Wyrok z dnia 1999-03-11 sygn. III CKN 198/98

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CKN 198/98

Wyrok z dnia 11 marca 1999 r.

Wynajmujący nie będący właścicielem rzeczy najętej może domagać się naprawienia szkody wynikłej z nieuwzględnienia przez najemcę obowiązku zwrotu rzeczy tylko wówczas, gdy przysługiwało mu uprawnienie do dysponowania rzeczą po zakończeniu najmu.

Przewodniczący: sędzia SN M. Sychowicz.

Sędziowie SN: M. Wysocka, K. Zawada (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 11 marca 1999 r. na rozprawie sprawy z powództwa (...) Przedsiębiorstwa Handlu Opałem i Materiałami Budowlanymi w B. przeciwko Mirosławowi M. i Leonowi M., wspólnikom Spółki Cywilnej "M.(...)- M.(...)" w B. o zapłatę, na skutek kasacji pozwanych od wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 grudnia 1997 r. sygn. akt (...)

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Białymstoku do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie:

Sąd Wojewódzki wyrokiem z dnia 16 października 1997 r. zasądził solidarnie od wspólników spółki cywilnej "M.(...)-M.(...)" w B., Mirosława M. i Leona M., na rzecz strony powodowej kwotę 11 835,87 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 8 września 1996 r. (według oznaczonych stóp dla danych okresów); w tym zakresie zostało uwzględnione powództwo (...) Przedsiębiorstwa Handlu Opałem i Materiałami Budowlanymi w B. o zapłatę 19 000 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku przy ul. Młynowej 14/16 w B. w okresie od lutego 1995 r. do sierpnia 1996 r. Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanych od wyroku Sądu Wojewódzkiego.

U podstaw zaskarżonego wyroku leżą następujące ustalenia. W dniu 29 grudnia 1992 r. strony zawarły umowę najmu, na podstawie której (...) Przedsiębiorstwo Handlu Opałem i Materiałami Budowlanymi w B. oddało pozwanym do używania od dnia 1 stycznia 1993 r. do końca wymienionego roku wskazany wyżej budynek. W umowie stwierdzono, że wynajmujący jest właścicielem tego budynku. Jakkolwiek z innej umowy, zawartej w dniu 13 stycznia 1992 r. pomiędzy Elżbietą T., Bożeną S., Andrzejem i Kunegundą M. a (...) Przedsiębiorstwem Handlu Opałem i Materiałami Budowlanymi w B. - mocą której ci pierwsi wydzierżawili Przedsiębiorstwu do końca 1992 r. część działki zabudowaną tym budynkiem - wynikało, że właścicielami działki są wydzierżawiający. W odniesieniu do budynku, którego dotyczy spór, powołana dopiero co umowa stwierdzała, że w wypadku jej rozwiązania może on być "rozebrany przez dzierżawcę lub sprzedany wydzierżawiającemu po uzgodnionej między stronami cenie". Choć umowa najmu z dnia 29 grudnia 1992 r. zastrzegała możliwość jej przedłużenia, przedłużenie nie nastąpiło. Nie doszło także do zwrotu przedmiotu najmu stronie powodowej. Natomiast w dniu 15 grudnia 1993 r. pozwani zawarli umowę dzierżawy z Elżbietą T., Bożeną S., Andrzejem i Kunegundą M., na podstawie której ci ostatni wydzierżawili pozwanym część działki przy ul. Młynowej 14/16, zabudowanej budynkiem objętym sporem. Co do okresu od lipca 1993 r. do stycznia 1995 r. strona powodowa wyegzekwowała od pozwanych zapłatę należności za korzystanie z tego budynku, na podstawie prawomocnych orzeczeń Sądu Rejonowego wydanych w sprawach sygn. akt (...).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, inaczej niż to przyjął Sąd Wojewódzki, w sprawie nie było podstaw do zastosowania art. 224 i 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Jak bowiem wynika z dokonanych ustaleń, strona powodowa nie jest i nie była właścicielem działki, na której wzniesiono budynek zajmowany przez pozwanych. Podstaw do zasądzenia kwoty wymienionej w wyroku Sądu Wojewódzkiego dostarczał natomiast, według Sądu Apelacyjnego, art. 471 k.c. Zgodnie z art. 675 § 1 k.c., najemca po zakończeniu najmu jest obowiązany zwrócić rzecz wynajmującemu w stanie nie pogorszonym. Tymczasem pozwani nie dopełnili tego obowiązku, co zrodziło ich odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę na podstawie art. 417 k.c. Jej rozmiar wyraża zasądzona przez Sąd Wojewódzki kwota, równa wysokości czynszu, jaki strona powodowa mogłaby uzyskać wynajmując budynek po jego terminowym zwróceniu przez pozwanych.

W skardze kasacyjnej pozwani zarzucili wyrokowi Sądu Apelacyjnego, że został on wydany z naruszeniem art. 471 i art. 361 k.c. oraz art. 233 § 1, art. 328 i art. 378 § 2 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów, te które dotyczą uchybienia przepisom postępowania, są w istocie gołosłowne, natomiast za uzasadnione należy uznać odnoszące się do art. 471 i 361 § 2 k.c.

