Zrzeczenia się własności nieruchomości - umowa przekazania nieruchomości (uchylony art. 179 i art. 902[1] k.c.)

Na tle stanu prawnego, który obowiązywał do dnia 15 lipca 2006 r. dopuszczano możliwość wyzbycia się własności nieruchomości poprzez zrzeczenia się w drodze jednostronnego oświadczenia woli uprawnionego w formie aktu notarialnego (art. 179 k.c.). Przepis ten utracił moc w związku z wyrokiem Trybunał Konstytucyjny z dnia 15 marca 2005 r. (K 9/04; Dz. U. Nr 48, poz. 462), w którym Trybunał uznał, że jest on sprzeczny z Konstytucją.

Od dnia 11 października 2008 r., na mocy ustawy z dnia 23 lipca 2008 r. (Dz. U. Nr 163, poz. 1012) zmieniającej kodeks cywilny, wyzbycie się własności nieruchomości jest możliwe na podstawie umowy z gminą lub Skarbem Państwa, w której właściciel zobowiązuje się do nieodpłatnego przekazania im nieruchomości (art. 902[1] k.c.).

Uchwała SN z dnia 13 grudnia 2013 r., III CZP 81/13

Standard: 33601 (pełna treść orzeczenia)

Stanowiący podstawę prawną zrzeczenia się własności nieruchomości art. 179 k.c. był kilkakrotnie zmieniany, a z dniem 15 lipca 2006 r. utracił moc w wyniku wejścia w życie ustawy z dnia 15 marca 2005 r. nowelizującej kodeks cywilny (Dz. U. Nr 48, poz. 462), której przepisy nie zawierały regulacji międzyczasowej w tym przedmiocie.

Zgodnie z podstawowymi i niekwestionowanymi zasadami współczesnego prawa cywilnego międzyczasowego: tempus regit actum oraz lex retro non agit, zdarzenie prawne ocenia się według stanu prawnego obowiązującego w chwili, gdy zdarzenie to miało miejsce, a zatem przesłanki oraz ważność i skuteczność zrzeczenia się własności nieruchomości ocenia się według prawa obowiązującego w chwili złożenia przez właściciela oświadczenia woli o zrzeczeniu się własności nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie oświadczenie powodów o zrzeczeniu się własności spornej nieruchomości miało miejsce w dniu 8 grudnia 1980 r., a więc oceny jego przesłanek, ważności i skuteczności należy dokonać na podstawie art. 179 k.c. w brzmieniu obowiązującym w tej dacie.

Przepis ten stanowił wówczas, że jeżeli nieruchomość jest przedmiotem własności indywidualnej albo osobistej, właściciel może wyzbyć się własności przez to, że się jej zrzeknie. Zrzeczenie się wymaga formy aktu notarialnego. Do zrzeczenia się własności nieruchomości potrzebna jest zgoda właściwego organu prezydium powiatowej (miejskiej) rady narodowej (art. 179 § 1 k.c. w pierwotnym brzmieniu). Przepis nie wskazywał w jakiej formie ma być wyrażona zgoda organu administracyjnego na zrzeczenie się własności nieruchomości, a zatem reguły stosowania go w powyższym zakresie ukształtowała wykładnia i praktyka, mające oparcie także w ówczesnej doktrynie. W tym czasie, aż do końca lat dziewięćdziesiątych dwudziestego wieku, stanowisko doktryny i orzecznictwa oraz praktyka stosowania powyższego przepisu były jednolite i powszechnie przyjmowano, że zgoda organu administracyjnego, o której mowa w art. 179 § 1 k.c., powinna być wyrażona w drodze decyzji administracyjnej. W doktrynie stanowisko takie zajmowali między innymi autorzy Komentarza do kodeksu cywilnego pod redakcją J. Pietrzykowskiego, tom 1, Warszawa 1972 r. s. 484, S. Breyer: „Przeniesienie własności nieruchomości” Warszawa 1966 r., s. 171, Z. K. Nowakowski: „Prawo rzeczowe. Zarys wykładu. Warszawa 1969 r. s. 95, J. S. Piątowski (w): „System prawa cywilnego” tom II Ossolineum 1977 r., s. 359, Z. Radwański (w): „System prawa cywilnego”, tom I Ossolineum 1985 r., s. 582, E. Skowrońska (w): Kodeks cywilny. Komentarz, tom I, Warszawa 1997 r. s. 344. oraz autorzy „Wzorów Aktów i innych dokumentów notarialnych” pod redakcją W. Chojnowskiego i A. Janeckiego, wydanie II, Warszawa 1975 r. Takie stanowisko zajmował też Naczelny Sąd Administracyjny (porównaj wyrok z dnia 23 marca 1988 r. II SA 1517/87, ONSA 1988/1/43) oraz Sąd Najwyższy (porównaj uzasadnienie uchwały z dnia 8 września 1992 r. III CZP 89/92, OSNC 1993/4/53).

Dopiero w końcowych latach dziewięćdziesiątych dwudziestego wieku, w wyniku zmian ustrojowych oraz zmiany poglądów na charakter działalności organów administracyjnych występujących w obrocie cywilnoprawnym, pojawiły się poglądy przyjmujące, że ponieważ organ administracyjny, wyrażając zgodę na zrzeczenie się własności nieruchomości, działa nie w sferze imperium, lecz w sferze dominium i jego zgoda jest zgodą osoby trzeciej, w rozumieniu art. 63 k.c., powinna być wyrażona w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 63 § 2 w zw. z art. 179 § 1 k.c. Stanowisko zmienił też Sąd Najwyższy, stwierdzając w uzasadnieniu wyroku z dnia 31 stycznia 2002 r. IV CKN 1325/00, że zgoda organu administracyjnego na zrzeczenie się własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego oraz Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 5 maja 1995 r. I SA 2052/94 uznał, że zgoda ta nie następuje w drodze decyzji administracyjnej.

Powyższa zmiana stanowiska doktryny i orzecznictwa, skutkująca zmianą wykładni art. 179 k.c. w zakresie formy wyrażenia zgody przez organ administracyjny na zrzeczenie się własności nieruchomości, nie może mieć jednak wpływu na ocenę ważności zgody wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej przez właściwy organ na zrzeczenie się własności nieruchomości przez powodów, ani tym samym na ocenę skuteczności tego zrzeczenia.

W wyroku z 28 stycznia 2009 r. IV CSK 333/08, dotyczącym oceny skutków zmiany wykładni art. 179 k.c. w zakresie formy wyrażenia zgody przez organ administracyjny na zrzeczenie się własności nieruchomości, Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził, że nie można do oceny prawnej zrzeczenia się nieruchomości, które miało miejsce w 1989 r. i zostało dokonane za zgodą organu administracyjnego wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, a więc zgodnie z powszechnie przyjmowaną wówczas wykładnią art. 179 k.c., stosować odmiennej wykładni tego przepisu, która pojawiła się ponad 10 lat później. Stanowi to bowiem realne zagrożenie dla bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami i stabilności stosunków własnościowych.

Podzielając to stanowisko, mające źródło we wskazanych wyżej zasadach wykładni i stosowania prawa, należy więc stwierdzić, że ważne i skuteczne jest zrzeczenie się własności nieruchomości dokonane za zgodą właściwego organu administracji wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej w okresie, gdy zgodnie z powszechnie przyjmowaną wykładnią art. 179 § 1 k.c. uznawano, że zgoda ta powinna być wyrażona w taki właśnie sposób.

Wyrok SN z dnia 8 lipca 2011 r., IV CSK 532/10

Standard: 70355 (pełna treść orzeczenia)