Oznaczenie roszczenia obejmującego odsetki zabezpieczone hipoteką

De lege lata nie ma wyraźnych wskazówek ustawowych co do dostatecznego oznaczenia roszczenia o odsetki. W odniesieniu do wierzytelności o odsetki zwykłe taki wymóg jest na pewno spełniony, gdy w chwili wpisu hipoteki do księgi wieczystej znane są podstawowe elementy prawne tej wierzytelności, tj. wysokość świadczenia głównego, stopa procentowa i termin spełnienia świadczenia.

W odniesieniu do odsetek za opóźnienie takimi elementami są: wysokość zabezpieczonej wierzytelności, stopa procentowa i termin wykonania zobowiązania. W tej sytuacji istnieje zatem możliwość definitywnego określenia zadłużenia dłużnika hipotecznego z tytułu odsetek za opóźnienie ze stałą stopą procentową, aczkolwiek dopiero po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej (po upływie odpowiedniego opóźnienia).

Element oznaczoności dotyczy także roszczenia obejmującego ustawowe odsetki za opóźnienie, określane w rozporządzeniu wydanym na podstawie art. 359 § 3 k.c. Wprawdzie stopa procentowa tych odsetek może ulec zmianie po dokonaniu wpisu hipotek i w czasie trwania stanu opóźnienia, to jednak należy brać pod uwagę sposób dokonywania tej zmiany i jej prawną transparentność, odsetki te są bowiem wyrażone w odpowiednim akcie normatywnym, a nie w treści podstawowego stosunku kredytowego. Inny jest też powód i mechanizm zmiany stopy procentowej w zakresie odsetek ustawowych i umownych.

Można przyjmować, że skoro w art. 69 u.k.w.h. stwierdza się, że w granicach przewidzianych w odrębnych przepisach hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nieprzedawnione, to ta formuła odnosi się także do odsetek określonych w rozporządzeniu wydanym na podstawie art. 359 § 3 k.c.

Nowa stylizacja art. 69 u.k.w.h. mogła mieć na celu właśnie normatywne przesądzenie od dawna nie kwestionowanej reguły, że hipoteka umowna obejmuje także ustawowe odsetki za opóźnienie. Ponadto dłużnik hipoteczny powinien zawsze liczyć się z możliwością zmiany ustawowej stopy procentowej po dokonaniu wpisu hipoteki z odpowiednim rozszerzeniem zakresu jego odpowiedzialności wobec wierzyciela hipotecznego.

Nie spełnia wymogu oznaczanie wierzytelności w rozumieniu art. 68 u.k.w.h. roszczenie o odsetki za opóźnienie o zmiennej stopie oprocentowania. W takiej sytuacji rozmiar roszczenia wierzyciela nie jest znany nie tylko w chwili wpisu hipoteki do księgi wieczystej, ale także w okresie trwania opóźnienia dłużnika i to niezależnie od tego, jaki mechanizm prawny takiej zmiany zastosowano w umowie stanowiącej źródło wierzytelności głównej i czy ten mechanizm został ujawniony w księdze wieczystej w odpowiedni sposób. Wierzyciel ma możliwość zmiany stopy procentowej przy spełnieniu warunków przewidzianych w umowie kredytowej i ta możliwość czyni roszczenie o odsetki należnością nieustaloną prawnie (nieoznaczoną w rozumieniu art. 68 u.k.w.h.). Co więcej, dłużnikowi hipotecznemu nie jest znany nawet czas dokonania takiej zmiany. Częste stosowanie zmiennych stóp procentowych w bankowych umowach kredytowych, także w zakresie odsetek za opóźnienie, nie może mieć decydującego znaczenia przy interpretacji art. 68 i 69 u.k.w.h. w dziedzinie ustalania zakresu zabezpieczenia hipoteką zwykłą, gdyż przepisy te eksponują wymóg oznaczania wierzytelności zabezpieczonej taką hipoteką. Nie istnieją zatem prawne i gospodarcze powody dla podejmowania prób interpretacyjnych zmierzających do poszerzenia ukształtowanego de lege lata zakresu zabezpieczenia hipoteką umowną, skoro wierzyciele mogą uzyskać zabezpieczenia nieustalonych wierzytelności w ramach hipoteki kaucyjnej, przeznaczonej dla zabezpieczania takich właśnie należności pieniężnych (art. 104 u.k.w.h.).

