Poddzierżawa lub oddanie przedmiotu dzierżawy do bezpłatnego używania bez zgody wydzierżawiającego

Z art. 698 § 1 k.c. wynika obowiązek dzierżawcy uzyskania zgody od wydzierżawiającego na poddzierżawienie, wynajęcie i dokonanie innego rodzaju czynności prawnej związanej z odpłatnym lub nieodpłatnym oddaniem przedmiotu dzierżawy lub jej części do używania osobie trzeciej.

Według art. 698 § 1 k.c. bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca niemoże oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Idea tego przepisu jest racjonalna i niekwestionowana,a wyraża się głównie w relacjach między stronami umowy dzierżawy opartych nazaufaniu i zrozumiałej potrzebie wiedzy wydzierżawiającego o tym, kto gospodarujena jego nieruchomości i czy jest to zgodne z jego interesem finansowym.

Art. 698 § 1 k.c. zabrania wszelkich czynności prawnych, dokonywanych bez zgodywydzierżawiającego, zmierzających do udostępnienia używania przedmiotudzierżawy osobom trzecim z zachowaniem przez dzierżawcę swojego prawa.Ponadto, jeżeli wymaga się zgody wydzierżawiającego także dla umów onieodpłatne korzystanie z przedmiotu dzierżawy, a więc wtedy, gdy dzierżawca nieuzyska żadnej własnej korzyści majątkowej, to na drodze utrwalonych regułwnioskowania (a maiori ad minus) przyjąć należy, że tym bardziej zgody tej wymaga umowa najmu oraz wszelkie inne, które wiążą się z oddaniem rzeczy dokorzystania.

Aktualny jest pogląd Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 7 listopada 1997 r., III CKN 249/97 uznał, że do poddzierżawy nie ma zastosowania art. 668 k.c. o najmie. Zostało to uzasadnione przede wszystkim naturą prawną najmu i dzierżawy, w której istotna jest możliwość pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy, a odmienna sytuacja prawna możliwości podnajmu oraz poddzierżawy wynika z różnych funkcji tych umów.

Z art. 698 § 1 k.c.wynika obowiązek dzierżawcy uzyskania zgody od wydzierżawiającego napoddzierżawienie, wynajęcie i dokonanie innego rodzaju czynności prawnejzwiązanej z odpłatnym lub bezpłatnym oddaniem przedmiotu dzierżawy lub jejczęści do używania osobie trzeciej.

Brak zgody wydzierżawiającego, stosownie do art. 698 § 2 KC, ma tylko to znaczenie, że daje prawo wydzierżawiającemu do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia (wyrok SN w sprawie III CKN 249/97; orzeczenie SN z dnia 9 czerwca 1959 r. I CR 211/59.

W doktrynie i orzecznictwie nie jest sprecyzowane stanowisko, czy zgoda na gruncie art. 698 § 1 KC musi być udzielona wyraźnie, czy też można jej udzielić także w sposób dorozumiany (zob. wyroki SN z dnia 9 grudnia 2005 r., III CK 307/05 oraz z dnia 29 listopada 1999 r., III CKN 437/98 i z dnia 14 czerwca 2013 r., V CSK 330/12).

Przepisy o umowie dzierżawy nie uzależniają ważności tej umowy od zachowania jakiejś formy szczególnej. Zastosowanie ma zatem art. 60 KC, który poza swobodą co do sposobu oświadczenia woli jest powszechnie uważany za przepis, wyrażający również zasadę swobody wyboru formy czynności prawnej. Jednak w sprawie jest wiadome, że strony zawarły umowę dzierżawy w formie notarialnej, zatem powód opowiedział się w skardze kasacyjnej za koniecznością wyrażenia zgody również w tej formie, a skoro to nie zostało uczynione, to znaczy, z powołaniem się na art. 77 KC, że zgoda była nieskuteczna. Skarżąca stwierdziła nawet, że ze względu na treść art. 65 KC powinno się przyjąć, że „powód nigdy nie udzielił pozwanemu zgody na udostępnienie podmiotom trzecim w jakiejkolwiek formie prawa do dysponowania nieruchomością".

Takie stanowisko nie może znaleźć uznania, gdyż strony od zachowania tożsamej formy, co zawarta umowa nie uzależniły ważności oświadczeń woli, związanych z tą umową, w tym zgody na poddzierżawienie lub zawarcie innej umowy, według art. 698 § 1 KC. Nie może to też oznaczać obowiązku zachowania formy pisemnej, bo to wymagałoby uzależnienia ważności oświadczenia woli od zachowania tej formy ad solemnitatem, a takiego wymagania strony nie przewidziały (zob. wyroki SN z dnia 22 grudnia 2005 r., V CSK 8/05, z dnia 20 lipca 2017 r., IV CSK 560/16 i z dnia 18 października 2017 r., II CSK 237/17).

Wyrok SN z dnia 23 marca 2018 r., I CSK 297/17

Standard: 27317 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Zastrzeżenie w stosunku do poddzierżawiającego kary umownej na wypadek niewywiązania się z obowiązku terminowego zwrotu przedmiotu poddzierżawy jest dopuszczalnym środkiem zabezpieczenia interesów majątkowych poddzierżawiającego na wypadek zwłoki poddzierżawcy w wykonaniu jego obowiązku.

Wyrok SN z dnia 20 stycznia 2011 r., I CSK 193/10

Standard: 71244 (pełna treść orzeczenia)