Wyrok z dnia 2018-03-23 sygn. I CSK 297/17

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt I CSK 297/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 marca 2018 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący)
SSN Paweł Grzegorczyk
SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Miasta W.
przeciwko ,,D.” sp. z o.o. w W.
o wydanie nieruchomości,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 23 marca 2018 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w W.
z dnia 14 grudnia 2016 r., sygn. akt I ACa …/15,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony powodowej
na rzecz pozwanej kwotę 2700,- (dwa tysiące siedemset)
złotych z tytułu kosztów postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 14 grudnia 2016 r. Sąd Apelacyjny w W. oddalił apelację
powoda miasta W. od wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 16 lipca 2015 r.,
którym oddalone zostało powództwo przeciwko ,,D.” sp. z o.o. z siedzibą w W. o
wydanie nieruchomości położnej w W. Przyczyną oddalenia powództwa było
uznanie, że bezskuteczne było wypowiedzenie pozwanej przez stronę powodową
umowy dzierżawy nieruchomości zawartej na okres do dnia 30 czerwca 2025 r.
w sytuacji, gdy strony nie przewidziały w umowie - stosownie do art. 673 § 3
w związku z art. 694 k.c. - możliwości jej wypowiedzenia z przyczyny, na którą
powołuje się powód, a rzeczywistą przyczyną wypowiedzenia umowy jest nabranie
przekonania przez powoda o ekonomicznej nieopłacalności tej umowy. W wyniku
rozpoznania apelacji strony powodowej Sąd drugiej instancji podzielił ustalenia
faktyczne i oceny prawne Sądu Okręgowego, oddalając apelację na podstawie art.
385 k.p.c.

Rozstrzygnięcie w sprawie nastąpiło na podstawie ustalenia, że dnia
17 października 1991 r. strona powodowa zawarła ze spółką, którą jest spółkamatka obecnej pozwanej, umowę dzierżawy nieruchomości położonej wzdłuż W. przy ul. W. Umowa ta została ponowiona w 1998 r. ze wskazanym terminem
obowiązywania do połowy 2025 r. W postanowieniach umowy znalazła się zgoda
powoda jako wydzierżawiającego na prowadzenie przez dzierżawcę
w wybudowanych na nieruchomości obiektach działalności przy pomocy innych
osób, przy czym przedmiotem tej działalności było głównie świadczenie różnych
usług rekreacyjnych. Pierwotnie na nieruchomości znajdowało się pięć basenów
i brodzik dla dzieci, jednak wskutek ich zanieczyszczenia i degradacji oraz
uszkodzenia filtrów i przepompowni, zakazano korzystania z tych urządzeń, a po
powodzi w 2010 r. za wiedzą i zgodą powoda niecki basenowe i brodzik zostały
zasypane z zamiarem wybudowania w tym miejscu hotelu. Niezależnie od tego
pozwany w czasie trwania umowy poddzierżawiał i podnajmował różnym
podmiotom poszczególne części dzierżawionej nieruchomości, dzięki czemu na
terenie była prowadzona restauracja, prowadzono też lub projektowano różne
wspólne przedsięwzięcia, np. pole biwakowe.

Przez kilkanaście lat przedstawiciele wydzierżawiającego przeprowadzali
kontrolę dzierżawionego terenu, sporządzając odręczny protokół podpisywany
przez wszystkie osoby uczestniczące w kontroli. Ostatnia z kontroli była
przeprowadzona dnia 22 maja 2012 r. i również został sporządzony w takiej samej
formie protokół, z którego wynikały pozytywne oceny dla dzierżawcy, a nawet
stwierdzenie o „ogromie prac i nakładów" poczynionych przez niego. Jednakże
sporządzony został kolejny protokół z tej kontroli, różniący się treścią od
poprzedniego, ale ani nie był podpisany przez pozwaną, ani nie został jej
doręczony. Stało się to już w czasie, gdy przedstawiciele strony powodowej
w okresie poprzedzającym mistrzostwa Euro 2012 zaczęli uznawać umowę zawartą
z pozwaną za nieopłacalną, której „nie powinno się tolerować". W rezultacie dnia
31 maja 2012 r. wydana została decyzja Dyrektora Regionalnego Zarządu
Gospodarki Wodnej w W. nakazująca przywrócenie terenu do stanu pierwotnego,
rozbiórkę wykonanych obiektów i wywiezienie ziemi, czemu nadany został rygor
natychmiastowej wykonalności, uchylony w październiku 2012 r. przez Prezesa
Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej.

