Wyrok z dnia 1997-11-07 sygn. III CKN 249/97

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CKN 249/97

Wyrok z dnia 7 listopada 1997 r.

Do poddzierżawy nie ma zastosowania art. 668 k.c. o najmie.

Przewodniczący: sędzia SN C. Żuławska (sprawozdawca).

Sędziowie SN: T. Domińczyk, M. Sychowicz.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 1997 r. na rozprawie sprawy z powództwa Andrzeja S. i Mieczysława S. przeciwko Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej "Z. (...)" w G. oraz Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa - Oddział Terenowy w L. o ustalenie, na skutek kasacji powodów od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Lublinie z dnia 4 marca 1997 r. sygn. akt (...)

uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Wojewódzkiemu w Lublinie do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Z uzasadnienia:

Powodowie Andrzej S. i Mieczysław S. wystąpili w dniu 16 stycznia 1996 r. o ustalenie przez sąd, że łączy ich z pozwaną Rolniczą Spółdzielnią Produkcyjną "Z.(...)" umowa z dnia 15 grudnia 1994 r. o dzierżawę oznaczonej nieruchomości. Powód pozwał także po stronie pozwanej Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa.

W sprawie ustalony został następujący stan faktyczny:

W dniu 16 grudnia 1992 r. pozwana Agencja zawarła z Zarządem Gminy umowę zlecenia, w której upoważniła zleceniobiorcę do zawierania w swoim imieniu umów sprzedaży i umów dzierżawy nieruchomości Skarbu Państwa, zleceniobiorca zaś zobowiązał się do zawierania takich umów na warunkach określonych w umowie i w przepisach w tejże umowie wskazanych. Działając na podstawie tego upoważnienia, Zarząd Gminy zawarł z pozwaną Spółdzielnią w dniu 9 września 1994 r. umowę dzierżawy użytków rolnych o ogólnej powierzchni 628,63 ha, w skład których wchodziły m.in. tak nazwane "grunty pod wodami" o powierzchni 34,11 ha. Umowa zawarta została na 20 lat. Pozwana Spółdzielnia poddzierżawiła wydzierżawione grunty rolnikom, a w szczególności umową z dnia 15 grudnia 1994 r. poddzierżawiła powodom stawy rybne wraz z budowlami i urządzeniami o powierzchni 27 ha lustra wody. Ta ostatnia umowa, zawarta na 5 lat, została podpisana przez pozwaną Spółdzielnię, przez obydwu powodów oraz przez Wójta Gminy (z pieczątką Zarządu Gminy), pod odręcznie wpisanym jego oświadczeniem: "Umowa poddzierżawy zawarta zgodnie z § 7 umowy z AWRSP w L.".

W związku z zarzutami pozwanej Agencji przeciwko Zarządowi Gminy, jako mandatariuszowi, że dopuścił się "nieprawidłowości w zakresie rozdysponowania gruntów", pozwana Agencja w notatce służbowej z dnia 7 marca 1995 r. zażądała od Wójta Gminy, ażeby wypowiedział pozwanej Spółdzielni umowę dzierżawy oraz, ażeby rozwiązał umowę dzierżawy (tj. poddzierżawy) z rolnikami - z zagrożeniem, iż w przeciwnym razie rozwiąże umowę zlecenia z dnia 16 grudnia 1992 r. W "notatce" tej Wójt Gminy zobowiązał się do wypowiedzenia umowy dzierżawy pozwanej Spółdzielni. Figuruje w niej również następujące zdanie: "Wójt Gminy rozwiąże umowy z rolnikami (...)". Podporządkowując się treści "notatki" Wójt Gminy swoim pismem z dnia 10 marca 1995 r., skierowanym do pozwanej Spółdzielni, rozwiązał bez wypowiedzenia umowę z dnia 9 września 1994 r., powołując przy tym naruszenie § 7 umowy. Postanowienie to brzmiało: "Dzierżawca może za zgodą Wydzierżawiającego poddzierżawić część dzierżawionych gruntów osobom trzecim".

