Wyrok z dnia 1986-06-05 sygn. IV CR 137/86

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt IV CR 137/86

Wyrok z dnia 5 czerwca 1986 r.

Najemca, który dokonał - przed zbyciem przez wynajmującego przedmiotu najmu - koniecznych napraw (art. 663 k.c.) lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy. To samo dotyczy roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed zbyciem. Nie przechodzą także na nabywcę roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy.

Przewodniczący: Sędzia SN T. Żyznowski. Sędziowie SN: T. Bielecki (sprawozdawca), K. Strzępek.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Franciszka P. i Janiny P. przeciwko Skarbowi Państwa - Urząd Miejski w G. i Anieli C. o zapłatę na skutek rewizji powodów od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Katowicach z dnia 30 grudnia 1985 r.:

uchylił zaskarżony wyrok w części oddalającej powództwo o kwotę 219.076 zł z odsetkami oraz orzekającej o kosztach procesu i sprawę w tym zakresie przekazał do ponownego rozpoznania Sądowi Wojewódzkiemu w Katowicach z pozostawieniem mu rozstrzygnięcia o kosztach postępowania rewizyjnego.

Uzasadnienie

Powodowie wnieśli o zasądzenie na ich rzecz solidarnie od pozwanych Anieli C. i Skarbu Państwa - Urząd Miejski w G. kwoty 330.000 zł z odsetkami i kosztami procesu.

W pozwie przytoczyli m.in., że jako repatrianci z Francji otrzymali - od Skarbu Państwa - przydział domku jednorodzinnego, położonego w W.G. przy ul. Magnolii nr 36. Skarb Państwa decyzją z dnia 19 lutego 1975 r. "orzekł" sprzedać powodom zajmowaną przez nich nieruchomość.

Z winy pozwanego Skarbu Państwa nie doszło do zawarcia umowy notarialnej i powodowie pismem z dnia 14 kwietnia 1983 r. zostali powiadomieni, że przedmiotową nieruchomość sprzedano pozwanej Anieli C.

Dom, który mieli nabyć, był w złym stanie i wymagał remontu; powodowie wielokrotnie domagali się od władz administracyjnych przeprowadzenia remontu. Otrzymali odpowiedź, że skoro mają nabyć nieruchomość, to na własny koszt powinni przeprowadzić remont domu, co uczynili. Nakłady poniesione na sporną nieruchomość wynoszą 300.808 zł, a koszty biegłego, któremu zlecili wydanie opinii - 5.000 zł. Ponadto powodowie na spornej nieruchomości posadzili drzewa owocowe (25 sztuk) i krzewy owocowe (20 sztuk). Wartość drzew i krzewów obliczają na kwotę 25.000 zł.

Pozwana Aniela C. wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając, że jeśli powodowie dochodzą jakichkolwiek roszczeń z tytułu nakładów, to nie czuje się ona w obowiązku ich zwrotu, albowiem poczynili je na własne ryzyko bez uzgodnień z "właścicielką spornej nieruchomości".

Pozwany Skarb Państwa - Urząd Miejski w G. wniósł również o oddalenie powództwa; zarzucił, iż z winy powodów nie doszło do zawarcia umowy-sprzedaży domu nie będąc zaś właścicielami nieruchomości powodowie nie mieli obowiązku dokonywać jakichkolwiek nakładów. Poza tym nigdy nie domagali się remontów, a ewentualne nakłady zostały dokonane bez wiedzy i zgody Skarbu Państwa - jako wynajmującego właściciela nieruchomości. Z dołączonego do pozwu operatu szacunkowego nie wynika też, aby nakłady były konieczne i przyczyniły się do podniesienia walorów konstrukcyjnych lub "ostatecznych" nieruchomości.

Sąd Wojewódzki zaskarżonym wyrokiem oddalił powództwo i orzekł o kosztach procesu. Sąd ten poczynił - w szczególności - następujące ustalenia faktyczne i wnioski:

Powodowie, jako repatrianci z Francji, w 1946 r. zamieszkali w W.G. przy ul. Magnolii nr 36 - jako najemcy. Pismem z dnia 22 kwietnia 1974 r. - Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Powiatowego w G. - powodowie zostali powiadomieni, iż budynek, który zamieszkują, przeznaczony jest do sprzedaży. Powodowie wyrazili gotowość zakupu przedmiotowej nieruchomości. Urząd Powiatowy w G. dnia 19 lutego 1975 r. wydał decyzję, mocą której "orzekł sprzedaż", na rzecz powodów, zajmowanej przez nich nieruchomości.

