Uchwała z dnia 1984-07-10 sygn. III CZP 20/84

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 20/84

Uchwała 7 sędziów - zasada prawna z dnia 10 lipca 1984 r.

Przewodniczący: Prezes SN W. Sutkowski. Sędziowie SN: S. Dmowski, W. Kuryłowicz, T. Miłkowski (sprawozdawca), K.Olejniczak, K. Piasecki, J. Szachułowicz.

Sąd Najwyższy z udziałem Prokuratora Prokuratury Generalnej PRL, S. Trautsolta, rozpoznał wniosek Prezesa Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 1984 r. o udzielenie odpowiedzi na następujące pytanie prawne:

"Według jakich kryteriów określa się wynagrodzenie za korzystanie z lokalu mieszkalnego przez osobę, która utraciła tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu, bądź zajęła go samowolnie?"

uchwalił i postanowił wpisać do księgi zasad prawnych następującą zasadę prawną:

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkaniowego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu, lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu; nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych.

Uzasadnienie

Spory dotyczące należności za korzystanie z lokali mieszkalnych przez osoby nie posiadające tytułu prawnego do korzystania z nich występują głównie w związku z nieopuszczeniem takich lokali przez byłych najemców po zakończeniu stosunku najmu lub podnajmu, a stosunkowo rzadziej po wygaśnięciu uprawnień do zajmowania lokalu na innej podstawie, np. w związku ze zniesieniem współwłasności, działem spadku lub podziałem majątku wspólnego, a także w wyniku niedojścia do skutku zamierzonej umowy sprzedaży nieruchomości, wyjątkowo także z powodu samowolnego zajęcia lokalu. Wysokość odszkodowania lub wynagrodzenia za bezumowne zajmowanie lokali stanowi zwykle główny przedmiot sporu w tego rodzaju procesach.

Z dotychczasowego orzecznictwa sądowego w omawianych sprawach wynika, że przyznawanie należności za bezumowne zajmowanie lokali mieszkalnych opierało się na różnych podstawach prawnych, a więc na przepisach o czynach niedozwolonych, przepisach o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu umowy, o ochronie własności lub o bezpodstawnym wzbogaceniu. Przyjmowana za podstawę rozstrzygnięcia podstawa prawna miała w poszczególnych wypadkach wpływ na wysokość zasądzonych należności, jakkolwiek w praktyce kształtowały się one z reguły na poziomie czynszu należnego za dany lokal.

Niezwrócenie przedmiotu najmu przez najemcę w umówionym terminie lub też po rozwiązaniu umowy najmu w wyniku wypowiedzenia narusza przepis art. 675 § 1 k.c. i stanowi nienależyte wykonanie umowy. Taki stan stwarza obowiązek naprawienia wynikłej z niego szkody na podstawie art. 471 k.c.

Zakres takiego odszkodowania określa przepis art. 361 § 2 k.c., a więc w zasadzie obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, których nie osiągnął z powodu niezwrócenia lokalu we właściwym terminie. Wprawdzie w praktyce powstała szkoda będzie się z reguły równać należnościom czynszowym, które wynajmujący osiągnąłby, gdyby wynajął lokal mieszkalny innej osobie, jednakże wyjątkowo może to być szkoda wyższa, np. w sytuacji, gdy wynajmujący ponosi straty, nie mogąc sam w danym lokalu zamieszkać i należycie prowadzić przyległego do tego lokalu gospodarstwa rolnego, lub musi mieszkać w innym lokalu, za który płaci czynsz wyższy niż należny od lokalu na własnej nieruchomości.

