Obowiązek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym po zakończeniu najmu
Obowiązek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym po zakończeniu najmu (art. 675 § 1 k.c.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Po zakończeniu stosunku najmu lokalu byli najemcy i osoby, które wywodziły od nich tytuł do korzystania z lokalu, powinni niezwłocznie wydać wynajmującemu przedmiot umowy (art. 675 § 1 k.c.). Jeśli obowiązku tego nie spełnią dobrowolnie, wynajmujący, który legitymuje się tytułem wykonawczym stwierdzającym omawiany obowiązek, może zaangażować w jego realizację organy egzekucyjne upoważnione do stosowania przymusu państwowego. Niewykonanie obowiązku zwrotu przedmiotu najmu rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą najemcy mającą podstawę w art. 471 k.c.
Przedstawiony wyżej mechanizm postępowania w celu odzyskania przez wynajmującego władztwa nad przedmiotem najmu jest przez ustawodawcę modyfikowany w odniesieniu do lokali mieszkalnych.
Do powstania odpowiedzialności kontraktowej nie wystarcza niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada; ponadto nieodzowna jest będąca normalnym następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania szkoda (art. 471 w związku z art. 361 k.c.).
W odniesieniu do wynajmującego, względem którego najemca nie wykonał obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 k.c., oznacza to, że musi on wykazać, iż na skutek niezwrócenia mu w terminie przedmiotu najmu poniósł określony uszczerbek w swym majątku. Wykazanie przez wynajmującego szkody wynikłej z niewykonania obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 k.c. wymaga zatem przede wszystkim stwierdzenia prawnej możliwości dysponowania rzeczą w okresie po nadejściu dnia, w którym rzecz powinna mu być zwrócona.
Uchwała SN z dnia 8 listopada 2019 r., III CZP 28/19
Standard: 45266 (pełna treść orzeczenia)
Zgodnie z regulacją art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym.
Na pozwanym ciąży obowiązek zwrotu przedmiotu najmu po zakończeniu tej umowy, niezależny od tego, czy i jaki tytuł prawny do tego obiektu przysługuje Gminie. W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu umowy najmu należy do treści umowy najmu (por. uz. wyroku SN z 26.03.2004 roku, IV CK 204/03).
Obowiązek zwrotu przedmiotu najmu należy do treści stosunku prawnego najmu w tym sensie, że umowa najmu jest źródłem trwałego stosunku prawnego polegającego na używaniu rzeczy w zamian za czynsz, ale także stosunku obligacyjnego, którego treścią jest obowiązek zwrotu rzeczy przez najemcę po ustaniu tego pierwszego, trwałego stosunku prawnego.
Obowiązek zwrotu rzeczy należy do elementów stosunku najmu, który z powodu określonych zdarzeń (np. upływ terminu, wypowiedzenie) ulega zakończeniu w zakresie łączącego strony zobowiązania trwałego, ale utrzymuje się co do związanego z nim obowiązku zwrotu rzeczy.
Niezwrócenie przedmiotu najmu przez najemcę w umówionym terminie lub też po rozwiązaniu umowy najmu w wyniku wypowiedzenia narusza przepis art. 675 § 1 k.c. i stanowi nienależyte wykonanie umowy (tak SN w wyroku z dnia 18.09.2014 roku, V CSK 625/13).
Jeśli niewłaściciel spełnił swe świadczenia, najemca nie może się uchylić od wzajemnego świadczenia wynikającego z umowy na tej podstawie, że wynajmujący nie był uprawniony do dysponowania przedmiotem najmu (tak SN w orzeczeniu z dnia 14.04.1961 roku, 3 CR 806/60).
Dysponowanie tytułem prawnym do rzeczy będącej przedmiotem najmu jest ujmowane jako okoliczność istotna nie dla samego żądania zwrotu przedmiotu najmu, tylko dla żądania odszkodowania za naprawienie szkody związanej z brakiem takiego zwrotu.
Sąd Najwyższy wskazuje, że wynajmujący nie będący właścicielem rzeczy najętej może domagać się naprawienia szkody wynikłej z nieuwzględnienia przez najemcę obowiązku zwrotu rzeczy tylko wówczas, gdy przysługiwało mu uprawnienie do dysponowania rzeczą po zakończeniu najmu (tak w wyroku z dnia 11.03.1999 roku, III CKN 198/98). Wyrok ten nie stanowi wyłomu w stanowisku, że ważność umowy najmu nie zależy od tego, aby wynajmującemu przysługiwała własność rzeczy, która ma być oddana najemcy do używania (co wynika wprost z uzasadnienia tego wyroku, podzielającego stanowisko wyrażone w przywołanym wyżej orzeczeniu SN z 14.04.1961 roku).
W literaturze wprawdzie dostrzega się, że dysponowanie przez wynajmującego tytułem własności do wynajętej rzeczy nie jest pozbawione jakiegokolwiek znaczenia w procesie eksmisyjnym, ale nie w kontekście samego uprawnienia wynajmującego do żądania zwrotu rzeczy, tylko jego podstaw prawnych. Mianowicie, jeśli wynajmujący jest jednocześnie właścicielem rzeczy, to może domagać się jej wydania z dwóch podstaw prawnych, zarówno w oparciu o tytuł własności i regulację art. 222 § 1 k.c., jak i w oparciu o obowiązki najemcy wynikające z umowy najmu, mające oparcie w regulacji art. 675 § 1 k.c. Roszczenia te pozostają w zbiegu i uprawniony może dokonać wyboru podstawy dochodzenia tego roszczenia. Jeśli zaś wynajmujący nie jest właścicielem rzeczy, to obowiązku jej wydania może dochodzić tylko na podstawie art. 675 § 1 k.c.
Tak jak dla nawiązania stosunku najmu nie jest istotne czy wynajmujący jest właścicielem jego przedmiotu, tak w razie wygaśnięcia stosunku najmu roszczenie o zwrot przysługuje wynajmującemu bez względu na posiadanie jakiegokolwiek tytułu prawnego do rzeczy. W efekcie, wszczęcie postępowania cywilnego albo administracyjnego zmierzającego do ustalenia własności przedmiotu najmu nie ma charakteru prejudycjalnego dla rozstrzygnięcia sprawy o zwrot przedmiotu najmu.
Nawet nieważność umowy najmu, jeśli doprowadziła ona do oddania rzeczy we władanie najemcy, nie niweczy obowiązku zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu, wynikającego z ogólnych zasad prawa cywilnego, w tym obowiązku zwrotu wzajemnych świadczeń przekazanych w ramach umowy, która okazała się nieważna (por. art. 411 pkt 1 k.c.).
Wyrok SO w Kielcach z dnia 30 marca 2017 r., II Ca 1615/16
Standard: 9610 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 35640
Standard: 26366
Standard: 26362