Hipoteka zwykła, ustanowiona dla zabezpieczenia wierzytelności kredytowej banku, obejmuje ustawowe odsetki za opóźnienie w spłacie tej wierzytelności w zakresie wskazanym w art. 1025 § 3 k.p.c. Nie zabezpiecza natomiast odsetek za opóźnienie ustalonych w umowie kredytowej według zmiennej stopy procentowej, nawet gdyby zostały objęte treścią wpisu do księgi wieczystej.

Uchwała SN z dnia 20 maja 2005 r., III CZP 24/05

Standard: 45418 (pełna treść orzeczenia)

Hipoteka zwykła zabezpiecza roszczenie o odsetki kapitałowe, jeżeli zostały wpisane do księgi wieczystej, niemniej nie istnieje możliwość wpisu w ramach tej hipoteki oprocentowania według zmiennej stopy procentowej.

Wpis do księgi wieczystej hipoteki zwykłej zabezpieczającej kredyt udzielony przez bank wymaga określenia odsetek od tego kredytu.

Wymagalne odsetki można wyrazić w dwojaki sposób. Zazwyczaj czyni się to za pomocą stopy procentowej od świadczenia głównego. Nie ma jednak przeszkody, ażeby wyliczyć konkretną kwotę.

Odmienność wynikająca z tych sposobów wyrażenia odsetek ma charakter wyłącznie arytmetyczny i nie ma wpływu na ich istotę. Odsetek natomiast bieżących, tj. jeszcze niewymagalnych, które stopniowo narastają, aż do chwili spełnienia świadczenia głównego, nie da się wyrazić w inny sposób niż za pomocą stopy procentowej. Z kolei o odsetkach ustawowych można mówić w odniesieniu do odsetek, których obowiązek zapłaty wynika z ustawy, lub których wysokość stopy procentowej określona jest przez przepis prawny, Pojęcie odsetek umownych oznacza natomiast odsetki, które należą się z umowy lub których wysokość stopy procentowej jest wynikiem umowy.

Obowiązek określenia wysokości odsetek wynika z art. 68 KWU Stanowisko to potwierdzała także już wykładnia § 27 pkt 2 i pkt 5 rozporządzenia wykonawczego, czemu dał wyraz Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 września 1986 r., III CZP 52/86, OSNCP 1987, nr 10, poz. 149. Ponadto, w uchwale z dnia 24 listopada 1998 r., I CKN 864/98 (OSNC 1999, nr 6, poz. 111), Sąd Najwyższy uznał, że hipoteką na podstawie art. 69 KWU zabezpieczone są odsetki za opóźnienie, natomiast odsetki kapitałowe są w istocie wierzytelnością (dochodem wierzyciela) i muszą być wyraźnie wymienione we wpisie, gdyż zwiększają sumę wyznaczającą granice odpowiedzialności dłużnika hipotecznego.

Z art. 1025 § 3 KPC (w starym i nowym brzmieniu) wynika, że ustawodawca jednakowo, na gruncie tego przepisu, traktuje odsetki tzw. kapitałowe (stanowiące wynagrodzenie za korzystanie przez dłużnika z kapitału) i odsetki za opóźnienie (art. 481 KC).

Z kolei z porównania art. 69 i art. 104 KWU można wywieść wniosek, że zabezpieczone hipoteką zwykłą odsetki i koszty postępowania zwiększają zakres odpowiedzialności właściciela nieruchomości ponad kwotę, do której wpisano hipotekę. Z regulacji tych wynika, że zabezpieczeniu hipoteką zwykłą podlega roszczenie o nieprzedawnione odsetki ustawowe za opóźnienie nie objęte wpisem oraz roszczenie o nieprzedawnione odsetki kapitałowe (umowne), o ile były wpisane do księgi wieczystej, za ostatnie dwa lata przed przysądzeniem własności.

Wysokość roszczenia o zapłatę odsetek kapitałowych jest znana, jeżeli oznaczona jest stopa procentowa, wysokość świadczenia głównego oraz termin jego spełnienia, natomiast inaczej jest z roszczeniami o odsetki za opóźnienie i o koszty postępowania. Są to roszczenia, które ewentualnie mogą powstać w przyszłości, których wysokość jest nieznana w chwili wpisu hipoteki.

