymi) nieruchomości, na której znajduje się ów budynek.

W odwołaniu (datowanym na 26 lipca 2007 r.) zarzuciła, iż nie brała czynnego udziału w sprawie przed organem pierwszej instancji, a ponadto że decyzja tego organu nie zawiera wymaganego uzasadnienia.

Uzupełniając odwołanie pismem z dnia 21 sierpnia 2007 r. skarżąca zarzucając naruszenie przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071; z późn. zm.; zwanej "k.p.a.") uzależniła swoją zgodę na wydanie pozwolenia na budowę od uwzględnienia "wniosku z 5 lipca 2006 r." oraz żądania wymiany okien w jej mieszkaniu. W załączonym do odwołaniu wniosku datowanym na 5 lipca 2006 r. skarżąca zawarła pozew do Sądu Rejonowego w G. na uchwałę Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w G. z dnia [...]r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali, w którym kwestionuje wydzielenie nieruchomości w ten sposób, że budynek przy ul. Ś. znajduje się w granicach tej samej nieruchomości, co budynki sąsiednie.

W wyniku rozpatrzenia odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzją organu pierwszej instancji.

Organ odwoławczy podniósł, że stosownie do art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116; z późn. zm.; zwanej w skrócie "u.s.m.") zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa wart. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; z późn. zm.; zwanej w skrócie "u.w.l."). Natomiast z art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. wynika możliwość zawarcia przez spółdzielnię i pozostałych właścicieli w formie aktu notarialnego umowy, w której strony określą sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Na podstawie tej umowy nieruchomość może zacząć funkcjonować według reguł ustalonych w ustawie o własności lokali, a spółdzielnia ograniczyć swą rolę do wykonywania prawa własności do poszczególnych lokali.

Wojewoda w oparciu o treść znajdującego się w aktach sprawy oświadczenia Spółdzielni o prawie do dysponowania nieruchomością budowlaną ustalił, iż inwestor swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wywodzi z faktu wykonywania zarządu powierzonego nieruchomością, stosownie do treści aktu notarialnego z dnia 20 kwietnia 2006 r. (Repertorium A. Nr 2671/2006) oraz art. 27 ust. 2 u.s.m.

Wobec tego Wojewoda stwierdził, że skoro spółdzielnia zarządza, w formie zarządu powierzonego, budynkiem, to obecni właściciele mieszkań nie mają wpływu na zarządzanie nieruchomością, której są współwłaścicielami.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego braku uzasadnienia w decyzji wydanej przez organ pierwszej instancji Wojewoda podniósł, iż art. 107 § 4 k.p.a. daje możliwość organowi odstąpienia od uzasadnienia decyzji, gdy uwzględnia ona w całości żądanie strony. Taka właśnie sytuacja zaistniała w przedmiotowej sprawie.

Wypowiadając się w kwestii zgłoszonego przez skarżącą żądania wymiany okien organ odwoławczy stwierdził, iż jest to sprawa pomiędzy skarżącą i spółdzielnią, znajdująca się poza zakresem orzekania w sprawie z wniosku inwestora dotyczącego ocieplenia stropodachu.

W skardze do sądu administracyjnego T. P. zarzuciła decyzji organu odwoławczego naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego i Prawa budowlanego oraz bezpodstawne oparcie się na przepisach ustawy o własności lokali.

Nawiązując do zawartego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stwierdzenia, iż wobec wykonywania przez spółdzielnię zarządu powierzonego nieruchomością wspólną obecni właściciele mieszkań nie mają wpływu na zarządzanie tą nieruchomością – skarżąca podniosła brak podstawy prawnej tego poglądu. Z treści skargi wynika, iż zdaniem skarżącej zaakceptowanie tego poglądu czyniłoby bezpodstawnym traktowanie jej jako strony w postępowaniu (doręczenie decyzji). Zaznaczyła przy tym, że nie jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Zdaniem Sądu najbardziej istotną kwestią w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją jest rozstrzygnięcie, czy spółdzielnia mieszkaniowa, będąca współwłaścicielem budynku (w związku z posiadanym prawem współużytkowania wieczystego) może opierać swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wyłącznie na tej podstawie, iż wykonuje zarząd powierzony nieruchomości wspólnej (budynku).

Rozważając tą kwestię należy na wstępie zauważyć, że w przypadku, kiedy nieruchomość objęta wnioskiem o pozwolenie na budowę stanowi przedmiot współwłasności, a tylko jeden ze współwłaścicieli ubiega się o pozwolenie na budowę, pozwolenie wydaje się wnioskodawcy, a nie wszystkim współwłaścicielom. Jednakże współwłaściciel – wnioskodawca (inwestor), w celu wykazania, iż ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane musi w takim przypadku legitymować się zgodą wszystkich współwłaścicieli (por. "Prawo budowlane. Komentarz" pod red. Z Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2006, część II pkt 9 komentarza do art. 28 Prawa budowlanego, str. 333). Analogiczne postępowanie będzie miało miejsce w przypadku współużytkowników wieczystych.

