Wyrok z dnia 1975-12-19 sygn. III CRN 351/75

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CRN 351/75

Wyrok z dnia 19 grudnia 1975 r.

W wypadku wzniesienia budynku na terenie już zabudowanym roszczenie o wykup (art. 231 § 1 k.c.) nie powstaje, chyba że nowo wzniesiony budynek ma niewspółmiernie większe znaczenie gospodarcze, np. gdy duży dom mieszkalny został wzniesiony wśród budynków gospodarczych, które na skutek starości straciły wartość użytkową. Jeżeli jednak takie budynki istnieją, przy obliczaniu wartości zajętej pod budowę działki i porównaniu jej z wartością nowo wzniesionego budynku należy brać pod uwagę także wartość dotychczasowych budynków. Wobec tego, że budynki te staną się na skutek przeniesienia własności działki na posiadacza jego własnością, powinny być także uwzględnione przy ustalaniu sumy, za jaką ten wykup ma nastąpić.

Przewodniczący: sędzia J. Ignatowicz (sprawozdawca). Sędziowie: H. Dąbrowski, R. Czarnecki.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Aleksego i Wandy małż. R. przeciwko Stefanowi i Annie małż. T. o przeniesienie prawa własności na rzecz powodów na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego PRL od wyroku Sądu Rejonowego w Końskich z dnia 28 lipca 1975 r.

zaskarżony wyrok uchylił i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu w Końskich do ponownego rozpoznania, pozostawiając mu orzeczenie o wpisie od rewizji nadzwyczajnej.

Uzasadnienie

W pozwie z dnia 3.III.1975 r. powodowie Aleksy i Wanda małż. R. żądali zobowiązania pozwanych Stefana i Anny małż. T. do przeniesienia na nich prawa własności placu o powierzchni 32 ary, położonego w R., stanowiącego dotychczas własność pozwanych. Powodowie twierdzili w pozwie, że na wymienionym placu, który został oddany im przez pozwanych w samoistne posiadanie, wybudowali 1-piętrowy dom, którego wartość kilkakrotnie przewyższa wartość placu.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zarzucali, że nigdy spornego placu nie oddali powodom w samoistne posiadanie, a dom wybudowany został wspólnie, przy czym powodowie, jako krewni pozwanych, po śmierci tych ostatnich mieli stać się właścicielami całości.

Wyrokiem z dnia 28 lipca 1975 r. Sąd Rejonowy w Końskich powództwo uwzględnił, określając wartość zajętego pod budowę placu na sumę 35.305 zł.

Wyrok ten zaskarżył Prokurator Generalny PRL rewizją nadzwyczajną, wniesioną w dniu 8 listopada 1975 r.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rewizja nadzwyczajna trafnie zarzuca, że Sąd Rejonowy zajął się tylko jedną przesłanką powstania na podstawie art. 231 § 1 k.c. roszczenia o przeniesienie własności działki gruntu zajętego pod budowę, tj. różnicę między wartością tej działki a wartością wzniesionego budynku. Całkowicie natomiast Sąd Rejonowy pominął pozostałe przesłanki zastosowania tego przepisu i w związku z tym nie dokonał w ogóle ustaleń faktycznych koniecznych do oceny, czy powodom przysługuje roszczenie o wykup działki zajętej pod budowę.

Przede wszystkim poza zainteresowaniem Sądu Rejonowego pozostała kwestia, w jakim charakterze powodowie budowali dom na działce pozwanych, a ściślej, czy byli wówczas samoistnymi posiadaczami tej działki. Jest to uchybienie tym ważniejsze, że w świetle twierdzeń pozwanych taki charakter władztwa powodów może budzić wątpliwości. Powodowie mogliby być uznani za posiadaczy tej działki, gdyby pozwani oddali im tę działkę we władanie na podstawie tzw. nieformalnej umowy przeniesienia własności, tzn. umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego. Pozwani jednak temu stanowi rzeczy przeczyli, twierdzili bowiem, że dopuścili jedynie powodów do wspólnego korzystania z działki i zezwolili na budowę domu na wspólne potrzeby, z tym że powodowie staną się właścicielami dopiero po śmierci pozwanych. Jeżeliby tak było, to stosunek, jaki powstał między powodami a pozwanymi, musiałby być zakwalifikowany jako stosunek sui generis, powstały bez woli stron oddania powodom działki we władanie właścicielskie. Powodowie nie mogliby więc być uznani w takiej sytuacji za posiadaczy samoistnych w rozumieniu art. 336 k.c. W tym zakresie Sąd Rejonowy nie przeprowadził żadnego postępowania dowodowego.

