Darowizna nieruchomości i jej odwołanie w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 13 u.g.n.)
Ustawa o gospodarce nieruchomościami Odwołanie darowizny (art. 896 k.c.; art. 898 - 900 k.c. i art. 902 k.c.) Umowa darowizny (art. 888 k.c.)
Jeżeli nieruchomość została wykorzystana na cel określony w umowie darowizny, choćby następnie przestała być w ten sposób wykorzystywana, odwołanie przez darczyńcę darowizny zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 22147 ze zm.) nie jest dopuszczalne.
Przepis art. 13 ust. 2 u.g.n. posługuje się sformułowaniem „niewykorzystania”, a nie „niewykorzystywania” nieruchomości na cel określony w umowie darowizny. Podstawa do odwołania darowizny wystąpi zatem wtedy, gdy nieruchomość została darowana na określony w niej cel i nie doszło do wykorzystania tej nieruchomości na ten cel. Chodzi o to, czy cel, na który darowana została nieruchomość, został przez obdarowanego na darowanej nieruchomości zrealizowany, a nie o to, czy cel ten jest nadal realizowany. Nie zachodzi w związku z tym podstawa do odwołania darowizny w sytuacji, w której nieruchomość została wykorzystana na cel określony w umowie, tj. cel ten został na niej zrealizowany, ale później doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości i przestała ona być wykorzystywana na cel określony w umowie. Jeśli więc nastąpiło wykorzystanie nieruchomości na cel określony w umowie darowizny, a następnie nieruchomość ta przestała być wykorzystywana na tej cel, to darczyńca nie może już odwołać darowizny, gdyż nie może już wystąpić sytuacja niewykorzystania nieruchomości na cel określony w umowie.
Sąd drugiej instancji zasadnie zestawił ze sobą przesłankę niewykorzystania nieruchomości na cel określony w umowie darowizny jako podstawę odwołania darowizny w świetle art. 13 ust. 2 u.g.n. z przesłanką zbędności wywłaszczonej nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu jako podstawą żądania zwrotu tej nieruchomości zgodnie z art. 136 ust. 3 u.g.n. Nie chodzi jednak o to, czy pojęcie niewykorzystania, o którym mowa w art. 13 ust. 2 u.g.n., można utożsamiać z pojęciem zbędności, które występuje w art. 136 ust. 3 u.g.n., lecz o to, że zarówno niewykorzystania nieruchomości na cel określony w umowie darowizny, jak również zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, nie można wywodzić ze zdarzeń przyszłych, które zaistniały już po wykorzystaniu nieruchomości na cel określony w umowie darowizny albo po osiągnięciu celu wywłaszczenia. Z tego punktu widzenia interpretacja art. 13 ust. 2 u.g.n. zakładająca, że nie można mówić o niewykorzystaniu nieruchomości na cel określony w umowie darowizny w razie, gdy po jej wykorzystaniu na ten cel doszło później do zmiany jej przeznaczenia i przestała ona być wykorzystywana na tenże cel, koresponduje z wykładnią art. 136 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którą w razie wykorzystania nieruchomości na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej nie można mówić o jej zbędności na ten cel w sytuacji, w której potem doszło do zmiany jej przeznaczenia i przestała ona być wykorzystywana na tenże cel (por. wyroki NSA z dnia 6 grudnia 2006 r., I OSK 193/06, z dnia 27 sierpnia 2009 r., I OSK 1138/08, z dnia 13 stycznia 2010 r., I OSK 471/09).
Możliwość odwołania przez darczyńcę darowizny zgodnie z art. 13 ust. 2 u.g.n. odpada więc w razie, gdy nieruchomość została wykorzystana na cel określony w umowie darowizny, choćby następnie przestała ona być wykorzystywana na ten cel, podobnie jak wygasa przysługująca byłemu właścicielowi ekspektatywa prawa żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości po tym, jak nieruchomość ta została wykorzystana na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, choćby następnie przestała ona być wykorzystywana na ten cel.
Wyrok SN z dnia 26 stycznia 2018 r., II CSK 114/17
Standard: 64318 (pełna treść orzeczenia)
Art. 13 ust. 2 u.g.n. wyraźnie stanowi, że w przypadku niewykorzystania nieruchomości na cel, na który nieruchomość była darowana, darowizna podlega odwołaniu, a odstąpienie od odwołania wymaga zgody tego organu, który wyraził zgodę na jej dokonanie (wojewody, rady lub sejmiku) - art. 13 ust. 2a u.g.n.
Odwołanie darowizny jest zatem możliwe zarówno wówczas, gdy nieruchomość w ogóle nie została wykorzystana bądź na wskazany cel (przy darowiźnie między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego lub między tymi jednostkami), jak i wówczas, gdy nieruchomość wykorzystano na inny cel niż określony w umowie. W sytuacji częściowego tylko wykorzystania nieruchomości na cel określony w umowie za dopuszczalne i uzasadnione należy uznać odwołanie darowizny tylko w części, np. odnośnie do niektórych tylko działek. Starosta i organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego mają obowiązek odwołania darowizny, jeżeli nieruchomość nie została wykorzystana na cel określony w umowie darowizny. Obecnie odstąpienie od obowiązku odwołania wymaga zgody organu stanowiącego (rady, sejmiku) bądź wojewody.
Ustawodawca w przepisie art. 13 ust.2 in fine u.g.n. wprowadził instytucję odwołania darowizny poczynionej na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli darowizna nie została wykorzystana na cel, na który nieruchomość była darowana. Ustawodawca, wprowadzając do ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. pojęcie „niewykorzystania” nieruchomości jako przesłanki zniweczenia skutków czynności przenoszącej własność nieruchomości, posłużył się nim nie tylko w art. 13 ust. 2 u.g.n., lecz także w art. 22 ust. 1 oraz w art. 59 ust. 2 i 5 u.g.n. Ustawodawca od przesłanki niewykorzystania nieruchomości odróżnił przesłankę zniweczenia skutków określonych czynności w razie stwierdzenia następczej zbędności przekazania nieruchomości w określonym celu. Wskazać tu należy na przepisy art. 46 ust. 2 pkt 2, art. 47 ust. 1, art. 105 ust. 5 i art. 136 ust. 3 u.g.n., które przewidują zwrot nieruchomości, gdy stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.
Badając, czy ustalony w sprawie stan faktyczny podpada pod normę art. 13 ust. 2 in fine u.g.n., nie można nie dostrzec tych przepisów. Pojęcia „niewykorzystania” nieruchomości nie można zrównywać z odmiennym znaczeniowo i legislacyjnie pojęciem stanu, w którym dana nieruchomość stała się następczo „zbędna” na cel, w którym została przekazana. Stan ten należy także odnieść do sytuacji, w której dotychczasowe wykorzystywanie nieruchomości zgodnie z zastrzeżonym w umowie celem, stało się niemożliwe z przyczyn niezależnych od obdarowanego.
Wyrok SA w Łodzi z dnia 23 czerwca 2016 r., I ACa 1794/15
Standard: 64916 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 67885