Zgoda współwłaścicieli na odstąpienie od modelu określonego w art. 206 k.c.

Zgoda współwłaścicieli na korzystanie z rzeczy (jej części) na wyłączność może przybrać postać umowy o podział rzeczy do korzystania (tzw. podział quoad usum), polegający na wytyczeniu poszczególnym właścicielom fizycznie wydzielonych części rzeczy wspólnej do wyłącznego władania, albo rezygnacji - nie będącej zrzeczeniem się prawa własności - z wykonywania swych uprawnień ‎w odniesieniu do rzeczy wspólnej (jej części) przez jednego współwłaściciela albo wielu współwłaścicieli na rzecz innego albo innych (por. uchwała SN (7) z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12 i postanowienia SN z dnia 26 kwietnia 2013 r., II CSK 459/12, z dnia ‎23 września 2016 r., II CSK 799/15, z dnia 24 listopada 2017 r., I CSK 109/17, i z dnia 27 lutego 2020 r., III CSK 84/19).

Każda z tych postaci zgód wyłącza - w zakresie związanego z nią zezwolenia - bezprawność niezgodnego z art. 206 k.c. współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Żadna z nich nie wymaga też zachowania formy szczególnej i może nastąpić także ‎w sposób dorozumiany (por. uchwała SN (7) ‎z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12, wyroki SN z dnia 14 listopada 1963 r., III CR 81/63, z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 17/03, z dnia ‎16 września 2015 r., III CSK 446/14, i z dnia 18 sierpnia 2017 r., IV CSK 628/16 oraz postanowienia SN z dnia 26 kwietnia 2013 r., II CSK 459/12, z dnia 10 listopada 2016 r., IV CSK 46/16, z dnia 24 listopada 2017 r., I CSK 109/17 i z dnia 27 lutego 2020 r., III CSK 84/19).

O ile jednak do zawarcia umowy o podział rzeczy do korzystania niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (por. uchwała SN z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07 oraz postanowienia SN z dnia 10 listopada 2016 r., IV CSK 46/16, niepubl. i z dnia 27 lutego 2020 r., III CSK 84/19), o tyle czasowa rezygnacja leży w indywidualnej gestii każdego ze współwłaścicieli, jest skuteczna tylko w relacji do niego i w braku odmiennego zastrzeżenia może być w każdym czasie odwołana (por. postanowienie SN z dnia 27 lutego 2020 r., III CSK 84/19).

Postanowienie SN z dnia 24 stycznia 2023 r., II CSKP 490/22

Standard: 68118 (pełna treść orzeczenia)

Określony w art. 206 k.c. model współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej nie ma charakteru bezwzględnie wiążącego, co jest szczególnie istotne w przypadku rzeczy, których wykorzystanie zgodnie z ich przeznaczeniem może polegać na wyłącznym władaniu poszczególnymi częściami (np. nieruchomość obejmująca wiele samodzielnych, niewyodrębnionych lokali mieszkalnych lub użytkowych). Współwłaściciele mogą zgodzić się na odmienne uregulowanie współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, a w braku takiej zgody - gdy wykonywanie posiadania wspólnej rzeczy wymaga współdziałania wszystkich zainteresowanych - każdy z nich może zwrócić się do sądu o wydanie stosownego orzeczenia (por. uchwała SN z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07).

Zgoda współwłaścicieli na odstąpienie od modelu określonego w art. 206 k.c. może przede wszystkim przybrać postać umowy o podział rzeczy do korzystania (tzw. podział quoad usum), polegający na wytyczeniu poszczególnym właścicielom fizycznie wydzielonych części rzeczy wspólnej do wyłącznego władania, z czym wiąże się zazwyczaj także wyłączenie - w odniesieniu do sfer objętych tą wyłącznością - zastosowania art. 207 k.c., co oznacza, że każdy współwłaściciel może czerpać na wyłączność pożytki i inne przychody z części rzeczy wspólnej, która mu przypadła, i samodzielnie ponosi związane z nią wydatki i ciężary.