Stosowanie przepisu art 471 k.c. jako podstawy roszczenia odszkodowawczego przeciwko byłemu najemcy może okazać się nieskuteczne w sytuacji, gdy osoba zajmująca lokal bez podstawy prawnej wykaże, że nie może go opuścić na skutek okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi, w szczególności, gdy ze względu na swą sytuację rodzinną i materialną oraz istniejący brak mieszkań nie jest w stanie w danym czasie znaleźć dla siebie i rodziny innego lokalu. Taka ekskulpacja nie jest w praktyce sądowej odosobniona. W tego rodzaju warunkach nie będą również z reguły istniały podstawy do oparcia roszczenia odszkodowawczego na przepisach o czynach niedozwolonych, gdyż odpowiedzialność taka mogłaby opierać się w danym wypadku również na zasadzie winy, której poszkodowany nie mógłby wykazać w przytoczonych warunkach. Oczywiście, obowiązkiem osoby zajmującej bez podstawy prawnej cudzy lokal jest podejmowanie starań o znalezienie dla siebie innego mieszkania, a dłużej trwająca bezczynność w tym zakresie lub niekorzystanie z istniejących możliwości zamieszkania gdzie indziej może stworzyć podstawę do przyjęcia odpowiedzialności deliktowej za powstałą w ten sposób szkodę u uprawnionego do dysponowania lokalem. Odpowiedzialność taka będzie też niewątpliwie zachodzić przy samowolnym zajęciu lokalu.

Wspomniane trudności, jakie występują przy roszczeniach typu odszkodowawczego, nie zachodzą w sytuacji, gdy dochodzenie należności za bezumowne zajmowanie lokali jest oparte na przepisach o ochronie własności, a w szczególności na przepisach art. 224-225 i art. 230 k.c. Regulacja prawna zawarta w tych artykułach dotyczy szerszego zakresu roszczeń, jakie mogą wynikać z tytułu posiadania cudzej rzeczy, lecz w sytuacji bezumownego korzystania z cudzego lokalu będzie wchodzić praktycznie w grę jedno z wymienionych tam roszczeń, a mianowicie roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z takiego lokalu. Z tak wąsko ujętej treści wymienionych przepisów wynika, że samoistny posiadacz lokalu w złej wierze, jak również samoistny posiadacz lokalu w dobrej wierze, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie tego lokalu, jest zobowiązany do wynagrodzenia właścicielowi za korzystanie z tego lokalu (art. 224-225 k.c.). Przytoczone przepisy stosuje się odpowiednio do roszczeń właściciela lokalu przeciwko posiadaczowi zależnemu takiego lokalu, jeśli z przepisów regulujących tego rodzaju stosunek nie wynika nic innego (art. 230 k.c.).

Istnienie złej wiary posiadacza zajmującego lokal bez podstawy prawnej nie nasuwa najczęściej wątpliwości w procesie. Wprawdzie istnienie złej wiary powód powinien wykazać, jednakże zwykle całokształt okoliczności konkretnego wypadku wskazuje niedwuznacznie na złą wiarę posiadacza, do której przyjęcia wystarcza świadomość, że nie przysługuje mu tytuł prawny do zajmowania lokalu. Zła wiara wynika w takim procesie z oczywistych dowodów lub domniemań faktycznych, nie może być jednak utożsamiana z winą posiadacza.

Poniższe rozważania więc będą dotyczyć sytuacji, w której istnieje zła wiara posiadacza lokalu lub świadomość wytoczenia przeciwko niemu powództwa windykacyjnego. Roszczenia z przytoczonych wyżej podstaw mogą być dochodzone nie tylko przeciwko byłym najemcom, lecz również przeciwko innym posiadaczom bez tytułu prawnego. Treść przepisów art. 224-225 i art. 230 k.c. oraz brak odrębnej regulacji prawnej dotyczącej obowiązków posiadaczy lokali po utracie tytułu prawnego do ich zajmowania wskazują, że wymienione przepisy mogą być podstawą roszczeń właścicieli przeciwko bezprawnym posiadaczom lokali o wynagrodzenie za korzystanie z nich. W związku z tym podlega rozważeniu, jaki charakter powinno mieć to wynagrodzenie, a zwłaszcza, jak powinna być określana jego wysokość. Kwestia ta jest istotna, gdyż przepisy o ochronie własności nie określają wysokości wspomnianego wynagrodzenia. Zachodzi więc pytanie, czy przy określaniu jego wysokości należy stosować kryteria przewidziane w art. 361 § 2 k.c., a więc uwzględniać zarówno straty, które poniósł właściciel, jak i korzyści, których nie osiągnął z powodu niemożności dysponowania lokalem.