Sąd Apelacyjny ma oczywiście rację, że wobec braku podstaw do przyjęcia, iż strona powodowa była właścicielem wynajętego budynku, w sprawie nie mogły mieć zastosowania art. 224 i 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Dokonane w sprawie ustalenia nie dawały jednak podstaw do uznania za spełnione także wymagań przewidzianych w prawidłowo rozumianych przepisach art. 471 i art. 361 § 2 k.c.

Według art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony (patrz także art. 662 § 1 k.c.). Wobec obligacyjnego charakteru tej umowy, ważność jej nie zależy od tego, aby wynajmującemu przysługiwała własność rzeczy, która ma być oddana najemcy do używania (patrz orzeczenie SN z dnia 14 kwietnia 1961 r., 3 Cr 806/60, OSN 1962/III, poz. 101). Wynajmujący powinien jednak móc spełnić swoje świadczenie, tj. oddać rzecz najemcy w terminie i zapewnić mu jej spokojne używanie w czasie trwania stosunku najmu.

Jeżeli wynajmujący, wskutek tego, że nie jest właścicielem rzeczy stanowiącej przedmiot najmu lub uprawnionym do dysponowania nią z innego tytułu, nie odda rzeczy najemcy w terminie, może ponieść sankcje przewidziane w art. 491 § 1 k.c. W myśl wymienionego przepisu, najemca może wtedy w szczególności odstąpić od umowy.

Gdy zaś wynajmujący pozbawiony uprawnienia do dysponowania rzeczą stanowiącą przedmiot najmu, mimo to oddał ją najemcy; ponieważ dysponował nią faktycznie, najemca jednak później rzecz utracił w wyniku powództwa osoby trzeciej (art. 665 k.c.) - występuje wada prawna. Najemca będzie mógł wówczas wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.).

Wreszcie, nie można wykluczyć, że wynajmujący pozbawiony uprawnienia do dysponowania rzeczą stanowiącą przedmiot najmu, spotka się, w chwili podniesienia roszczenia z art. 675 § 1 k.c. o zwrot tej rzeczy, z zarzutem najemcy, powołującym się na nabycie do niej prawa własności lub ograniczonego prawa rzeczowego. Zarzut taki należy uznać za skuteczny, wobec bezwzględnego charakteru tych praw. Inaczej jest, gdy najemca, tak jak w niniejszej sprawie, powołuje się wobec wynajmującego na wierzytelność uprawniającą go do posiadania przedmiotu najmu, wynikającą z umowy zawartej z inną osobą. Wierzytelność ta, jako prawo względne, nie jest skuteczna wobec wynajmującego. Nie oznacza to jednak, aby nieskuteczność tej wierzytelności wobec wynajmującego przesądzała o zasadności jego roszczenia odszkodowawczego, wywodzonego z niedopełnienia przez najemcę obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 k.c.

Do powstania odpowiedzialności kontraktowej nie wystarcza niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada; ponadto nieodzowna jest będąca normalnym następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania szkoda (art. 471 w zw. z art. 361 k.c.). W odniesieniu do wynajmującego, względem którego najemca nie wykonał obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 k.c., oznacza to, że musi on wykazać, iż na skutek niezwrócenia mu w terminie przedmiotu najmu poniósł określony uszczerbek w swym majątku. Praktycznie rzecz biorąc, uszczerbek ten polega zasadniczo na utracie korzyści, wskutek niemożliwości wynajmowania wspomnianego przedmiotu, lub poniesieniu strat na skutek konieczności wynajmowania innego takiego przedmiotu. W takim razie szkoda i odpowiadające jej odszkodowanie są w zasadzie równe sumie czynszu za okres, w którym wynajmujący nie mógł dysponować daną rzeczą (por.: uchwałę składu siedmiu sędziów SN z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, wpisaną do księgi zasad prawnych, OSNCP 1984, z. 12, poz. 209 oraz uchwałę SN z dnia 7 stycznia 1998 r., III CZP 62/97, OSNC 1998, z. 6, poz. 91). W świetle tego, co powiedziano, wykazanie przez wynajmującego szkody wynikłej z niewykonania obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 k.c. zakłada zatem przede wszystkim stwierdzenie prawnej możliwości dysponowania rzeczą przez wynajmującego w okresie po nadejściu dnia, w którym rzecz powinna mu być zwrócona. Tymczasem z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, że strona powodowa w okresie, którego dotyczy spór, z całą pewnością nie była właścicielem budynku wynajętego pozwanym, czy zaś miała jakiś inny tytuł do dysponowania nim, nie zostało jednoznacznie wyjaśnione.

W rezultacie Sąd Apelacyjny zastosował art. 471 k.c., mimo braku prawidłowego ustalenia szkody po stronie powodowej - takiego, jakiego wymaga ten przepis oraz art. 361 § 2 k.c.

Z przytoczonych powodów Sąd Najwyższy na mocy art. 393[13] § 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji.

OSNC 1999 r., Nr 10, poz. 175