Odsetki kapitałowe (umowne) zatem, jeżeli mają korzystać z zabezpieczenia hipoteką zwykłą, powinny być wpisane do księgi wieczystej. Jeżeli nie zostały ujawnione wówczas, nie są objęte zabezpieczeniem i nie korzystają z przyznanego odsetkom w art. 1025 § 3 KPC pierwszeństwa zaspokojenia na równi z kapitałem. Natomiast odsetki ustawowe (za opóźnienie) za okres dwóch lat przed przysądzeniem własności podlegają zabezpieczeniu hipoteką zwykłą bez potrzeby dokonywania wpisu do księgi wieczystej. Hipoteka kaucyjna może zatem zabezpieczać roszczenie o odsetki ustawowe za okres przekraczający 2 lata oraz odsetki kapitałowe za ten sam okres.

jeżeli zmiana odsetek ma nastąpić w razie zaistnienia określonych okoliczności i w związku z czym do dokonania takiej zmiany konieczne jest oświadczenie wierzyciela, dochodzi do zmiany umowy. Na taką zmianę musieliby wyrazić zgodę wierzyciele, których hipoteki mają równe lub niższe pierwszeństwo od hipoteki zwykłej zabezpieczającej taką wierzytelność (art. 70 KWU), a także wyrazić zgodę właściciel nieruchomości nie będący dłużnikiem osobistym (por. odpowiednio art. 879 § 2 KC), co oczywiście jest mało prawdopodobne.

Wprawdzie ochrona interesów tych osób byłaby zapewniona, gdyby określona została we wpisie maksymalna stopa oprocentowania, do której może nastąpić zmiana, lecz przeciwko takiemu rozwiązaniu przemawia jednak rozciągnięcie domniemania wpisu hipoteki i rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych także na zabezpieczoną wierzytelność (w tym na roszczenie o odsetki). Artykuł 83 KWU wyłącza bowiem stosowanie przepisów o przelewie wierzytelności hipotecznej do przelewu roszczenia o zaległe odsetki od wierzytelności hipotecznej. Wynika z tego, że przepisy o przelewie wierzytelności hipotecznej, w tym także art. 80 KWU, stosuje się do wierzytelności o przyszłe odsetki od wierzytelności hipotecznej. Nabywca zabezpieczonej wierzytelności mógłby powoływać się w zakresie zaspokojenia z nieruchomości obciążonej, że nabył wierzytelność wraz z roszczeniem o odsetki w wysokości wynikającej z wpisu, a więc wysokości wyższej (odpowiadającej maksymalnej stopie) niż w rzeczywistości.

Gdy oprocentowanie zostaje określone przez odesłanie do zmiennego miernika, jego wysokość może ulegać stałej zmianie, co powoduje, że wielkość roszczenia z tego tytułu nie jest znana. Wprawdzie zmiana wysokości odsetek nie powoduje wówczas zmiany umowy, jednakże i w tym wypadku pojawia się problem ochrony innych wierzycieli hipotecznych oraz właściciela nieruchomości obciążonej, którzy nie są w stanie przewidzieć górnej granicy odpowiedzialności z tytułu zabezpieczonych hipoteką odsetek. Wpis maksymalnej stopy odsetek zapewniałby wprawdzie tym osobom ochronę przed nieprzewidzianym wzrostem obciążenia z tytułu zabezpieczonych hipoteką odsetek, jednakże aktualne pozostaje i w tym przypadku zastrzeżenie dotyczące domniemania wynikającego z wpisu i rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Z tych względów należy dojść do wniosku, że roszczenie o odsetki określone według zmiennej stopy procentowej nie powinno być zabezpieczone hipoteką zwykłą, lecz jedynie przez wpis hipoteki kaucyjnej, która może zabezpieczać wierzytelności o wysokości nieustalonej (zmiennej).

Zawarte zatem w art. 69 KWU i art. 1025 § 3 KPC regulacje pozwalają stwierdzić, że hipoteką kaucyjną może być zabezpieczone między innymi roszczenie o nieprzedawnione odsetki kapitałowe określone w zmiennej wysokości bez względu na okres, za jaki odsetki takie są liczone.

Postanowienie SN z dnia 12 marca 2003 r., III CKN 1026/00

Standard: 66692 (pełna treść orzeczenia)