Równolegle, dnia 4 czerwca 2012 r. powód wezwał pozwaną do
przestrzegania zawartej umowy dzierżawy, nakazując mu w ciągu 12 dni
wykonanie szeregu czynności, w tym przystąpienia do realizacji inwestycji
określonej umową, a także zaprzestania poddzierżawiania lub oddawania do
bezpłatnego korzystania dzierżawionej nieruchomości osobom trzecim, na co jak
twierdził nie było nigdy wyrażonej zgody. Dnia 27 lipca 2012 r. powód, wskazując
przyczyny, złożył notarialne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy bez
zachowania terminów wypowiedzenia. Oświadczenie to zostało doręczone
pozwanej dnia 1 sierpnia 2012 r., a następnie wezwano ją do opróżnienia i wydania
nieruchomości, co spotkało się z odmową pozwanej tłumaczącej pozorność
i fikcyjność oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy.

Dokonując oceny skuteczności oświadczenia powoda o wypowiedzeniu
umowy Sąd pierwszej instancji wskazał, że w dacie wypowiedzenia pozwana nie
poddzierżawiała części nieruchomości innym podmiotom, gdyż umowy tego
dotyczące wygasły wcześniej, a odnośnie do umów najmu, to nie były one
wskazane ani w wezwaniu z dnia 4 czerwca 2012 r., ani w oświadczeniu powoda,
co mogło wynikać z przekonania stron z okresu zawierania umowy dzierżawy, że
ograniczenia zawarte w art. 698 § 1 k.c. nie odnosiły się do umów najmu.
Stanowisko takie podzielił Sąd Apelacyjny, włącznie z ustaleniem, że powód
miał wiedzę o wynajmowaniu części dzierżawionej nieruchomości i stan ten
akceptował, ponadto z § 3 ust. 2 umowy wynikało, że powód „z góry" wyraził
blankietową zgodę na poddzierżawę. Niezależnie od tego, rozważając zarzuty
powoda zgłoszone w apelacji, także te odnoszące się do naruszenia przepisów
postępowania, Sąd drugiej instancji uznał za bardziej prawidłową językową
wykładnię art. 698 k.c. i nie rozszerzanie terminu „poddzierżawa" użytego
w tym przepisie na inne formy odpłatnego korzystania przez podmioty trzecie
z dzierżawionej rzeczy. Za niezasadne zostały uznane, powiązane z tą kwestią
zarzuty powoda dotyczące naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 207 § 6 w związku
z art. 217 § 2 i art. 227 k.p.c.