W dniu 31 października 1975 r. decyzja ta została uchylona przez Urząd Wojewódzki w K. z przyczyn nieważności, albowiem na mocy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 22 maja 1975 r. w sprawie zmiany granic niektórych miast w województwie katowickim i opolskim (Dz. U. Nr 15, poz. 87) miejscowość W.G. weszła w obręb granic miasta G. i dlatego nieruchomość mogła być oddana tylko w użytkowanie wieczyste. Powodowie (w dniu 19 stycznia 1976 r.) wyrazili zgodę na objęcie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Decyzją z dnia 30 czerwca 1977 r. Prezydent Miasta G. postanowił oddać powodom wymienioną nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Powodowie wnieśli odwołanie od tej decyzji podnosząc, że nieprawidłowo zostały wyznaczone granice działki. W postępowaniu odwoławczym zarzut ten nie potwierdził się i Urząd Wojewódzki w K. decyzją z dnia 13 września 1977 r., wydaną z upoważnienia Wojewody Katowickiego, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Powodowie dwukrotnie byli zawiadomieni o wyznaczeniu terminu do zawarcia umowy notarialnej. Pomimo prawidłowego zawiadomienia (zwrotne poświadczenie odbioru wezwania znajduje się w aktach dołączonych do sprawy) nie stanowili się w Państwowym Biurze Notarialnym w G.

W związku z powyższym Prezydent Miasta G. decyzją z dnia 5 czerwca 1978 r. uchylił - na podstawie § 13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 18 maja 1970 r. w sprawie trybu oddawania w użytkowanie wieczyste terenów państwowych i sprzedaży położonych na nich budynków (Dz. U. Nr 13, poz. 120 ze zm.) - decyzję z dnia 30 grudnia 1977 r. o sprzedaży powodom domku jednorodzinnego; na skutek odwołania powodów została ona utrzymana w mocy (por. decyzję z dnia 20 października 1978 r. Wojewody Katowickiego).

Po zasięgnięciu opinii Komisji Rozwoju Gospodarczego i Zagospodarowania Przestrzennego MRN, organ I instancji, decyzją z dnia 21 października 1981 r., wybrał na nabywcę przedmiotowego domu pozwaną Anielę C. - uprawnioną do rekompensaty za mienie nieruchome za granicą i jednocześnie odmówił sprzedaży tej nieruchomości powodom. Od powyższej decyzji powodowie złożyli odwołanie. Urząd Wojewódzki w K. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Powodowie składali kolejne odwołania do Naczelnego Sądu Administracyjnego i Ministerstwa Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska, jednak bezskutecznie.

Ostatecznie decyzją z dnia 7 marca 1983 r. Prezydent Miasta G. oddał sporną działkę w użytkowanie wieczyste Anieli C., o czym powiadomił powodów polecając jednocześnie płacenie czynszu do rąk pozwanej (co powodowie czynią). Dnia 6 kwietnia 1983 r. Skarb Państwa zawarł z Anielą C. notarialną umowę wieczystego użytkowania i sprzedaży budynku przy ul. Magnolii nr 36 w G. - działki nr (...) o powierzchni 873 m², której częścią składową jest jednorodzinny dom mieszkalny, obejmującej 5 izb; działka ma urządzoną księgę wieczystą (...).

Powodowie w latach 1975-1983 remontowali budynek, sadzili drzewa oraz podjęli prace zwiększające wartość nieruchomości. Część nakładów była konieczna (wykonanie instalacji świetlnej, tynkowanie budynku, pokrycie dachu itp.).

Sąd Wojewódzki ustalił, że przed Sądem Rejonowym w Gliwicach zawisła sprawa z powództwa Anieli C. przeciwko Franciszkowi i Janinie P. o eksmisję ze spornej nieruchomości.

Dokonując oceny prawnej ustalonego wyżej stanu faktycznego Sąd I instancji miał na uwadze:

Z treści art. 226 k.c. wynika, że samoistny posiadacz w dobrej wierze (a takimi byli niewątpliwie powodowie do marca 1983 r.) może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość nieruchomości w chwili jej wydania właścicielowi. Z treści art. 229 § 1 k.c. wynika natomiast, że roszczenia samoistnego posiadacza z tytułu nakładów na nieruchomość przedawniają się z upływem 1 roku od dnia zwrotu rzeczy.

Powodowie posiadają dotychczas przedmiotową nieruchomość, korzystają z pożytków i poczynionych nakładów i tym samym ich powództwo jest przedwczesne. Z art. 229 k.c. bowiem wynika jednoznacznie, że terminy te biegną od dnia zwrotu rzeczy i dalej, że termin przedawnienia rozpoczyna się dopiero od dnia odzyskania posiadania przez właściciela. Takie też stanowisko zajął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 12 grudnia 1967 r. III CRN 356/67 (OSNCP 1969, z. 8-9, poz. 148) uznając, że dopóki wydanie rzeczy właścicielowi nie nastąpiło, żądanie zwrotu nakładów jest przedwczesne. Analogiczna jest treść art. 677 k.c., który stanowi, że termin przedawnienia wynosi 1 rok i biegnie od dnia zwrotu rzeczy.

Mając powyższe na względzie Sąd Wojewódzki uznał roszczenie powodów za przedwczesne i oddalił je. O kosztach orzekł w myśl art. 98 k.p.c.

