Oddanie rzeczy najemcy i zapewnienie mu spokojnego używania w czasie trwania stosunku najmu

Według art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony (patrz także art. 662 § 1 k.c.). Wobec obligacyjnego charakteru tej umowy, ważność jej nie zależy od tego, aby wynajmującemu przysługiwała własność rzeczy, która ma być oddana najemcy do używania (patrz orzeczenie SN z dnia 14 kwietnia 1961 r., 3 Cr 806/60). Wynajmujący powinien jednak móc spełnić swoje świadczenie, tj. oddać rzecz najemcy w terminie i zapewnić mu jej spokojne używanie w czasie trwania stosunku najmu.

Jeżeli wynajmujący, wskutek tego, że nie jest właścicielem rzeczy stanowiącej przedmiot najmu lub uprawnionym do dysponowania nią z innego tytułu, nie odda rzeczy najemcy w terminie, może ponieść sankcje przewidziane w art. 491 § 1 k.c. W myśl wymienionego przepisu, najemca może wtedy w szczególności odstąpić od umowy.

Gdy zaś wynajmujący pozbawiony uprawnienia do dysponowania rzeczą stanowiącą przedmiot najmu, mimo to oddał ją najemcy; ponieważ dysponował nią faktycznie, najemca jednak później rzecz utracił w wyniku powództwa osoby trzeciej (art. 665 k.c.) - występuje wada prawna. Najemca będzie mógł wówczas wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.).

Wreszcie, nie można wykluczyć, że wynajmujący pozbawiony uprawnienia do dysponowania rzeczą stanowiącą przedmiot najmu, spotka się, w chwili podniesienia roszczenia z art. 675 § 1 k.c. o zwrot tej rzeczy, z zarzutem najemcy, powołującym się na nabycie do niej prawa własności lub ograniczonego prawa rzeczowego. Zarzut taki należy uznać za skuteczny, wobec bezwzględnego charakteru tych praw. Inaczej jest, gdy najemca, tak jak w niniejszej sprawie, powołuje się wobec wynajmującego na wierzytelność uprawniającą go do posiadania przedmiotu najmu, wynikającą z umowy zawartej z inną osobą. Wierzytelność ta, jako prawo względne, nie jest skuteczna wobec wynajmującego. Nie oznacza to jednak, aby nieskuteczność tej wierzytelności wobec wynajmującego przesądzała o zasadności jego roszczenia odszkodowawczego, wywodzonego z niedopełnienia przez najemcę obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 k.c.

Do powstania odpowiedzialności kontraktowej nie wystarcza niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada; ponadto nieodzowna jest będąca normalnym następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania szkoda (art. 471 w zw. z art. 361 k.c.). W odniesieniu do wynajmującego, względem którego najemca nie wykonał obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 k.c., oznacza to, że musi on wykazać, iż na skutek niezwrócenia mu w terminie przedmiotu najmu poniósł określony uszczerbek w swym majątku. Praktycznie rzecz biorąc, uszczerbek ten polega zasadniczo na utracie korzyści, wskutek niemożliwości wynajmowania wspomnianego przedmiotu, lub poniesieniu strat na skutek konieczności wynajmowania innego takiego przedmiotu. W takim razie szkoda i odpowiadające jej odszkodowanie są w zasadzie równe sumie czynszu za okres, w którym wynajmujący nie mógł dysponować daną rzeczą (por.: uchwałę (7) SN z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, wpisaną do księgi zasad prawnych oraz uchwałę SN z dnia 7 stycznia 1998 r., III CZP 62/97).

W świetle tego, co powiedziano, wykazanie przez wynajmującego szkody wynikłej z niewykonania obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 k.c. zakłada zatem przede wszystkim stwierdzenie prawnej możliwości dysponowania rzeczą przez wynajmującego w okresie po nadejściu dnia, w którym rzecz powinna mu być zwrócona. Tymczasem z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, że strona powodowa w okresie, którego dotyczy spór, z całą pewnością nie była właścicielem budynku wynajętego pozwanym, czy zaś miała jakiś inny tytuł do dysponowania nim, nie zostało jednoznacznie wyjaśnione.

Wyrok SN z dnia 11 marca 1999 r., III CKN 198/98

Standard: 37841 (pełna treść orzeczenia)