Uchwała z dnia 1985-06-05 sygn. III CZP 33/85

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 33/85

Uchwała z dnia 5 czerwca 1985 r.

Przewodniczący: sędzia SN J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie SN: K. Kołakowski, K. Olejniczak.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Ignacego K. przeciwko Józefowi S. o wykup gruntu po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Warszawie postanowieniem z dnia 25 marca 1985 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Jakie zasady należy stosować do obliczenia odpowiedniego udziału w części nieruchomości, uwzględniając roszczenie samodzielnego posiadacza, który wraz z inną osobą uczestniczył we wzniesieniu budynku przez wybudowanie jego części, oraz jakie powinny być podstawy wyliczenia odpowiedniego wynagrodzenia przewidzianego w art. 231 § 1 k.c.?"

podjął następującą uchwałę:

Samoistnemu posiadaczowi w dobrej wierze, który za zgodą właściciela nieruchomości dokonał nadbudowy i dobudowy budynku w takim stopniu, że powstał nowy obiekt, przysługuje z mocy art. 231 § 1 k.c. roszczenie o przeniesienie na niego udziału we własności działki, odpowiadającego stosunkowi wartości dokonanej inwestycji do wartości dawnego budynku, za wynagrodzeniem ustalonym według cen działek w uczciwym obrocie.

Uzasadnienie

Przedstawione przez Sąd Wojewódzki w Warszawie w trybie art. 391 k.p.c. budzące poważne wątpliwości zagadnienie prawne wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego:

Powód Ignacy K. wnosił o zobowiązanie pozwanego Józefa S. do przeniesienia na niego w trybie art. 231 § 1 k.c. prawa własności działki położonej w G. przy ul. Sobieskiego 2 za wynagrodzeniem.

Pozwany wnosił o oddalenie powództwa. Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 7 marca 1983 r. powództwo oddalił.

Na skutek rewizji powoda Sąd Wojewódzki wyrokiem z dnia 10 czerwca 1983 r. zaskarżony wyrok Sądu Rejonowego uchylił i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy ustalił, że powód na nieruchomości pozwanego wykonał prace budowlane tego rodzaju, że postawił nowy budynek, obiekt istniejący przed rozbudową został jakby "wchłonięty" przez nowy budynek, który ma kubaturę 3-krotnie większą. Obiekt ma charakter willowy, a miał kiedyś charakter starego podmiejskiego budynku oficynowego. Zdaniem Sądu Rejonowego, powód powinien być traktowany jako współposiadacz samoistny, który w dobrej wierze wybudował z właścicielem nieruchomości budynek mający charakter zupełnie "nowego" w stosunku do poprzedniego. Powód dokonał na nieruchomości nakładów w kwocie 3.338.239 zł. Pozwany natomiast, zdaniem Sądu, jest właścicielem takich przedmiotów jak: działka gruntu, budynek postawiony w 1962 r., studnia, komórki, ogrodzenie, nasadzenia. Łączna wartość tego, czego właścicielem jest pozwany, wynosi 1.661.913 zł. Cała nieruchomość ma wartość 5.000.150 zł. Sąd Rejonowy zobowiązał pozwanego do przeniesienia na rzecz powoda udziału we współwłasności wynoszącego 3.338.237 / 5.000.150 części nieruchomości. Udział ten odpowiada ułamkowi, którego licznikiem jest wartość nadbudowy, dobudowy i remontu wykonanych przez powoda, mianownikiem - wartość całej nieruchomości. Wynagrodzenie zaś, jakie powinien zapłacić powód pozwanemu, wynosi 3.338.237 / 5.000.150, tj. 1.661.913 zł. W zaokrągleniu 1.109.538 zł, którą to kwotę zasądził Sąd od powoda na rzecz pozwanego. Od powyższego wyroku wniosły rewizję obie strony.

Przy rozpoznawaniu rewizji Sądowi Wojewódzkiemu nasunęła się wątpliwość co do zasad, jakie należy stosować do obliczania odpowiedniego udziału części nieruchomości, w sytuacji gdy samoistny posiadacz wraz z inną osobą uczestniczył we wzniesieniu budynku przez wybudowanie jego części, oraz jakie powinny być podstawy wyliczenia odpowiedniego wynagrodzenia przewidzianego w art. 231 § 1 k.c. Chodzi w szczególności o to:

1. Czy przy wyliczeniu stosownego udziału powoda w nieruchomości należy brać pod uwagę stosunek wartości domu wzniesionego przez pozwanego do stosunku części domu wzniesionej przez powoda, czy - jak to uczynił Sąd Rejonowy - również do części pozwanego należy doliczyć wartość działki?
2. Czy obliczając wynagrodzenie przewidziane w art. 231 § 1 k.c. należy brać pod uwagę tylko wartość działki zgodnie z literalnym brzmieniem wyżej cytowanego przepisu, czy też - jak to uczynił Sąd Rejonowy - wartość działki + wartość budynku.