W skardze kasacyjnej, której uzasadnienie było uzupełniane dalszymi
pismami, strona powodowa zarzuciła Sądowi Apelacyjnemu naruszenie prawa
materialnego, tj. art. 698 § 1 k.c. przez jego błędną wykładnię i uznanie, że zgoda
wydzierżawiającego jest konieczna jedynie w przypadku oddawania dzierżawionej
nieruchomości w poddzierżawę lub do bezpłatnego używania; podobny zarzut
dotyczy naruszenia art. 40 ust. 1 w związku z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit a ustawy z dnia
8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym i w związku z zarządzeniem nr 3357/2006
Prezydenta m. W. z dnia 30 marca 2006 r. w sprawie zasad wydzierżawiania na
okres powyżej trzech lat nieruchomości m. W.; art. 698 § 1 w związku z art. 77 k.c.
przez uznanie, że wskazana zgoda, także odnośnie do ustanowienia prawa
użytkowania dzierżawionej nieruchomości na podstawie innych tytułów
obligacyjnych może zostać wyrażona w dowolnej formie, w tym również w sposób
dorozumiany; art. 65 k.c. odnośnie do - jak można wnioskować z treści zarzutu -
błędnej wykładni umowy i zrozumienia treści pozwu. Naruszenie prawa
procesowego dotyczy art. 387 § 21 w związku z art. 391 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c.
przez brak rzeczywistego rozpoznania zarzutu apelacji w postaci naruszenia art.
233 § 1 w związku z art. 207 § 6, art. 217 § 2 i art. 227 k.p.c. Skarżący wniósł
o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania, ewentualnie włącznie z wyrokiem Sądu pierwszej instancji,
ewentualnie po uchyleniu tego wyroku orzeczenie co do istoty sprawy
i uwzględnienie powództwa, a także zasądzenie kosztów postępowania.
W odpowiedzi na skargę pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie
kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia prawa procesowego są
niezasadne, a kwestia odnosząca się do naruszenia przez Sąd tych samych
przepisów postępowania podnoszona była już w apelacji. Brak słuszności zarzutów
procesowych został starannie i prawidłowo wykazany w uzasadnieniu
zaskarżonego wyroku (s. 8-10), bezpodstawne jest więc twierdzenie powoda
o braku rzeczywistego rozpoznania zarzutu apelacji w postaci naruszenia art. 233
§ 1 k.p.c., a także powiązanych z nim w skardze kasacyjnej, a wcześniej w apelacji
art. 207 § 6, art. 217 § 2 i art. 227 k.p.c. Sąd Apelacyjny oparł się na
przeprowadzonych dowodach, które dopuścił w sprawie i wykazał, dlaczego było to
wystarczające do dokonania prawidłowych ustaleń faktycznych. Niezadowolenie
strony z tych ustaleń nie może być podstawą do twierdzenia o braku
wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego.
Odnosząc się do zarzutów skargi kasacyjnej o naruszeniu przez Sąd drugiej
instancji przepisów prawa materialnego, należy najpierw rozważyć kwestię zgody
wydzierżawiającego na poddzierżawę i najem części nieruchomości przez
dzierżawcę. Według art. 698 § 1 k.c. bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie
może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani
go poddzierżawiać. Idea tego przepisu jest racjonalna i niekwestionowana,
a wyraża się głównie w relacjach między stronami umowy dzierżawy opartych na
zaufaniu i zrozumiałej potrzebie wiedzy wydzierżawiającego o tym, kto gospodaruje
na jego nieruchomości i czy jest to zgodne z jego interesem finansowym.
W doktrynie i nielicznym orzecznictwie są skąpe wypowiedzi co do tego,
jaki jest zakres pojęciowy potrzebnej zgody wydzierżawiającego, w szczególności,
czy obejmuje tylko umowę poddzierżawy i poddzierżawców, tak jak przyjęły Sądy
w toku instancji w rozpoznawanej sprawie, czy jest szerszy. Jeżeli szerszy,
to czy dotyczy także umów najmu i innych umów odpłatnych oraz nieodpłatnych,
zwłaszcza że w art. 698 § 1 k.c. jest także mowa o oddaniu przedmiotu dzierżawy
osobie trzeciej do bezpłatnego używania. Zwolennicy szerokiego rozumienia
potrzeby zgody wydzierżawiającego tłumaczą, że skoro zgoda dotyczy
nieodpłatnego używania, to tym bardziej wszystkich innych nazwanych
i nienazwanych umów odpłatnych, a nie tylko poddzierżawy. Takie stanowisko
zajmuje w większości piśmiennictwo, przychyla się do tego również Sąd Najwyższy
w wyroku z dnia 23 marca 2000 r., II CKN 863/98 (OSNC 2000, nr 10, poz. 183).
W wyroku tym chodziło o potrzebną zgodę wydzierżawiającego na skuteczne
przelanie przez dzierżawcę na osobę trzecią wierzytelności przysługującej mu
wobec tego wydzierżawiającego. Sąd Najwyższy, podzielając pogląd
o konieczności zgody wydzierżawiającego w takim wypadku, powołał się na art.
698 w związku z art. 509 k.c.