Sąd Rejonowy przeoczył dalej, że gdyby nawet powodowie byli posiadaczami samoistnymi, to należało wyjaśnić, czy na przeszkodzie uwzględnieniu ich żądania nie stoi brak dalszej przesłanki zastosowania art. 231 § 1 k.c., tj. dobrej wiary. W szczególności Sąd ten nie miał na uwadze, że skoro powodowie zdawali sobie sprawę z tego, że pozwani nie przenieśli na nich własności w sposób prawem przewidziany, to wiedzieli o braku tytułu własności do spornej działki i tym samym byli posiadaczami w złej wierze. To stwierdzenie, które jest niewątpliwie już w świetle zebranego materiału dowodowego, nie przesądza jednak samo przez się sprawy na niekorzyść powodów. Jak to bowiem wyjaśnił Sąd Najwyższy w nowszych orzeczeniach, w określonej sytuacji, gdy wymagają tego zasady współżycia społecznego, posiadacza, który wie, że nie jest właścicielem gruntu, na którym wznosi budynek, należy - gdy chodzi o zastosowanie art. 231 § 1 k.c. - traktować tak, jakby był on w dobrej wierze. Jak jednak zaznaczono, za takim szczególnym uprzywilejowaniem posiadacza, który formalnie jest w złej wierze, muszą przemawiać szczególne okoliczności, pozwalające na takie uprzywilejowanie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego (por. orzecz. SN z dnia 25.VI.1968 r. III CRN 159/68, OSPiKA 1970, poz. 197). Nie przesądzając sprawy wobec braku dostatecznych ustaleń faktycznych, należy zauważyć, że w świetle dotychczasowego materiału dowodowego może budzić wątpliwości, czy istotnie co do powodów takie szczególne okoliczności występują.

Sąd Rejonowy pominął także całkowicie wynikającą z materiału sprawy okoliczność, że w wypadku wzniesienia budynku na terenie już zabudowanym roszczenie o wykup nie powstaje, chyba że nowo wzniesiony budynek ma niewspółmiernie większe znaczenie gospodarcze, np. gdy duży dom mieszkalny został wzniesiony wśród budynków gospodarczych, które na skutek starości straciły wartość użytkową. Jeżeli jednak takie budynki istnieją, przy obliczaniu wartości zajętej pod budowę działki i porównaniu jej z wartością nowo wzniesionego budynku należy brać pod uwagę także wartość dotychczasowych budynków. W szczególności wobec tego, że budynki te staną się na skutek przeniesienia własności działki na posiadacza jego własnością, powinny być uwzględniane przy ustalaniu sumy, za jaką ten wykup ma nastąpić.

Sąd Rejonowy dalej przeoczył, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem wykupowi na podstawie art. 231 § 1 k.c. podlega - gdy chodzi o nieruchomości większe - nie cała nieruchomość, lecz jedynie jej część stanowiąca konieczne obejście budynku. Rewizja nadzwyczajna trafnie zwraca uwagę, że z opinii biegłego wynika, iż działka pozwanych składa się z gruntów ornych o powierzchni 15 arów, sadu o powierzchni 10 arów i placu zajętego pod zabudowę o powierzchni 5 arów. Najpewniej więc wykupem, którego dochodzą powodowie, mogłaby być objęta (jeżeli byłyby spełnione pozostałe przesłanki) jedynie ta ostatnia część nieruchomości.

W związku z tym rewizja nadzwyczajna trafnie także podkreśla, że wzięcie pod uwagę tej okoliczności było tym bardziej konieczne, że pozwani są rolnikami, a wymieniona działka o powierzchni 0,32 ha wchodzi w skład ich gospodarstwa rolnego, odgrywając w nim istotną rolę, jaką w każdym gospodarstwie pełni działka siedliskowa. Pozbawienie pozwanych rolników tej działki na rzecz powodów, ludzi nie zajmujących się rolnictwem, stanowi ponadto rażące naruszenie art. 131 k.c., który przy stosowaniu przepisów kodeksu cywilnego nakazuje mieć na względzie opiekę, jaką Polska Rzeczpospolita Ludowa otacza indywidualne gospodarstwa rolne pracujących chłopów.

Rewizja nadzwyczajna słusznie wreszcie zauważa, że zastrzeżenia nastręcza także trafność stwierdzenia Sądu, iż "dom budował powód w 1961 r. przy pomocy pozwanych". W tym zakresie Sąd nie wskazał, na jakiej podstawie odrzucił zarzuty pozwanych, że dom budowali wspólnie, co jest tym bardziej rażące, że ustalił, iż pozwani dostarczyli na budowę część pustaków, a także że "Stefan T. w związku z budową domu wziął pożyczkę w Urzędzie Gminy w wysokości 20.000 zł". Zarzuty pozwanych, iż strony wspólnie budowały dom, wymagały rozważenia także w świetle - pominiętych przez Sąd - zeznań świadków R. S., T. Z., którzy zeznali, że pozwani niezależnie od dostarczonych materiałów budowlanych osobiście pomagali w pracach, dawali pracującym posiłki, wykonywali własnym zaprzęgiem transport.

Zaskarżony wyrok narusza interes Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej, z jednej bowiem strony tak znaczne nagromadzenie nieprawidłowości w jednej sprawie obniża powagę wymiaru sprawiedliwości, z drugiej zaś ewentualnie błędne rozstrzygnięcie może prowadzić do znacznego pokrzywdzenia pozwanych, ludzi starszych, na korzyść osób w pełni sił.

Z tych zasad należało z mocy art. 388 w związku z art. 423 k.p.c. orzec jak w sentencji.

OSNC 1976 r., Nr 10, poz. 221