Przepis art. 361 § 2 k.c. posługuje się określeniem "naprawienie szkody". W przepisach k.c. są zawarte podobne określenia, do których ma zastosowanie ten artykuł, np. art. 415 k.c. zawiera określenie "wyrządził (...) drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia", art. 471 k.c. stanowi: "(...) obowiązany jest do naprawienia szkody", art. 481 § 3 k.c. stwierdza: "W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody (...)". Cytowane przepisy wskazują wyraźnie na ich związek z przepisem art. 361 § 2 k.c. zawierającym pojęcie szkody. Natomiast art. 224 § 1 i art. 230 k.c. zawierają określenie "wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy". Redakcja tego przepisu, jak również różnorodne stany faktyczne, jakie mogą występować przy bezpodstawnym korzystaniu z cudzej rzeczy, wskazują, że przepis art. 361 § 2 k.c. nie ma zastosowania przy określaniu wysokości wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy według przepisów o ochronie własności.

Przy określaniu kryteriów, według których należy ustalać tego rodzaju wynagrodzenie, trzeba podzielić głoszone w literaturze prawniczej poglądy, że o wysokości tego rodzaju wynagrodzenia nie decyduje wysokość rzeczywistych strat właściciela i rzeczywistych korzyści odniesionych przez posiadacza. Decyduje tu obiektywne kryterium, jakim jest układ odpowiednich cen rynkowych - stawek za korzystanie z rzeczy tego rodzaju. Stosując takie kryterium przy ustalaniu wynagrodzenia za korzystanie z lokalu mieszkalnego bez podstawy prawnej, należy przyjąć, że wynagrodzenie takie powinno równać się dochodowi, jaki normalnie osiąga się przy wynajęciu lokalu. Ponadto należy uwzględnić ewentualne opłaty za świadczenia związane z wyposażeniem i eksploatacją lokalu (np. za korzystanie z ciepłej wody, windy).

Taki też pogląd odnośnie do wysokości wynagrodzenia za korzystanie z lokalu po ustaniu stosunku najmu wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6.VII.1978 r. III CRN 122/78 (OSNCP 1979, poz. 118), posługując się jako wskazówką w tym zakresie przepisem art. 14 ust. 3 (obecnie art. 15 ust. 3) prawa lokalowego regulującym przymusowe ściąganie należności państwowych z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, gdzie należności te także przyjęto jako równe należnościom czynszowym.

Porównując wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu z należnym za taki lokal czynszem, należy mieć na uwadze, że jego wysokość może być różna, zależnie od tego, czy podlega on reglamentacji przewidzianej w prawie lokalowym (art. 12 ust. 1) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów za lokale mieszkalne i użytkowe (Dz. U. Nr 38, poz. 174), czy też ze względu na rodzaj lokalu czynsz jest ustalany na podstawie wzajemnego porozumienia (np. w domach jednorodzinnych lub innych lokalach określonych w art. 12 ust. 2 prawa lokalowego). Wysokość wynagrodzenia więc będzie zależna od ustalenia, jakiego rodzaju czynsz i w jakiej wysokości miałby prawo uzyskiwać właściciel lokalu, gdyby lokal nie był bezpodstawnie zajmowany przez inną osobę.