Ma rację powód, że przelew wierzytelności dzierżawcy na osobę trzecią,
to oczywiście nie to samo, co umowa najmu zawarta przez dzierżawcę w ramach
wykonywanej już umowy dzierżawy. Jeżeli jednak nawet do zawarcia umowy
przelewu wierzytelności ze względu na właściwości zobowiązań (art. 509 § 1 in fine
k.c.), w tym wypadku wynikających z umowy dzierżawy, potrzeba zgody
wydzierżawiającego, a taki pogląd należy podzielić, to tym bardziej zgoda ta jest
wymagana w razie zawierania odpłatnej umowy najmu, będącej umową równoległą
do dzierżawy (o korzystanie z rzeczy) i której przepisy należy odpowiednio
stosować, chyba że przepisy o dzierżawie zawierają własną regulację (art. 694 k.c.).
W uzasadnieniu powołanego wyroku Sądu Najwyższego jest wskazane, że art. 698
§ 1 k.c. zabrania wszelkich czynności prawnych, dokonywanych bez zgody
wydzierżawiającego, zmierzających do udostępnienia używania przedmiotu
dzierżawy osobom trzecim z zachowaniem przez dzierżawcę swojego prawa.
Ponadto, jeżeli wymaga się zgody wydzierżawiającego także dla umów o
nieodpłatne korzystanie z przedmiotu dzierżawy, a więc wtedy, gdy dzierżawca nie
uzyska żadnej własnej korzyści majątkowej, to na drodze utrwalonych reguł
wnioskowania (a maiori ad minus) przyjąć należy, że tym bardziej zgody tej
wymaga umowa najmu oraz wszelkie inne, które wiążą się z oddaniem rzeczy do
korzystania. Dodatkowo przekonuje o tym art. 668 § 1 zdanie pierwsze k.c.,
zgodnie z którym chcąc podnająć rzecz oddaną w najem można to uczynić, jeżeli
umowa tego nie zabrania. Z kolei, art. 668[2] zdanie pierwsze k.c. do podnajmu lub
oddania do bezpłatnego używania lokalu lub jego części wymaga zgody
wynajmującego, podobnie sformułowanej jak w art. 698 § 1 k.c. Odnosi się to
jednak tylko do lokalu, a nie do innych rodzajów nieruchomości.
Aktualny jest zatem pogląd Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia
7 listopada 1997 r., III CKN 249/97 (OSNC 1998, nr 3, poz. 53) uznał, że do
poddzierżawy nie ma zastosowania art. 668 k.c. o najmie. Zostało to uzasadnione
przede wszystkim naturą prawną najmu i dzierżawy, w której istotna jest możliwość
pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy, a odmienna sytuacja prawna
możliwości podnajmu oraz poddzierżawy wynika z różnych funkcji tych umów.
Zaprezentowany pogląd wzmacnia argumentację, według której zgoda na
podstawie art. 698 § 1 k.c. obejmuje również umowę najmu. Podsumowując,
należy przyznać słuszność stanowisku strony powodowej, że z art. 698 § 1 k.c.
wynika obowiązek dzierżawcy uzyskania zgody od wydzierżawiającego na
poddzierżawienie, wynajęcie i dokonanie innego rodzaju czynności prawnej
związanej z odpłatnym lub bezpłatnym oddaniem przedmiotu dzierżawy lub jej
części do używania osobie trzeciej.

Stwierdzenie to nie oznacza jednak, że w rozpoznawanej sprawie nie została
udzielona przez wydzierżawiającego, wymagana ustawowo zgoda dla dzierżawcy
na zawarcie przez niego umów najmu, o których mowa w ustaleniach Sądu
pierwszej i drugiej instancji oraz w skardze kasacyjnej i w odpowiedzi na tę skargę.
Zgoda ta została bowiem udzielona już w samej umowie stron z 1998 r. (§ 3.1.)
w bardzo szerokim sformułowaniu, jako zgoda na prowadzenie przez dzierżawcę
„w wybudowanych przez niego obiektach działalności przy pomocy innych osób
fizycznych i prawnych wskazanych przez dzierżawcę". Na zgodę tę wskazuje
również kolejne postanowienie w tej umowie (§ 5), z którego wynikają tak szerokie
i różnorodne zobowiązania inwestycyjne dzierżawcy, że wydaje się oczywiste,
iż nie mógł on w wybudowanych obiektach prowadzić działalności samodzielnie.
Z kolei, troska o własne interesy wydzierżawiającego i doświadczenie życiowe
pokazują, że gdyby wydzierżawiający chciał uzależniać tę działalność od udzielanej
dzierżawcy zgody na zawieranie umów z osobami trzecimi, to niezależnie
od ogólnej normy zawartej w art. 698 § 1 k.c. umieściłby w umowie odpowiednie
zastrzeżenie. Przesądzające o udzielonej zgodzie jest jednak zapewne tolerowanie
przez Wydzierżawiającego stanu faktycznego, o którym wiedział od czasu zawarcia
pierwszej (w 1991 r.), drugiej (w 1995 r.), a zwłaszcza trzeciej umowy z dzierżawcą
(w 1998 r.), że wynajmuje on lub oddaje do nieodpłatnego korzystania części
dzierżawionej nieruchomości, gdyż nie było to nigdy kwestionowane podczas
okresowych kontroli dokonywanych przez przedstawicieli wydzierżawiającego,
o których była mowa w ustaleniach faktycznych, aż do wiosny 2012 r.
Przyjmując zatem, że do oddania nieruchomości lub jej części
w poddzierżawę, najem lub do nieodpłatnego korzystania przez osoby trzecie
dzierżawca powinien był uzyskać zgodę wydzierżawiającego, to w okolicznościach
rozpoznawanej sprawy należy uznać uzyskanie tej zgody. Zwraca uwagę,
że w notarialnym oświadczeniu powoda o wypowiedzeniu umowy dzierżawy bez
zachowania terminów wypowiedzenia z dnia 27 lipca 2012 r., w § 2 pkt 5 wskazane
zostało tylko, że dzierżawca wbrew art. 698 k.c. poddzierżawił lub oddał do
bezpłatnego używania część przedmiotu dzierżawy podmiotowi trzeciemu. Nie ma
w tym oświadczeniu nic o umowach najmu, a z ustaleń Sądów w toku instancji
wynika, że umowy poddzierżawy już w chwili składania oświadczenia przez powoda
- nie występowały.