W tym samym dniu 10 marca 1995 r. Wójt Gminy skierował też do każdego z powodów swoje pismo, w którym oświadczył, że rozwiązuje bez zachowania terminu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień 30 marca 1995 r., umowę dzierżawy z dnia 15 grudnia 1994 r. z tej samej przyczyny, tj. naruszenia § 7 umowy z dnia 9 września 1994 r. W czerwcu 1995 r. w trybie przetargu, do którego zgłosili się również powodowie, Zarząd Gminy zobowiązał się wydać przedmiotowe stawy w dzierżawę wygrywającej przetarg osobie trzeciej, jednakże powodowie odmówili wydania przedmiotu poddzierżawy (stawów), powołując się na umowę dzierżawy z dnia 15 grudnia 1994 r., jako zawartą na czas oznaczony, której rozwiązanie było nieskuteczne. Proponowane przez powodów ugodowe załatwienie sprawy nie doszło do skutku, wobec czego powodowie skierowali sprawę na drogę sporu o ustalenie, że umowa z dnia 15 grudnia 1994 r. jest wiążąca.

Sąd Rejonowy oddalił powództwo, opierając się na art. 698 i 668 § 2 k.c., stosowanym - zgodnie z art. 694 k.c. - odpowiednio do umowy dzierżawy, i stwierdzając, że umowa poddzierżawy trwać może najdłużej do rozwiązania umowy dzierżawy (między wydzierżawiającym a dzierżawcą). Co do zasadności rozwiązania tej ostatniej umowy sąd wyraził pogląd, że decydujące znaczenie ma tu zmiana oceny zgodności z § 7 umowy dzierżawy przez Wójta Gminy, co odbiera jego podpisowi na umowie poddzierżawy walor "zgody wydzierżawiającego". Sąd wypowiedział się w związku z tym o dobrej wierze powodów, jako strony umowy poddzierżawy - i wobec tego nie obciążył ich kosztami procesu. Apelacja powodów została oddalona przez Sąd Apelacyjny, który nie obciążył powodów również kosztami procesu za drugą instancję. Sąd Apelacyjny podzielił pogląd prawny sądu pierwszej instancji "(...), że forma szczególna, o której mowa w § 2 art. 63 k.c., w konkretnej sytuacji jest równoznaczna z formą pisemną, przy równoczesnym zachowaniu wymogu prawidłowej, dwuosobowej reprezentacji Zarządu Gminy".

Jednoosobowo działający Wójt, pozbawiony pełnomocnictwa szczególnego od pozwanej Agencji, zgody takiej wyrazić skutecznie nie mógł. Zarazem Sąd Apelacyjny jednoosobowe działanie tegoż Wójta przy rozwiązywaniu umowy z pozwaną Spółdzielnią uznał za uprawnione i skuteczne, przyjmując, że notatka służbowa z dnia 7 marca 1995 r. stanowiła stosowne pełnomocnictwo dla tegoż Wójta. Kasacja wniesiona przez pełnomocnika powodów od tego orzeczenia została oparta na zarzutach naruszenia prawa zarówno materialnego, jak i formalnego. W szczególności skarżący zarzucił naruszenie art. 74 § 1 k.c. i art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym (jedn. tekst: Dz. U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm.), art. 698 § 2 i art. 694 w zw. z art. 668 § 2 k.c., a także art. 316 § 1 w zw. z art. 391 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty związane z przyjęciem w zaskarżonym orzeczeniu, że strony umowy zlecenia z dnia 16 grudnia 1992 r. dokonały jej zmiany, dzięki której Wójt Gminy uzyskał umocowanie do jednoosobowego działania w sprawach umów dzierżawy, są trafne. Ocena ta uzasadniona jest potrójnie:

- po pierwsze, umowa ta przewidywała, że umocowany do zawierania w imieniu pozwanej Agencji umów sprzedaży i dzierżawy jest Zarząd Gminy. Obowiązujące przepisy przewidują, że przy dokonywaniu czynności cywilnoprawnych przez Zarząd Gminy wymagana jest reprezentacja łączna dwuosobowa (art. 46 ust. 1 cyt. ustawy o samorządzie terytorialnym). Zasada ta nie może zostać zmieniona w trybie umowy (zmiany umowy);

- po drugie, przyjęcie, że "notatka służbowa" z dnia 7 marca 1995 r. stanowi zmianę umowy zlecenia jest dowolne i zbyt daleko idące. Nie wskazuje na to treść notatki, a w szczególności brak w niej nawiązania do jakiegokolwiek fragmentu umowy, który miałby podlegać zmianie, w tym - zwłaszcza do § 1 i 17, regulującego kwestię pełnomocnictw dla mandatariusza;

- po trzecie, jakichkolwiek zmian umowy mogłyby dokonać tylko jej strony, należycie reprezentowane. podczas gdy przy sporządzaniu przedmiotowej "notatki" po stronie Zarządu Gminy brak było należytej, tj. dwuosobowej reprezentacji.

Rozważyć trzeba jednak, czy z "notatki" tej nie wynika, że Wójt Gminy - "w osobie uczestniczącej w sporządzaniu notatki" - został osobiście upoważniony do działania w imieniu pozwanej Agencji w sprawach umów dzierżawy. Analiza opisanego powyżej tekstu "notatki" każe odrzucić taką jej wykładnię. "Notatka" nie ma charakteru czynności prawnej, nie zawiera oświadczenia woli o udzieleniu pełnomocnictwa oznaczonej osobie fizycznej, a nade wszystko przyznanie jej takiego znaczenia nie pozwalałoby na pogodzenie jej z umową zlecenia, na mocy której Zarząd Gminy był upoważniony do działań w zakresie umów dzierżawy. W szczególności zgodnie z § 17 tej umowy Zarząd Gminy (mandatariusz) działał na podstawie pełnomocnictwa mającego formę prawną szczególną. W istocie notatka ta, zgodnie z charakterem tego typu aktów, zawiera dyspozycje jednego kontrahenta, niezadowolonego ze sposobu wykonywania umowy wobec drugiego kontrahenta, kierowane na ręce osoby fizycznej, która w strukturze organizacyjnej tego drugiego kontrahenta pełni funkcję kierowniczą.

Omówiona nieskuteczność oświadczenia Wójta Gminy, zamieszczonego w pismach z dnia 10 marca 1995 r., skierowanych do powodów, a dotyczących rozwiązania umowy poddzierżawy, przesądza o dalszym trwaniu tej umowy. Zarzut naruszenia art. 668 § 2 w związku z art. 694 k.c. należało również uznać za uzasadniony Zastosowanie tego przepisu prowadziłoby do wniosku, że zakończenie stosunku dzierżawy powoduje z mocy prawa rozwiązanie umowy poddzierżawy. Przeciwko takiemu wnioskowi przemawia następująca argumentacja: Umowa najmu różni się w sposób istotny od umowy dzierżawy tym mianowicie, że funkcją gospodarczą najmu jest uzyskanie możności używania danej rzeczy, funkcją dzierżawy zaś jest uzyskanie możności pobierania z cudzej rzeczy pożytków, czyli jej eksploatacja produkcyjna. Dzierżawca musi inwestować w rzecz, tego bowiem z reguły wymaga osiąganie pożytków. Przepisy o dzierżawie chronią zatem w szczególny sposób jego interesy, a zwłaszcza chronią stabilność stosunku dzierżawy, a nawet jego długotrwałość. Przykłady takiej ochrony dają m.in. art. 699 k.c. (zapłata czynszu z dołu), art. 700 k.c. (możliwość obniżenia czynszu w razie, w określony sposób uwarunkowanego, zmniejszenia dochodu), art. 703 (konieczność udzielenia dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu), art. 695 (30-letni okres, na jaki można umówić nierozwiązywalność dzierżawy oraz prawo pierwokupu dla dzierżawcy).

