Zwrot rzeczy w rozumieniu art. 677 w przypadku zbycia rzeczy najętej (art. 678 k.c.)

W uzasadnieniu wyroku z dnia 31 stycznia 1969 r., II CR 530/68 Sąd Najwyższy stanowczo odrzucił pogląd, że – w przypadku zbycia rzeczy wynajętej – za „zwrot rzeczy” w rozumieniu art. 677 k.c. należy uważać przekazanie nieruchomości nabywcy, co następuje w chwili jej sprzedaży. 

Zdaniem Sądu Najwyższego, pogląd ten jest nie do przyjęcia już z tego względu, że zbycie przedmiotu najmu może nastąpić bez wiedzy najemcy, dla którego w takim przypadku roczny termin z art. 677 k.c. mógłby upłynąć, zanim w ogóle dowiedział się on o zbyciu rzeczy.

W związku z tym dopóki trwa pierwotny stosunek najmu, w który na podstawie art. 678 § 1 k.c. wstępuje nabywca, dopóty nie może być mowy o zwrocie rzeczy w rozumieniu art. 677 k.c. i wskutek tego termin roczny przewidziany w powyższym przepisie nie rozpoczyna biegu.

Sytuacja ulega zmianie, gdy nabywca skorzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 678 § 1 zdanie końcowe k.c. i dokona wypowiedzenia najmu. Z chwilą upływu terminu wypowiedzenia stosunek prawny oparty na dotychczasowej umowie najmu wygasa. Należy więc uznać, że z tą chwilą następuje też zwrot przedmiotu najmu, choćby następnie nabywca zawarł z dotychczasowym najemcą nową umowę, najemca wchodzi bowiem wówczas we władanie przedmiotu najmu na nowo i ten nowy stosunek prawny nie może mieć żadnego wpływu na bieg terminu z art. 677 k.c. w stosunku do poprzedniego wynajmującego.

Do tego stanowiska Sąd Najwyższy nawiązał, aprobując je w pełni, w cytowanym wyroku z dnia 5 czerwca 1986 r., IV CR 137/86.

Uchwała SN z dnia 30 września 2005 r., III CZP 50/05

Standard: 26254 (pełna treść orzeczenia)

Wymaga rozważenia, co należy rozumieć przez chwilę zwrotu rzeczy w rozumieniu art. 677 k.c. w sytuacji, gdy wynajmujący zbył przedmiot najmu. Sąd Najwyższy wypowiedział się w tym przedmiocie (por. w szczególności orz. SN z dnia 31 stycznia 1969 r. II CR 530/68). Odrzucił przede wszystkim - jako nie znajdujący uzasadnienia w przepisach prawa - pogląd, że za "zwrot" rzeczy należy uważać przekazanie nieruchomości nabywcy, co następuje w dacie sprzedaży: jest on nie do przyjęcia - już choćby z tego względu, że zbycie przedmiotu najmu może nastąpić bez wiedzy najemcy, dlatego - w takim razie - roczny termin mógłby upłynąć zanim w ogóle dowiedział się on o zbyciu rzeczy.

W takich warunkach uznać należy, że dopóki trwa pierwotny stosunek najmu, w który z mocy art. 678 § 1 k.c., wstępuje nabywca, dopóty nie może być mowy o zwrocie rzeczy w rozumieniu art. 677 k.c. i wskutek tego termin roczny przewidziany w art. 677 nie rozpoczyna biegu.

Sytuacja ulega zmianie, gdy nabywca skorzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 678 § 1 zdanie końcowe k.c. i dokona wypowiedzenia najmu (jak w sprawie). Z chwilą upływu terminu wypowiedzenia stosunek prawny oparty na dotychczasowej umowie najmu wygasa. Z tą chwilą następuje zwrot przedmiotu najmu (choćby następnie nabywca zawarł z dotychczasowym najemcą nową umowę). W tym ostatnim wypadku najemca wchodzi we władanie przedmiotu najmu na nowo i ten nowy stosunek prawny nie ma żadnego wpływu na bieg terminu z art. 677 k.c. w stosunku do poprzedniego wynajmującego.

Powyższe uwagi zatem prowadzą do wniosku, że najemcą, który dokonał - przed zbyciem przez wynajmującego przedmiotu najmu - koniecznych napraw (art. 663 k.c.) lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy. To samo dotyczy roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed zbyciem. Nie przechodzą także na nabywcę roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy.

Wyrok SN z dnia 5 czerwca 1986 r., IV CR 137/86

Standard: 32555 (pełna treść orzeczenia)