Strona powodowa zarzuciła w skardze kasacyjnej, że uznanie
w zaskarżonym wyroku, iż zgoda wydzierżawiającego może być udzielona
w sposób dorozumiany jest nie do pogodzenia z art. 77 § 1 k.c., który stanowi o tym,
że uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej samej formy, jaką
ustawa lub strony przewidziały dla jej zawarcia. Skoro zatem umowa dzierżawy
była zawarta między stronami w formie aktu notarialnego, co jest bezsporne, to jak
twierdzi skarżący, wyrażenie zgody na poddzierżawę lub ustanowienie innych
tytułów o charakterze obligacyjnym wymagałaby również zachowania formy aktu
notarialnego. Zwrócić należy uwagę, że zarzutu dotyczącego niezastosowania art.
77 § 1 k.c. nie było w zarzutach apelacji.

Mimo powołania się na doktrynę, strona powodowa nie zauważyła, że należy
odróżnić sposób złożenia oświadczenia woli od jego formy. Powstaje więc
podwójne pytanie, najpierw o to, czy uzyskana zgoda winna być udzielona
w odpowiedni sposób oraz, czy ma mieć jakąś formę szczególną, a następnie,
czy w rozpoznawanej sprawie ten sposób oświadczenia woli i jego wymagana
prawem forma zostały zachowane.

Co do sposobu udzielenia zgody, to oświadczenie woli zawierające taką
zgodę mogło być złożone przez wydzierżawiającego albo wyraźnie, albo w sposób
dorozumiany.

Rozważając tę kwestię należy pamiętać, że nie chodzi o zakwestionowanie
ważności samych umów najmu zawartych przez dzierżawcę, gdyż umowy te
pozostają ważne. Brak zgody i wydzierżawiającego, stosownie do art. 698 § 2 k.c.,
ma tylko to znaczenie, że daje prawo wydzierżawiającemu do wypowiedzenia
umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia (wyrok Sądu
Najwyższego w sprawie III CKN 249/97 i cyt. w nim wydane pod rządami
kodeksu zobowiązań orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 1959 r. I CR
211/59. OSPiKA 1961, nr 2, poz. 31). W doktrynie i orzecznictwie nie jest
sprecyzowane stanowisko, czy zgoda na gruncie art. 698 § 1 k.c. musi być
udzielona wyraźnie, czy też można jej udzielić także w sposób dorozumiany
(zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2005 r., III CK 307/05 oraz z dnia
29 listopada 1999 r., III CKN 437/98 i z dnia 14 czerwca 2013 r., V CSK 330/12,
nie publ.). Rozstrzygnięcie tego problemu nie jest jednak potrzebne na gruncie
ustaleń faktycznych w rozpoznawanej sprawie, gdyż ze względu na wskazaną treść
umowy dzierżawy zawartej między stronami i inne wymienione wcześniej
okoliczności, zgoda była z pewnością udzielona wyraźnie.