Uwzględniając te właśnie różnice funkcji oraz natury najmu i dzierżawy, ustawodawca nie poprzestał na prostym odesłaniu do odpowiedniego stosowania przepisów o najmie (jak zrobił to w art. 604k.c. w odniesieniu do zamiany i sprzedaży), lecz zastrzegł w art. 694 k.c. "zachowanie przepisów poniższych". Do przepisów tych należy art. 698 k.c. Reguluje on sytuację analogiczną do tej, jaka została uregulowana przez art. 668 § 1 k.c. przy podnajmie, czyni to jednak w sposób odmienny - co także potwierdza omawianą różnicę funkcji tych dwu umów. W szczególności poddzierżawienie wziętego w dzierżawę przedmiotu wymaga uzyskania zgody wydzierżawiającego, podczas gdy podnajęcie przedmiotu najmu jest pozostawione swobodnej decyzji najemcy, chyba że umowa najmu zawiera wyraźne zastrzeżenie przeciwne ("zabrania"). Strony najmu zatem, zamieszczając w umowie stosowne zastrzeżenie, mogą też uzgodnić określone konsekwencje jego naruszenia, a jeśli tego nie uczynią, wówczas wchodzą w grę ogólne przepisy o odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązań umownych.

Podnajemcę wszakże, który nie musi przecież znać zastrzeżeń z umowy najmu, dotykają jej skutki w razie, gdy uzgodniono w niej sankcję jednostronnego zerwania umowy za naruszenie zakazu podnajmywania, w takiej bowiem sytuacji stosunek podnajmu ulega rozwiązaniu z chwilą ustania najmu. Po to, aby obciążyć najemcę tak dotkliwymi konsekwencjami naruszenia umowy, zawartej między innymi osobami, konieczny był wyraźny przepis prawa (art. 668 § 2 k.c.). Jego istnienie powoduje, że każdy podnajemca musi się liczyć z takim właśnie osłabieniem jego położenia prawnego, czyli z tym, że w sytuacji podnajemcy może korzystać z ochrony prawnej węższej niż ta, jaka ustawowo przysługuje najemcy.

Analogiczna sytuacja faktyczna przy dzierżawie pod względem prawnym kształtuje się inaczej. W wypadku mianowicie, gdy ciążący na dzierżawcy ustawowy obowiązek wyjednania zgody wydzierżawiającego na poddzierżawę nie zostanie wykonany, prawo przewiduje sankcję szczególną, polegającą na przyznaniu wydzierżawiającemu uprawnienia do wypowiedzenia umowy z dzierżawcą - i to ze skutkiem natychmiastowym, przy czym umowa poddzierżawy, choć zawarta bez wymaganej zgody wydzierżawiającego, pozostaje ważna (tak orz. SN z dnia 9 czerwca 1959 r., OSPiKA 1961, poz. 31). Realizuje się w ten sposób ochrona interesu poddzierżawcy, który nie powinien ponosić sankcji za działania, a ściślej - zaniechania dzierżawcy. W relacjach podmiotowych - usunięcie "środkowego ogniwa", jakim jest dzierżawca, powoduje, że trwająca nadal umowa wiąże wydzierżawiającego z pierwotnym poddzierżawcą i podlega ogólnemu reżimowi prawnemu umowy dzierżawy. Ewentualne szkody, jakich w związku z taką zmianą kontrahenta doznałby wydzierżawiający, mogłyby stanowić uzasadnienie jego roszczeń przeciwko pierwotnemu dzierżawcy w ramach odpowiedzialności kontraktowej.

