Umowa o podziale nieruchomości quoad usum (art. 206 k.c.)

Zgodnie z dominującym w judykaturze i doktrynie poglądem, umowa o podział rzeczy do korzystania taka wywołuje skutki obligacyjne, polegające na powstaniu swoistego stosunku prawnego, w ramach którego współwłaściciele uzyskują status posiadaczy zależnych wydzielonych im części nieruchomości (por. uchwała SN z dnia 20 stycznia 1956 r., III CO 38/55, wyroki SN z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 17/03, z dnia 18 sierpnia 2017 r., IV CSK 628/16, i z dnia 8 lutego 2019 r., I CSK 770/17, oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2018 r., IV CSK 163/17).

Umowę taką uznaje się za źródło dziedzicznych majątkowych praw i obowiązków związanych z udziałem w rzeczy, a roszczenia z niej wynikające za podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jedn. tekst: Dz.U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm. - dalej: "u.k.w.h."), skuteczne wobec nabywcy udziału także w braku ujawnienia, jeżeli o nich wiedział (art. 221 k.c.; por. postanowienia SN z dnia 4 października 2002 r., III CKN 521/01, z dnia 17 stycznia 2018 r., IV CSK 163/17, i z dnia 26 czerwca 2018 r., IV CNP 9/18).

Reprezentowane jest jednak również stanowisko, że chodzi tu w istocie o unormowanie stosunku prawnorzeczowego między współwłaścicielami, zmierzające do ukształtowania sfery uprawnień do korzystania i posiadania rzeczy wspólnej w sposób odmienny od art. 206 k.c. (por. orzeczenie SN z dnia 23 stycznia 1958 r., 2 CR 804/57 oraz uchwała (7) SN z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12). Uznanie prawnorzeczowego charakteru umownego podziału quoad usum pozwala w prosty sposób stwierdzić, że art. 365[1] k.c. nie ma do niego zastosowania, jak również bronić poglądu, iż co do zasady - w braku odmiennego uzgodnienia albo ingerencji sądu - podział ten wiąże do czasu zniesienia współwłasności, a ewentualna ingerencja sądu może nastąpić tylko na zasadzie określonej w art. 201 zdanie drugie k.c.

Przyjęcie, że umowa o podział rzeczy do korzystania jest umową obligacyjną, nie oznacza jednak dopuszczalności zastosowania art. 365[1] k.c., byłaby to bowiem umowa stwarzająca tzw. zobowiązanie realne, o poszerzonej skuteczności, w której status strony jest - w granicach określonych w art. 221 k.c. albo art. 16 ust. 2 pkt 3 i art. 17 u.k.w.h. - wyznaczony przez określony stosunek prawnorzeczowy (status współwłaściciela). W razie przyjęcia możliwości swobodnego wypowiedzenia umowy, założenie dotyczące jej skuteczności względem nabywcy udziału (art. 221 k.c.), byłoby - w częstych i praktycznie doniosłych przypadkach zawarcia umowy per facta concludentia, w których czas trwania nie jest oznaczony - iluzoryczne.

Postanowienie SN z dnia 27 lutego 2020 r., III CSK 84/19

Standard: 48161 (pełna treść orzeczenia)

Podział quoad usum uchyla ustawowy model zarządzania nieruchomością i związany z nim sposób rozliczeń wydatków i nakładów. Podział rzeczy wspólnej do korzystania nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosowej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, wypowiedzenia przez jednego ze współwłaścicieli, bądź też - w braku takiego porozumienia - na podstawie orzeczenia sądowego wydanego w trybie art. 201 zd. 2 k.c. (por. uchwała SN z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73).

Podział rzeczy wspólnej do korzystania nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosowej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, wypowiedzenia przez jednego ze współwłaścicieli, bądź też - w braku takiego porozumienia - na podstawie orzeczenia sądowego wydanego w trybie art. 201 zd. 2 KC (por. uchwała SN z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73).

Umowa o podział nieruchomości do użytkowania nie wyłącza uprawnienia współwłaściciela do żądania zniesienia współwłasności. W braku odmiennych postanowień, umowa ta co do zasady wiąże współwłaścicieli do czasu zniesienia współwłasności (por. orz. SN z dnia 12 czerwca 1950 r., C 98/50).

W przypadku, gdy nakład był poczyniony przez jednego współwłaściciela tylko na te części rzeczy wspólnej, z której korzystał on samodzielnie, z wyłączeniem innych współuprawnionych, to do rozliczenia takiego nakładu nie ma zastosowania art. 207 KC. Pozostali współwłaściciele, którzy nakładów tych nie dokonali i nie pokryli ich w cenie nabycia udziałów, nie mogą być przy zniesieniu współwłasności bezpodstawnie wzbogaceni kosztem ponoszącego nakłady, jeżeli wartość nieruchomości ustalona została z uwzględnieniem tych nakładów i tak określona została wysokość dopłat wyrównujących te nakłady (por. postanowienie SN z dnia 17 marca 2017 r., III CSK 137/16).

Prawa i obowiązki z umowy określającej zarząd i sposób korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli, są ściśle związane z udziałem we współwłasności i nie gasną przez śmierć współwłaściciela, w miejsce którego wstępują spadkobiercy, zaś w przypadku zbycia udziału w drodze czynności prawnej inter vivos, przechodzą one na nabywcę (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., III CKN 521/01).

Postanowienie SN z dnia 17 stycznia 2018 r, IV CSK 163/17.

Standard: 22925 (pełna treść orzeczenia)