To jednak wymaga odpowiedzi na drugie pytanie, to znaczy, czy
wydzierżawiający udzielając zgody zachował wymaganą prawem formę czynności
prawnej? Jak wiadomo, przepisy o umowie dzierżawy nie uzależniają ważności
tej umowy od zachowania jakiejś formy szczególnej. Zastosowanie ma zatem art.
60 k.c., który poza swobodą co do sposobu oświadczenia woli jest powszechnie
uważany za przepis, wyrażający również zasadę swobody wyboru formy czynności
prawnej. Jednak w sprawie jest wiadome, że strony zawarły umowę dzierżawy
w formie notarialnej, zatem powód opowiedział się w skardze kasacyjnej za
koniecznością wyrażenia zgody również w tej formie, a skoro to nie zostało
uczynione, to znaczy, z powołaniem się na art. 77 k.c., że zgoda była nieskuteczna.
Skarżąca stwierdziła nawet, że ze względu na treść art. 65 k.c. powinno się przyjąć,
że „powód nigdy nie udzielił pozwanemu zgody na udostępnienie podmiotom
trzecim w jakiejkolwiek formie prawa do dysponowania nieruchomością".
Takie stanowisko nie może znaleźć uznania, gdyż strony od zachowania
tożsamej formy, co zawarta umowa nie uzależniły ważności oświadczeń woli,
związanych z tą umową, w tym zgody na poddzierżawienie lub zawarcie innej
umowy, według art. 698 § 1 k.c. Nie może to też oznaczać obowiązku zachowania
formy pisemnej, bo to wymagałoby uzależnienia ważności oświadczenia woli
od zachowania tej formy ad solemnitatem, a takiego wymagania strony nie
przewidziały (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2005 r., V CSK 8/05,
z dnia 20 lipca 2017 r., IV CSK 560/16 i z dnia 18 października 2017 r., II CSK
237/17).

Mając to na uwadze należało uznać zarzuty skargi kasacyjnej za niezasadne
i w związku z tym na podstawie art. 398[14] k.p.c. należało orzec jak w sentencji,
rozstrzygając o kosztach postępowania na podstawie art. 98 w związku z art. 391
§ 1 i art. 398[21] k.p.c

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 1/2021

Z art. 698 § 1 k.c. wynika obowiązek dzierżawcy uzyskania zgody od wydzierżawiającego na poddzierżawienie, wynajęcie i dokonanie innego rodzaju czynności prawnej związanej z odpłatnym lub nieodpłatnym oddaniem przedmiotu dzierżawy lub jej części do używania osobie trzeciej.

(wyrok z dnia 23 marca 2018 r., I CSK 297/17, K. Zawada, P. Grzegorczyk, W. Katner, niepubl.)

Glosa

Marcina Drewka, Przegląd Sądowy 2020, nr 5, s. 110

Glosa jest aprobująca.

Autor wskazał, że glosowane orzeczenie dotyczy dwóch ważnych dla praktyki gospodarczej kwestii, tj. dopuszczalności udzielenia zgody w tzw. postaci blankietowej oraz zakresu czynności, których dokonanie wymaga zgody wydzierżawiającego.

Zdaniem glosatora, Sąd Najwyższy uzasadniając dopuszczalność wyrażenia przez wydzierżawiającego generalnej (blankietowej) zgody trafnie odwołał się do rationis legis art. 698 k.c., a więc ochrony interesu prawnego wydzierżawiającego oraz szczególnego zaufania między stronami umowy dzierżawy. Zauważył ponadto, że wyrażenie w ten sposób zgody w dostateczny sposób chroni wydzierżawiającego, który w treści umowy decyduje, czy i w jakim zakresie wyrazi zgodę na poddzierżawę.

W ocenie glosatora, Sąd Najwyższy trafnie przyjął, że wymaganie uzyskania zgody wydzierżawiającego obejmuje nie tylko oddanie rzeczy w poddzierżawę lub do nieodpłatnego korzystania, ale także udostępnienie przez dzierżawcę nieruchomości osobie trzeciej tytułem podnajmu lub innych umów dotyczących korzystania z rzeczy. Autor wskazał, że odnośnie do wskazanej kwestii Sąd Najwyższy wypowiedział się w wyroku z dnia 23 marca 2000 r., II CKN 869/98 (niepubl.) i stanowisko to spotkało się z wyraźną aprobatą doktryny.

Autor podzielił również zajęte w glosowanym orzeczeniu stanowisko, że wymaganie zgody wynikające z treści art. 698 k.c. należy odnosić także do przypadku dokonania przez dzierżawcę przelewu praw na osobę trzecią, odmienne bowiem zapatrywanie prowadziłoby do obejścia celu tego przepisu. Zauważył, że podobne rozstrzygnięcie przyjmowane jest na gruncie systemów common law. K.L.