Jak wynika z powyższego, sytuacje faktyczne podnajmu z jednej, a poddzierżawy z drugiej strony - mimo ich podobieństwa - znalazły unormowania różne, co uzasadnione jest odmiennością funkcji i samej istoty, z tego punktu widzenia, najmu i dzierżawy. Nie ma zatem podstaw do stosowania do poddzierżawy art. 668 k.c. o najmie, skoro znalazła ona w art. 698 k.c. unormowanie osobne i kompletne.

Dodać należy, że w okolicznościach konkretnej, rozstrzyganej sprawy wziąć trzeba pod uwagę także pewne względy szczególne, uzasadniające udzielenie daleko idącej ochrony powodowym poddzierżawcom.

Przy zawieraniu umów dzierżawy i poddzierżawy państwowych gruntów rolnych ukształtował się trwający od kilkudziesięciu lat sposób postępowania, który polegał w szczególności na tym, że umowy poddzierżawy zawierane bywały w formie trójstronnego porozumienia. Świadectwo istnienia takiego zwyczaju daje uzasadnienie cytowanego orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 1959 r., w którym wyraźnie wyróżniono przypadki zawierania zwykłych umów poddzierżawy z odrębnym wyrażeniem zgody przez wydzierżawiającego oraz przypadki zawierania porozumień trójstronnych. W razie zawarcia umowy poddzierżawy w postaci takiego porozumienia trójstronnego, tzn. przy udziale wydzierżawiającego (dawniej: Państwowego Funduszu Ziemi), dzierżawcy (dawniej: rolniczej spółdzielni produkcyjnej) i poddzierżawcy (rolnika), późniejsze wypowiedzenie umowy dzierżawy przez wydzierżawiającego nie mogło pociągnąć rozwiązania umowy poddzierżawy z tej mianowicie przyczyny, że - jak się przyjmowało - w porozumieniu takim wydzierżawiający zaciągnął określone zobowiązanie wobec podzierżawcy, musi więc honorować jego prawa do czasu ekspirowania umowy poddzierżawy.

Uzasadnieniem ukształtowania się takiej praktyki była chęć silniejszego ustabilizowania pozycji poddzierżawcy, to bowiem zapewniało lepsze wykorzystanie produkcyjne państwowej ziemi. Mimo zmiany systemu gospodarczego i zmian przepisów prawnych praktyka ta, jak wydają się świadczyć okoliczności niniejszej sprawy, utrzymuje się co najmniej w takim stopniu, że stosowana jest forma wyrażania zgody przez wydzierżawiającego przez podpisanie - obok podpisów dwu kontrahentów - umowy poddzierżawy. Prawdą jest, że w niniejszej sprawie wydzierżawiający działał z naruszeniem przepisów o reprezentacji osoby prawnej, bo umowę tę podpisał jednoosobowo Wójt Gminy, co uzasadniało wykorzystanie uprawnienia odstąpienia od umowy dzierżawy przez wydzierżawiającego. Jednakże nie sposób pominąć tego, że w oczach poddzierżawiających (rolników) zaaprobowanie zawieranej przez nich umowy poddzierżawy przez osobę urzędową, Wójta Gminy, działającego w imieniu Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa i z powołaniem się na zawartą z nią umowę - było wystarczającym sposobem stwierdzenia, że poddzierżawa jest zawarta prawidłowo i zgodnie z przepisami. Ich zaufanie do działań osoby sprawującej funkcje urzędowe nie może być pozbawione ochrony prawnej, naruszałoby to bowiem zasadę ochrony zaufania obywatela do Państwa i jego organów.

Z powyższych przyczyn Sąd Najwyższy uwzględnił kasację. Wobec tego, że w dalszych stosunkach powodów i pozwanej Agencji zajdzie potrzeba uwzględnienia aktualnego stanu tych stosunków, po uchyleniu zaskarżonego orzeczenia sprawa została przekazana Sądowi Apelacyjnemu.

OSNC 1998 r., Nr 3, poz. 53