Zgoda może też mieć postać rezygnacji - niebędącej zrzeczeniem się prawa własności - z wykonywania swych uprawnień w odniesieniu do rzeczy wspólnej lub jej części przez jednego współwłaściciela albo wielu współwłaścicieli na rzecz innego albo innych (por. uchwała (7) SN z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12, oraz postanowienia SN z dnia 26 kwietnia 2013 r., II CSK 459/12, z dnia 23 września 2016 r., II CSK 799/15 i z dnia 24 listopada 2017 r., I CSK 109/17).

Wyróżnione postaci zgody wykazują istotne cechy wspólne; każda z nich wyłącza - w zakresie związanego z nią zezwolenia - bezprawność niezgodnego z art. 206 k.c. współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, a żadna nie wymaga zachowania formy szczególnej i może nastąpić także w sposób dorozumiany (por. uchwała (7) SN z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12, wyroki SN z dnia 14 listopada 1963 r., III CR 81/63, z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 17/03, z dnia 16 września 2015 r., III CSK 446/14, i z dnia 18 sierpnia 2017 r., IV CSK 628/16, oraz postanowienia SN z dnia 26 kwietnia 2013 r., II CSK 459/12, z dnia 10 listopada 2016 r., IV CSK 46/16, i z dnia 24 listopada 2017 r., I CSK 109/17,).

W szczególności korzystanie przez współwłaścicieli w sposób wyłączny z określonych lokali mieszkalnych znajdujących się we wspólnej nieruchomości, przy aprobowaniu tego stanu przez wszystkich współwłaścicieli, stanowi zachowanie mogące zostać poczytane za dorozumiane złożenie oświadczeń woli składających się na umowę o podział rzeczy wspólnej do korzystania (por. wyrok SN z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 17/03, i postanowienie SN z dnia 17 marca 2017 r., III CSK 64/16).

Można przyjąć dorozumiane zawarcie takiej umowy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z rzeczy wspólnej, który ma charakter utrwalony (por. postanowienie SN z dnia 10 listopada 2016 r., IV CSK 46/16).

Zgodnie z dominującym poglądem, do zawarcia umowy o podział rzeczy do korzystania niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, podczas gdy czasowa rezygnacja leży w gestii każdego współwłaściciela i jest skuteczna tylko w relacji do niego (por. uchwała SN z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07, i postanowienie SN z dnia 10 listopada 2016 r., IV CSK 46/16; inaczej - co do zmiany umowy - wyrok SN z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09, i postanowienie SN z dnia z dnia 8 lutego 2019 r., I CSK 770/17).

W sytuacji, w której między współwłaścicielami istniał utrwalony i bezsporny stan władania poszczególnymi lokalami na wyłączność, samorzutnie nasuwa się wniosek o dokonaniu co do części nieruchomości wspólnej obejmującej te lokale podziału quoad usum, a odmienna ocena, której nie można ostatecznie wykluczyć, wymagałaby przedstawienia przekonujących argumentów przeciwnych. Z pewnością argumentem takim nie jest brak zgody co do tego, w jaki sposób powinny być rozliczane ponoszone przez współwłaścicieli ciężary i wydatki dotyczące zajętych na wyłączność części rzeczy.

Zajmowanie lokalu "na zasadzie tradycji rodzinnej", a także okoliczność, iż przedmiotem wyłącznego władania przez poszczególnych właścicieli były lokale mieszkalne lub użytkowe - które pełnią częstokroć funkcję centrów życiowych lub gospodarczych - przemawiają na rzecz tezy, że podstawą tego władania był konkludentny podział quoad usum. Trudno uznać by wyłączne korzystanie było oparte na ulotnej zgodzie "prekaryjnej", która może być każdorazowo wycofana ze skutkiem natychmiastowym.

Postanowienie SN z dnia 27 lutego 2020 r., III CSK 84/19

Standard: 48159 (pełna treść orzeczenia)