Zwrot wartości nominalnej nieruchomości sprzedanej na podstawie nieważnej umowy

W wypadku gdy świadczenie polegające na uiszczeniu sumy pieniędzy zostało spełnione w wykonaniu nieważnej umowy, istotne są - jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 8 października 1992 r., III CZP 117/92 - dwie okoliczności. 

Po pierwsze to, że przedmiotem żądania zwrotu świadczenia może być tylko suma pieniędzy. 

Po drugie to, że żądanie zwrotu świadczenia przysługuje osobie, która je spełniła już od chwili spełnienia przez nią świadczenia. 

Skoro przedmiotem zobowiązania jest od chwili jego powstania suma pieniężna, ma do niego zastosowanie przepis art. 358[1] § 1 k.c. Oznacza to, że uiszczona w pieniądzu cena nabycia nieruchomości sprzedanej na podstawie nieważnej umowy podlega zwrotowi według wartości nominalnej, do świadczenia należnego nabywcy stosuje się natomiast przepis art. 358[1] § 3 k.c.

Górną granicę waloryzacji ceny stanowi przy tym, według stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w wyroku z dnia 20 grudnia 1995 r., I CRN 191/95, wartość nieruchomości w dacie rozstrzygania sprawy o zwrot tego świadczenia 

 Wyrok SN z dnia 22 września 2005 r., IV CK 103/05

Standard: 66174 (pełna treść orzeczenia)

Uiszczona w pieniądzu cena nabycia nieruchomości sprzedanej na podstawie nieważnej umowy podlega zwrotowi według wartości nominalnej. Do świadczenia należnego nabywcy ma zastosowanie art. 358[1]§ 3 k.c. (uchwała SN III CZP 117/92 z dnia 8 października 1992 r.), którą podziela Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę.

Przedmiotowa umowa jest umową wzajemną. Przy umowach wzajemnych obowiązuje zasada ekwiwalentności świadczeń, tzn. że świadczenie jednej strony ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej strony (art. 487 § 2 k.c.). W razie nieważności umowy wzajemnej strony mają obowiązek zwrotu świadczeń wzajemnych (art. 496 w zw. z art. 497 k.c.). Zwracane świadczenia powinny być zatem ekwiwalentne. W przeciwnym bowiem razie wystąpiłoby niesłuszne wzbogacenie jednej ze stron (art. 405 k.c.). Do stanu ekwiwalentności ma je doprowadzić wspomniana waloryzacja.

Skoro świadczenia stron mają być ekwiwalentne - to zwracana cena kupna powinna odpowiadać aktualnej wartości nieruchomości. W przeciwnym bowiem razie, strona zwracająca nieruchomość, świadczyłaby "więcej", niż jej kontrahent - zwracający cenę. Zgodne to jest z zasadami współżycia społecznego (żadna ze stron ani nie zyska, ani nie straci, jeśli idzie o wartość wzajemnych świadczeń) i wynika z rozważenia interesów stron (pozwani mogą kupić za otrzymane pieniądze podobną nieruchomość, zaś powodowie zwracają nie więcej, niż aktualną wartość odzyskiwanej nieruchomości).

Wyrok SN z dnia 20 grudnia 1995 r., II CRN 191/95

Standard: 53885 (pełna treść orzeczenia)