Zasady korzystania z nieruchomości wspólnej
Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej; udział w pożytkach, wydatkach i ciężarach (art. 12 u.w.l.)
Każdy właściciel lokalu ma prawo do bezpośredniego korzystania z nieruchomości wspólnej, co oznacza, że może korzystać z całej nieruchomości wspólnej. Równolegle identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali. Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu "pogodzić" wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli (zob. Wyrok Sądu Okręgowego w Siedlcach z dnia 28 listopada 2013 r. I C 418/13 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie w sprawie I ACa 587/12, Zasada korzystania z nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali. - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie).
W ocenie Sądu stosownie do art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. 2015, poz. 1892, zwaną dalej u.w.l.) w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi samodzielnego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się między innymi fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, komin, przewody instalacji służące do użytku wszystkich właścicieli. Nie sposób zatem przypisać kominów, w tym przewodów kominowych do poszczególnych lokali i nie może być wątpliwości, iż stanowią one części wspólne nieruchomości.
Reguły określone w art. 206 kc uzupełnia przepis art. 12 u.w.l., zgodnie z którym, zachowując wynikające z art. 140 kc prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi). W zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z niej (zarząd nieruchomością wspólną). Decyzje w tym zakresie muszą pozostawać w zgodzie z przepisami prawa, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz nie powinny naruszać interesu właściciela lokalu.
Wyrok SR w Biskupcu z dnia 24 marca 2017 r., I C 21/17
Standard: 10027 (pełna treść orzeczenia)
Z regulacji art. 206 k.c. oraz art. 12 ust. 1 u.w.l. nie można wyprowadzić uprawnienia współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej w granicach przysługującego mu udziału albo "ponad" ten udział. Współwłaścicielowi nie przysługuje bowiem prawo do określonej części rzeczy wspólnej. Z powołanych przepisów wynika jedynie, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje uprawnienie do posiadania całej rzeczy. Wbrew poglądowi, na którym opiera się po części argumentacja powoda, istnieje ustawowo przewidziane ograniczenie tego uprawnienia. Nie jest nim wielkość udziału tego konkretnego współwłaściciela, ale takie samo uprawnienie innych współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli może więc współposiadać i korzystać z rzeczy wspólnej tylko w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, opubl. w nr 9 OSNCP z 1974 r., pod poz. 151, z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 21/99, opubl. w nr 2 "Izba Cywilna" z 2002 r., na s. 48 i z dnia 2 lutego 2003 r., III CKN 1386/00, opubl. w nr 10 "Izba Cywilna" z 2003 r., na s. 47 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2011 r., III CSK 191/10, opub. w nr B OSNC-ZD z 2012 r., pod poz. 30).
Każdy właściciel lokalu ma prawo do bezpośredniego korzystania z nieruchomości wspólnej, co oznacza, że może korzystać z całej nieruchomości wspólnej. Równolegle identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali. Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu "pogodzić" wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli. Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej, jak wynika z art. 12 ust. 1 u.w.l., ogranicza się przy tym wyłącznie do jej wykorzystywania zgodnie z przeznaczeniem, co należy utożsamiać z wykorzystaniem związanym, czy to bezpośrednio z zajmowanym lokalem, czy wynikającym ze zwyczajowo pojmowanego przeznaczenia danej części nieruchomości wspólnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 listopada 2012 r., I ACa 587/12, opubl. w Lex pod nr (...)).
Wyrok SA w Łodzi z dnia 17 lutego 2016 r., I ACa 1196/15
Standard: 24317 (pełna treść orzeczenia)