Roszczenie o wykup w razie nadbudowy i dobudowy budynku na terenie już zabudowanym (art. 231 § 1 k.c.)

Samoistnemu posiadaczowi w dobrej wierze, który za zgodą właściciela nieruchomości dokonał nadbudowy i dobudowy budynku w takim stopniu, że powstał nowy obiekt, przysługuje z mocy art. 231 § 1 k.c. roszczenie o przeniesienie na niego udziału we własności działki, odpowiadającego stosunkowi wartości dokonanej inwestycji do wartości dawnego budynku, za wynagrodzeniem ustalonym według cen działek w uczciwym obrocie.

Wprawdzie zgodnie z ustalonym poglądem w orzecznictwie w wypadku wzniesienia budynku na terenie już zabudowanym roszczenie o wykup (art. 231 § 1 k.c.) nie powstaje, niemniej jednak zasada ta może w zależności od okoliczności faktycznych ulec pewnej modyfikacji. W szczególności jak to wyjaśniono w orzeczeniu z dnia 19 grudnia 1975 r. III CRN 351/75 roszczenie z art. 231 § 1 k.c. będzie przysługiwało samoistnemu posiadaczowi, który wybudował budynek na terenie już zabudowanym, jeżeli nowo wzniesiony budynek ma niewspółmiernie większe znaczenie gospodarcze, np. gdy dom mieszkalny został wzniesiony wśród budynków gospodarczych, które na skutek starości straciły wartość użytkową. 

Podobnie w orzeczeniu z dnia 10 grudnia 1981 r. I CR 283/81, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że ani nadbudowa, ani wykończenie budynku nie stanowi wzniesienia budowli w rozumieniu art. 231 k.c., jednakże jako budowla w rozumieniu art. 231 k.c. może być potraktowana nadbudowa lub przebudowa, jeżeli jest tak dalece idąca, że doprowadza do powstania całkowicie nowego, nieporównanie droższego obiektu niż obiekt dotychczasowy.

Uchwała SN z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 33/85

Standard: 32386 (pełna treść orzeczenia)

Ani nadbudowa, ani wykończenie budynku nie stanowi wzniesienia budowli w rozumieniu art. 231 k.c., jednakże jako budowla w rozumieniu art. 231 k.c. może być potraktowana nadbudowa lub przebudowa, jeśli jest tak daleko idąca, że doprowadza do powstania całkowicie nowego, nieporównanie droższego obiektu aniżeli obiekt dotychczasowy.

Zgodnie z przeważającym poglądem ani nadbudowa, ani wykończenie budynku nie stanowi wzniesienia budowli w rozumieniu art. 231 k.c.. Jest to stanowisko całkowicie prawidłowe. Przemawia za nim zdecydowanie brzmienie art. 231 § 1 i 2 k.c., przepisy te bowiem mówią o wzniesieniu budynku, a to określenie pojęciowo oznacza budowę od podstaw (od fundamentów), oraz o wzniesieniu na powierzchni; nadbudowa piętra nie stanowi oczywiście wzniesienia "na powierzchni" gruntu.

Rzecz oczywista, że powyższej wykładni nie można doprowadzić do absurdu. Dlatego nie byłoby sprzeczne z przepisami art. 231 k.c. uznanie, że ze wzniesieniem budowli w rozumieniu tych przepisów mamy do czynienia także wówczas, gdy nadbudowa lub przebudowa jest tak daleko idąca, że doprowadza do powstania całkowicie nowego, nieporównanie droższego obiektu aniżeli obiekt dotychczasowy. Tak byłoby np. w wypadku wzniesienia nad dotychczasowym parterowym domem (przy jego wzmocnieniu) kilkupiętrowego budynku. W sprawie niniejszej taki jednak stan faktyczny nie występuje, gdyż - jak to wyjaśniły zgodnie strony na rozprawie w Sądzie Najwyższym - nad kilkumieszkaniowym parterowym budynkiem powodów zostało nadbudowane pierwsze piętro, przy czym sam budynek pozostał - gdy chodzi o jego charakter - budowlą tego samego rodzaju, tzn. budynkiem mieszkalnym dla niewielkiej liczby mieszkańców.

Wyrok SN z dnia 10 grudnia 1981 r., I CR 283/81

Standard: 32389 (pełna treść orzeczenia)