Wynagrodzenie określone w wysokości równej czynszowi należnemu za dany lokal według stawek wolnorynkowych może w poszczególnych sytuacjach stanowić nadmierne obciążenie dla zobowiązanego. Kwestię tę miał na uwadze Sąd Najwyższy w wyroku w sprawie III CRN 122/78, wskazując, że wynagrodzenie takie należy określić przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności konkretnej sprawy, w tym również sytuacji osobistej i majątkowej każdej ze stron. W orzeczeniu tym nie określono, na jakiej podstawie prawnej miałoby nastąpić tego rodzaju miarkowanie wynagrodzenia. Nie może jednak ulegać wątpliwości, że chodzi tu o sprzeczność wygórowanego w danych okolicznościach roszczenia z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.), a przy roszczeniach odszkodowawczych między osobami fizycznymi opartych na przepisach o czynach niedozwolonych - art. 440 k.c.

Spory o wynagrodzenie za korzystanie z lokalu mieszkalnego bez podstawy prawnej mogą powstawać między właścicielem lokalu a jego posiadaczem, mogą także powstawać w sytuacji, gdy prawo do mieszkania wynika z posiadania spółdzielczego prawa do lokalu w spółdzielni budowlano-mieszkaniowej, z lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielczego albo z umowy najmu. Zachodzi pytanie, czy przepisy o wynagrodzeniu za korzystanie z rzeczy (art. 224-225 i art. 230 k.c.) mają odpowiednie zastosowanie do roszczeń wynikłych między bezprawnymi posiadaczami takich lokali a uprawnionymi do tych lokali z wymienionych wyżej tytułów - innych niż prawo własności. Nie należą bowiem do rzadkości sytuacje, gdy np. roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z lokalu przysługuje takiej osobie przeciwko byłemu podnajemcy, po rozwiązaniu stosunku podnajmu.

Jak wynika z art. 244 § 1 k.c., spółdzielcze prawo do lokalu w spółdzielniach budowlano-mieszkaniowych jest ograniczonym prawem rzeczowym. Stosownie zaś do przepisu art. 251 k.c. do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Również do ochrony praw najemcy stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c.). Stosowanie przepisów art. 251 i art. 690 k.c. w stosunkach wynikających z bezumownego korzystania ze spółdzielczych lokali własnościowych oraz z lokali objętych umowami najmu jest uzasadnione treścią wymienionych przepisów w połączeniu z faktem, ze w tego rodzaju stanach faktycznych przestają obowiązywać inne przepisy regulujące stosunki między osobami uprawnionymi do lokalu a ich bezprawnymi posiadaczami (np. po ustaniu podnajmu przestają obowiązywać przepisy regulujące ten stosunek).

Przy odpowiednim stosowaniu przepisów o wynagrodzeniu za korzystanie z rzeczy odpada z reguły potrzeba sięgania do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Oczywiście, nie jest wyłączone występowanie w tego rodzaju sprawach z roszczeniami odszkodowawczymi według przepisów o czynach niedozwolonych lub przepisów o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu umowy, jeśli spełnione będą omawiane na wstępie warunki uzasadniające roszczenia tego typu.

Lokatorskie prawo do lokalu jest bliskie umowie najmu i może nawet w pewnych warunkach przekształcić się w umowę najmu (art. 222 prawa spółdzielczego). Należy więc uznać za dopuszczalne stosowanie w drodze analogii przepisów art. 224-225 i art. 230 k.c. w związku z art. 690 k.c. jako podstawy prawnej przy dochodzeniu wynagrodzenia za korzystanie z takiego lokalu bez podstawy prawnej, nie wyłączając, oczywiście, i tutaj roszczeń typu odszkodowawczego.

Z powyższych rozważań wynika, że w większości wypadków bezumownego zajmowania lokali mieszkalnych roszczenia o należności z tego tytułu znajdują podstawę w przepisach o ochronie własności, a wysokość wynagrodzenia za korzystanie z takich lokali będzie odpowiadać należnościom czynszowym.

Dochodzenie odszkodowania przekraczającego takie wynagrodzenie może mieć miejsce w razie istnienia warunków uzasadniających odpowiedzialność kontraktową lub deliktową.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Najwyższy podjął uchwałę o treści przytoczonej na wstępie.

OSNC 1984 r., Nr 12, poz. 209