Umowa o podziale nieruchomości quoad usum (art. 206 k.c.)

O ile do zawarcia umowy o podział rzeczy do korzystania niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (por. uchwała SN z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07 oraz postanowienia SN z dnia 10 listopada 2016 r., IV CSK 46/16 i z dnia 27 lutego 2020 r., III CSK 84/19), o tyle czasowa rezygnacja leży w indywidualnej gestii każdego ze współwłaścicieli, jest skuteczna tylko w relacji do niego i w braku odmiennego zastrzeżenia może być w każdym czasie odwołana (por. postanowienie SN z dnia 27 lutego 2020 r., III CSK 84/19)

Postanowienie SN z dnia 24 stycznia 2023 r., II CSKP 490/22

Standard: 87865 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z dominującym w judykaturze i doktrynie poglądem, umowa o podział rzeczy do korzystania taka wywołuje skutki obligacyjne, polegające na powstaniu swoistego stosunku prawnego, w ramach którego współwłaściciele uzyskują status posiadaczy zależnych wydzielonych im części nieruchomości (por. uchwała SN z dnia 20 stycznia 1956 r., III CO 38/55, wyroki SN z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 17/03, z dnia 18 sierpnia 2017 r., IV CSK 628/16, i z dnia 8 lutego 2019 r., I CSK 770/17, oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2018 r., IV CSK 163/17).

Umowę taką uznaje się za źródło dziedzicznych majątkowych praw i obowiązków związanych z udziałem w rzeczy, a roszczenia z niej wynikające za podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jedn. tekst: Dz.U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm. - dalej: "u.k.w.h."), skuteczne wobec nabywcy udziału także w braku ujawnienia, jeżeli o nich wiedział (art. 221 k.c.; por. postanowienia SN z dnia 4 października 2002 r., III CKN 521/01, z dnia 17 stycznia 2018 r., IV CSK 163/17, i z dnia 26 czerwca 2018 r., IV CNP 9/18).

Reprezentowane jest jednak również stanowisko, że chodzi tu w istocie o unormowanie stosunku prawnorzeczowego między współwłaścicielami, zmierzające do ukształtowania sfery uprawnień do korzystania i posiadania rzeczy wspólnej w sposób odmienny od art. 206 k.c. (por. orzeczenie SN z dnia 23 stycznia 1958 r., 2 CR 804/57 oraz uchwała (7) SN z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12). Uznanie prawnorzeczowego charakteru umownego podziału quoad usum pozwala w prosty sposób stwierdzić, że art. 365[1] k.c. nie ma do niego zastosowania, jak również bronić poglądu, iż co do zasady - w braku odmiennego uzgodnienia albo ingerencji sądu - podział ten wiąże do czasu zniesienia współwłasności, a ewentualna ingerencja sądu może nastąpić tylko na zasadzie określonej w art. 201 zdanie drugie k.c.

Przyjęcie, że umowa o podział rzeczy do korzystania jest umową obligacyjną, nie oznacza jednak dopuszczalności zastosowania art. 365[1] k.c., byłaby to bowiem umowa stwarzająca tzw. zobowiązanie realne, o poszerzonej skuteczności, w której status strony jest - w granicach określonych w art. 221 k.c. albo art. 16 ust. 2 pkt 3 i art. 17 u.k.w.h. - wyznaczony przez określony stosunek prawnorzeczowy (status współwłaściciela). W razie przyjęcia możliwości swobodnego wypowiedzenia umowy, założenie dotyczące jej skuteczności względem nabywcy udziału (art. 221 k.c.), byłoby - w częstych i praktycznie doniosłych przypadkach zawarcia umowy per facta concludentia, w których czas trwania nie jest oznaczony - iluzoryczne.

Postanowienie SN z dnia 27 lutego 2020 r., III CSK 84/19

Standard: 48161 (pełna treść orzeczenia)