Inna sytuacja zachodzi, jeżeli roboty budowlane mają być przeprowadzone na nieruchomości, gdzie nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokali, a co za tym idzie – na mocy art. 6 u.w.l. działa wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład tej nieruchomości. Wówczas stroną w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę w obrębie części wspólnej nieruchomości jest co do zasady wyłącznie wspólnota mieszkaniowa, a członek wspólnoty może co najwyżej kwestionować (w trybie art. 25 u.w.l.) uchwałę współwłaścicieli, na mocy której wspólnota zdecydowała o inwestycji. Samodzielne występowanie członka wspólnoty jako strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę jest możliwe tylko wówczas, kiedy istnieje przepis prawa, który ogranicza możliwości zagospodarowania mieszkania będącego jego własnością (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1648/06, opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (CBOSA) dostępnej pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W kontrolowanej obecnie przez Sąd sprawie występowali właściciele lokali stanowiących ich odrębną własność. Ponieważ jednak lokale te znajdują się w obrębie budynku stanowiącego współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, na mocy art. 27 ust. 3 u.s.m. nie powstała wspólnota mieszkaniowa. Nie oznacza to jednak, iż spółdzielnia znajduje się w pierwszej z opisanych sytuacji tj. jako jeden ze współwłaścicieli musi mieć zgodę wszystkich pozostałych, aby dysponować nieruchomością wspólną na cele budowlane. Stosownie bowiem do art. 27 ust. 2 u.s.m. spółdzielnia z mocy prawa sprawuje zarząd nieruchomości wspólnej, a jednoczesne wyłączone jest działanie przepisów ustawy o własności lokali w zakresie dotyczącym zarządu nieruchomością wspólną. W rezultacie właściciele lokali stanowiących odrębne nieruchomości mogą realizować swoje uprawnienia w obrębie procedur wewnątrzspółdzielczych (por. komentarz do art. 27 u.sm. [w:] E. Bieńczyk – Kucharczyk "Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz", Oficyna, 2008).

Z powyższego wynika, iż w zgodzie z przepisami prawa Wojewoda przyjął, że Spółdzielnia mieszkaniowa może ubiegać się o pozwolenie na budowę opierając swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na tej podstawie, iż wykonuje zarząd powierzony nieruchomości wspólnej. Organ administracji nie może bowiem kwestionować decyzji co do sposobu prowadzenia zarządu, w tym podejmowania inwestycji budowlanych, podejmowanych w drodze procedur wewnątrzspółdzielczych.

Wbrew twierdzeniu Wojewody taka sytuacja nie pozbawia właścicieli mieszkań wpływu na zarządzanie nieruchomością. Właściciel lokalu będący członkiem spółdzielni ma bowiem nie tylko możliwość uczestniczenia w podejmowaniu decyzji przez organy spółdzielni, ale może także zaskarżyć (w drodze powództwa do sądu powszechnego) uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni (art. 1 ust. 7 u.s.m. w związku z art. 42 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848; z późn. zm.). Natomiast właściciel lokalu nie będący członkiem spółdzielni może mieć wpływ na zarządzanie nieruchomością korzystając z możliwości zaskarżania uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni, przewidzianej w art. 24 u.s.m. tj. wówczas kiedy uchwała taka dotyczy jego prawa odrębnej własności lokalu. Należy do nich uchwała w przedmiocie przebudowy nieruchomości wspólnej (por. R. Dziedziczak – "Prawo mieszkaniowe", Wydawnicto Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2008, str. 303). Jeżeli w wyniku takiego powództwa sąd uchyli uchwałę spółdzielni, w której zadecydowano o podjęciu inwestycji budowlanej – spółdzielnia w tym zakresie utraci tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przedmiotowej sprawie skarżąca wprawdzie wskazała, iż zaskarżyła uchwałę spółdzielni, jednakże uchwała ta nie dotyczy przedmiotowej inwestycji. Uwzględniając tą okoliczność, należy stwierdzić, że błędna ocena Wojewody co do braku możliwości wpływu skarżącej na zarządzanie nieruchomością w nie ma znaczenia dla przedmiotowej sprawy.

Okoliczność, iż właściciel odrębnego lokalu ma ograniczony wpływ na zarząd nieruchomością nie oznacza, że nie może on być stroną postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę. Stosownie do art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są m.in. właściciele nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Właściciel lokalu będzie zatem stroną postępowania, jeżeli rozstrzygnięcie zawarte w pozwoleniu na budowę może mieć wpływ na jego prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego tj. dotyczy prawa odrębnej własności lokalu. Takim rozstrzygnięciem jest decyzja odnośnie przebudowy (art. 3 pkt7a Prawa budowlanego) budynku. Interesu prawnego właściciela lokalu nie będącego członkiem spółdzielni można także upatrywać w tym, iż nie będąc członkiem spółdzielni nie ma możliwości on dowiadywania o działaniach inwestycyjnych spółdzielni w takim zakresie jak członek spółdzielni. Udział w postępowaniu administracyjnym pozwala mu zatem na zabezpieczenie jego praw właścicielskich, których nie może zrealizować w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym.

Odnośnie zgłoszonych przez skarżącą zarzutów naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego i Prawa budowlanego należy zauważyć, że nie zostały one sprecyzowane. Badając zaś z urzędu zgodność z prawem zaskarżonej decyzji w tym zakresie Sąd nie dopatrzył się takiego naruszenia wskazanych przepisów, które miało by wpływ na wynik sprawy.

Ze względu na powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270; z późn. zm.), Sąd oddalił skargę.