Przechodząc do rozważań nad przedstawionym zagadnieniem, należy na wstępie zaznaczyć, że zgodnie z ustalonym poglądem w doktrynie i orzecznictwie dyspozycją art. 231 § 1 k.c. objęte są nie tylko stany faktyczne, gdy samoistny posiadacz lub kilku samoistnych posiadaczy wzniosło budynek na gruncie stanowiącym własność osoby trzeciej, lecz także sytuacje, gdy samoistny posiadacz (lub współposiadacz) będący w dobrej wierze wybudował budynek wspólnie z właścicielem gruntu. Również w takim przypadku posiadaczowi przysługuje z art. 231 § 1 k.c. roszczenie o wykup ułamkowej części nieruchomości, odpowiadającej wartości jego wkładu w budowę budynku. W rozważanej sprawie mamy także do czynienia z samoistnym posiadaczem i właścicielem gruntu, z tą jednak różnicą, że powód jako samoistny posiadacz przystąpił do nadbudowy i dobudowy stojącego już na gruncie budynku, w wyniku czego powstał nowy obiekt, przy czym zamiarem właściciela, który zgodził się na tego rodzaju prace budowlane, było współposiadanie i korzystanie w przyszłości z przebudowanego budynku. W związku z tym nasuwa się na wstępie pytanie, czy również tego rodzaju stan faktyczny objęty jest dyspozycją art. 231 § 1 k.c. Na tak postawione pytanie udzielić należy odpowiedzi twierdzącej. Wprawdzie zgodnie z ustalonym poglądem w orzecznictwie w wypadku wzniesienia budynku na terenie już zabudowanym roszczenie o wykup (art. 231 § 1 k.c.) nie powstaje, niemniej jednak zasada ta może w zależności od okoliczności faktycznych ulec pewnej modyfikacji. W szczególności jak to wyjaśniono w orzeczeniu z dnia 19 grudnia 1975 r. III CRN 351/75 (OSNCP 1976, z. 12, poz. 221) roszczenie z art. 231 § 1 k.c. będzie przysługiwało samoistnemu posiadaczowi, który wybudował budynek na terenie już zabudowanym, jeżeli nowo wzniesiony budynek ma niewspółmiernie większe znaczenie gospodarcze, np. gdy dom mieszkalny został wzniesiony wśród budynków gospodarczych, które na skutek starości straciły wartość użytkową. Podobnie w orzeczeniu z dnia 10 grudnia 1981 r. I CR 283/81 (OSNCP 1982, z. 7, poz. 107), na które to orzeczenie zresztą powołał się Sąd Wojewódzki w wyroku uchylającym wyrok Sądu Rejonowego oddalający po raz pierwszy powództwo, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że ani nadbudowa, ani wykończenie budynku nie stanowi wzniesienia budowli w rozumieniu art. 231 k.c., jednakże jako budowla w rozumieniu art. 231 k.c. może być potraktowana nadbudowa lub przebudowa, jeżeli jest tak dalece idąca, że doprowadza do powstania całkowicie nowego, nieporównanie droższego obiektu niż obiekt dotychczasowy.

Powstaje wówczas roszczenie samoistnego posiadacza w stosunku do właściciela całego obiektu, aby przeniósł na niego własność określonego udziału w tej działce i tutaj dochodzimy do zagadnienia, które przedstawił Sąd Wojewódzki, a mianowicie jak powinien być wyliczony nakład samoistnego posiadacza w samym budynku oraz jego udział we własności działki. Jak wynika z treści art. 231 k.c., przepis ten jakby przeciwstawia i nakazuje porównać dwie wartości, a mianowicie wartość wzniesionego budynku lub innego urządzenia do wartości zajętej na ten cel działki. Chodzi więc o stosunek wartości budynku do wartości działki. Z tej ogólnej zasady wynika z kolei wniosek, że jeżeli budynek został wzniesiony przez kilku współposiadaczy samoistnych, lub jak w rozważanym przypadku przez samoistnego posiadacza i właściciela gruntu (lub gruntownie przebudowany i nadbudowany), to udział każdego z nich w całości budynku określa ich wkład w jego wzniesienie. Z kolei jeżeli chodzi o roszczenie o przeniesienie na samoistnego posiadacza określonego udziału we własności działki, to udział ten powinien odpowiadać stosunkowi wartości dokonanej inwestycji do wartości dawnego budynku. Wielkość więc udziału we własności działki określona jest wartością udziału każdego ze współposiadaczy w całości budynku. W takim też zakresie i tylko od udziału w działce należy się właścicielowi stosowne wynagrodzenie.

W zakończeniu tych uwag należy jeszcze rozważyć sytuację, gdy samoistny posiadacz przez przebudowę i nadbudowę doprowadził do powstania nowego o wiele droższego budynku, a na zabudowanej w ten sposób działce pozostały jeszcze budynki pomocnicze lub inne urządzenia o charakterze gospodarczym, które służyły właścicielowi starego budynku mieszkalnego. W tym przypadku, jak to wyjaśnił Sąd Najwyższy w powołanym orzeczeniu III CRN 351/75, przy obliczeniu wartości zajętej pod budowę działki i porównaniu jej z wartością nowo wzniesionego budynku (w rozważanym przypadku - udziału) należy brać pod uwagę także wartość tych budynków gospodarczych. Wobec tego, że budynki te staną się na skutek przeniesienia własności działki (lub udziału w tej działce) na posiadacza jego własnością, powinny być także uwzględnione przy ustalaniu sumy, za jaką ten wykup ma nastąpić.

Z tych wychodząc założeń na przedstawione zagadnienie prawne udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.

OSNC 1986 r., Nr 5, poz. 66