Wyrok zaskarżyli powodowie. Wnieśli o jego zmianę w części oddalającej powództwo co do kwoty 219.076 zł i zasądzenie na ich rzecz od pozwanych tej kwoty (z kosztami procesu za obie instancje) lub o uchylenie wyroku w zaskarżonej części oraz co do kosztów procesu i przekazanie sprawy - w tym zakresie - do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania rewizyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wniosek o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy w tym zakresie do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania rewizyjnego - jest uzasadniony. Sąd Wojewódzki wadliwie zakwalifikował stosunek prawny łączący strony. Zebrany materiał dowodowy i dokonane ustalenia wskazują, że w sprawie nie może mieć zastosowania art. 226 k.c. w związku z art. 229 § 1 k.c., lecz przepisy kodeksu dotyczące najmu. Niesporne bowiem jest, że do dnia 4 kwietnia 1983 r. powodów łączył stosunek najmu z pozwanym Skarbem Państwa. Z tą datą (4 kwietnia 1983 r. nastąpiło zbycie (sprzedaż) przez Skarb Państwa na rzecz pozwanej Anieli C. znajdującego się na działce nr (...) w G. o powierzchni 873 m² KW nr (...) budynku mieszkalnego obejmującego 5 izb (o kubaturze 324 m² oraz oddanie tejże Anieli C. opisanej wyżej działki nr (...) w wieczyste użytkowanie na lat 99. Od dnia 4 kwietnia 1983 r. w stosunek najmu z powodami weszła pozwana Aniela C. - jako wynajmująca (art. 678 § 1 in principio k.c.). W dniu 30 sierpnia 1983 r. Aniela C. wystąpiła przeciwko Franciszkowi i Janinie P. o eksmisję z budynku i działki. Wytoczone powództwo o wydanie przedmiotu najmu - według utrwalonej linii orzecznictwa Sądu Najwyższego - zastępuje wypowiedzenie stosunku najmu. W sprawie więc nie znajdują zastosowania przepisy kodeksu cywilnego dotyczące roszczeń uzupełniających.

Sąd Wojewódzki uznał też, że w wypadku, gdyby stosunek między stronami zakwalifikować jako najem, to powództwo byłoby również przedwczesne, gdyż nie nastąpił zwrot rzeczy wynajmującemu. W związku z powyższym wymaga rozważenia, co należy rozumieć przez chwilę zwrotu rzeczy w rozumieniu art. 677 k.c. w sytuacji, gdy wynajmujący zbył (jak w sprawie) przedmiot najmu. Sąd Najwyższy wypowiedział się już w tym przedmiocie (por. w szczególności orz. SN z dnia 31 stycznia 1969 r. II CR 530/68, OSNCP 1969, z. 12, poz. 224). Odrzucił przede wszystkim - jako nie znajdujący uzasadnienia w przepisach prawa - pogląd, że za "zwrot" rzeczy należy uważać przekazanie nieruchomości nabywcy, co następuje w dacie sprzedaży: jest on nie do przyjęcia - już choćby z tego względu, że zbycie przedmiotu najmu może nastąpić bez wiedzy najemcy, dlatego - w takim razie - roczny termin mógłby upłynąć zanim w ogóle dowiedział się on o zbyciu rzeczy. W takich warunkach uznać należy, że dopóki trwa pierwotny stosunek najmu, w który z mocy art. 678 § 1 k.c., wstępuje nabywca, dopóty nie może być mowy o zwrocie rzeczy w rozumieniu art. 677 k.c. i wskutek tego termin roczny przewidziany w art. 677 nie rozpoczyna biegu. Sytuacja ulega zmianie, gdy nabywca skorzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 678 § 1 zdanie końcowe k.c. i dokona wypowiedzenia najmu (jak w sprawie). Z chwilą upływu terminu wypowiedzenia stosunek prawny oparty na dotychczasowej umowie najmu wygasa. Z tą chwilą następuje zwrot przedmiotu najmu (choćby następnie nabywca zawarł z dotychczasowym najemcą nową umowę). W tym ostatnim wypadku najemca wchodzi we władanie przedmiotu najmu na nowo i ten nowy stosunek prawny nie ma żadnego wpływu na bieg terminu z art. 677 k.c. w stosunku do poprzedniego wynajmującego.

Powyższe uwagi zatem prowadzą do wniosku, że najemcą, który dokonał - przed zbyciem przez wynajmującego przedmiotu najmu - koniecznych napraw (art. 663 k.c.) lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy. To samo dotyczy roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed zbyciem. Nie przechodzą także na nabywcę roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy.

Wstąpienie w stosunek najmu, jakkolwiek - w przedstawionym wyżej zakresie - dotyczy również nie wykonanych obowiązków przez zbywcę, nie może - z braku podstawy w ustawie - obejmować samodzielnych już roszczeń najemcy do zbywcy (i odwrotnie), powstałych poprzednio.

W tym stanie rzeczy, gdy Sąd Wojewódzki oddalając powództwo nie miał na względzie powyższych wskazań i nie poczynił - zgodnie z nimi odpowiednich ustaleń faktycznych - zaskarżony wyrok nie może być utrzymany w mocy; należało go zatem uchylić - w zaskarżonej części - i sprawę w tym zakresie przekazać do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania rewizyjnego (art. 388 § 1 i art. 108 § 2 k.p.c.).

OSNC 1987 r., Nr 9, poz. 142